Sốt ảo dần qua…
Đình Ứng Thiên (còn có tên Hậu Thổ) trên phố Láng Hạ, Hà Nội ngày mùng 1 tháng 3 Âm lịch vừa rồi đông nghẹt con nhang, đệ tử đến hương khói, khấn vái. Bác trông xe đứng tựa lưng vào cái cổng đình làm bằng đá trắng rất đẹp để nghỉ nhọc, vừa thở vừa bảo, “chả cứ mùng 1, ngày rằm, đình này đông quanh năm, mấy tháng vừa rồi thì ngày nào cũng tắc đường, chỉ riêng xếp xe, xếp cộ cũng bở hơi tai chú ạ”.
Đình Ứng Thiên vốn thờ Mẫu Địa, được cho là vị thần cai quản đất đai toàn cõi và dân bất động sản rỉ tai nhau rằng “bà thiêng lắm, lòng thành xin dễ được bà cho lộc điền địa”. Theo lệ ở đây, ai đến xin lộc mà bán đất có lãi thì mang lễ mâm xôi, con gà đến tạ, nhưng hôm đó để ý thấy rất ít người lễ xôi gà, có lẽ đám đông toàn lễ xin mua mà chưa bán?
Sau ngày đi lễ để “thực chứng” không khí đầu tư sôi động từ cửa đền ra ngoài xã hội, giữa tháng 4/2021, phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán cùng vài môi giới quen biết trở lại thực địa một vài điểm nóng sốt đất, mà điểm đến đầu tiên là 2 huyện Thủy Nguyên và An Dương, nơi có chủ trương sáp nhập để thành lập TP. Thủy Nguyên, trực thuộc TP. Hải Phòng. Đã sang hè nên cái nóng bắt đầu oi bức, chỉ có điều nơi đây không còn không khí “hầm hập” bởi những đoàn nhà đầu tư, hay nói cách khác là những nhóm “cò đất” nhanh chân về đây mua đất “thổi” giá, tạo sóng dường như đã rút.
Đã không còn nhiều điểm tư vấn mua bán đất, băng rôn rao bán và quảng cáo cũng đã được gỡ bỏ. Giới “cò” đất cũng không còn cắm chốt, chèo kéo…, trái ngược hoàn toàn với khung cảnh hồi cuối năm 2020. Những khu vực từng được “hét giá” tăng gấp 2 - 3 lần trong thời gian ngắn như Hoa Động, Lâm Động, Dương Quan, Thủy Triều, Thủy Đường, đặc biệt là Tân Dương, cũng chỉ lác đác vài đoàn xe ô tô “đến nhanh, rồi cũng đi nhanh”.
Ghé quán nước ven đường, bà chủ quán tên Vân cho biết, mấy tháng trước, quán nước nhỏ của bà tấp nập người ra, người vào, ngày kiếm được cả triệu đồng. Lượng người đến đông, bà kiêm luôn nghề ký gửi, giới thiệu bán đất. “Tết nhất giới thiệu được cho vài chú, cũng kiếm kha khá, nhưng vài tuần nay khách khứa ít dần. Người có đất cũng không rao bán nhiều như trước nữa, mấy người từng nhờ tôi giới thiệu cũng bảo giữ lại để đầu tư lâu dài”, bà Vân chia sẻ.
Người dân phường Tân An, thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh vốn sinh sống bằng nghề nuôi trồng, đánh bắt thủy hải sản, nhưng từ đầu năm nay, nhiều gia đình đã bị cuốn vào vòng xoáy mua bán đất. Cả tháng trước, trên trục đường liên xã từ trung tâm thị xã Quảng Yên, phường Tân An đến thôn 4, xã Hoàng Tân có cả trăm biển quảng cáo với nội dung mua bán đất đai, mỗi ngày có hàng chục xe ô tô mang biển kiểm soát Hà Nội, Hải Phòng… tới xem đất, nhưng tới nay cũng khá vắng vẻ.
Sau hàng loạt chỉ đạo, cảnh báo từ các bộ, ngành, địa phương, nhiều nơi đã có dấu hiệu “dứt” cơn sốt ảo, cảnh giao dịch chỉ bằng giấy viết tay, mua bán tờ giấy đặt cọc một tuần vài ba lần đã giảm dần. Ngay tại khu vực giáp Hà Nội là thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh vốn khá nóng trước thông tin đồn thổi về việc thị xã này sẽ trở thành TP. Từ Sơn vào cuối năm nay, tình hình giao dịch bất động sản hiện khá yên ắng, mua bán vẫn có nhưng đa số là nhu cầu ở hoặc đầu tư lâu dài.
| |
Một tấm biển cảnh báo mua bán đất trái phép ở TP. Bắc Giang. Ảnh: Dũng Minh |
… “Sốt thật” vẫn còn
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tỷ lệ dân số đô thị hiện vào khoảng 40% và sẽ tăng lên 45% vào năm 2030, cho nên đòi hỏi mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Nhu cầu mới về nhà ở sẽ tiếp tục tập trung ở một vài thành phố lớn, các khu công nghiệp và ở khu vực này, giá đất mỗi năm tăng thêm một vài chục phần trăm là khó tránh khỏi và do nhu cầu thực.
Tuy nhiên, như cảnh báo của ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, có hiện tượng nhiều người bỏ cả công ăn việc làm đi “buôn đất”. Thông thường, những người này lựa chọn những khu vực hẻo lánh, thậm chí đất có nguồn gốc không rõ ràng rồi vẽ nên một số thông tin dạng “chim mồi” để câu kéo nhà đầu tư khác mua lại.
Báo cáo cập nhật cuối tuần trước của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, ghi nhận từ các địa phương, giá đất trung bình tăng 10% sau 1 tháng, cục bộ một số nơi tăng 2 - 3 lần chỉ trong 1 - 2 tháng. Hiện tượng rao bán đất không phù hợp với quy định pháp luật như đất rừng, đất ruộng, vườn… cũng xuất hiện phổ biến.
Chẳng hạn, VARS thông tin, ở khu vực TP. Bắc Giang, huyện Việt Yên và Yên Dũng, đất ven 4 khu công nghiệp Vân Trung, Đình Trám, Song Khê Nội Hoàng, Quang Châu là điểm nóng khi có giá từ 25 - 40 triệu đồng/m2, tăng khoảng 50 - 70% so với cuối năm 2020.
Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký VARS cho rằng, nhu cầu đầu tư, để tiền vào đất tăng mạnh một phần là do đầu tư vào nhiều ngành khác còn khó khăn do ảnh hưởng dịch bệnh. Bên cạnh đó, lãi suất ngân hàng giảm sâu, cộng với việc nhiều nhà đầu tư chứng khoán chốt lãi và bỏ bớt tài sản vào đất để phân tán rủi ro.
Ngoài ra, theo ông Đính, có một nguyên nhân quan trọng là nhiều phân khúc chính thống của thị trường địa ốc như chung cư, biệt thự, liền kề trong các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM hay Đà Nẵng… có lượng cung khá nhỏ giọt hoặc bị áp lực bởi Covid-19 như bất động sản nghỉ dưỡng, dẫn tới nhà đầu tư chỉ còn cửa bám sóng đất nền.
Tuy nhiên, trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT CEN Group cho rằng, cần phải phân biệt rõ “tăng giá thật” và “sốt đất ảo”. Với nhu cầu hưởng thụ cuộc sống thay đổi và hạ tầng giao thông phát triển cũng như công nghệ kết nối ngày càng tiện lợi, nhiều người có xu hướng bỏ nội thành, bỏ mặt phố và lùi ra vùng ven, nên theo ông, việc đất vùng ven một năm tăng vài chục phần trăm là rất bình thường.
Về bản chất, phân lô bán nền là hình thức đầu tư kinh doanh bất động sản đã được quy định khá cụ thể trong các văn bản pháp luật như Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Điều này có nghĩa, nếu làm theo đúng quy định thì đầu tư kinh doanh loại hình sản phẩm này là hợp pháp.
Trong đó, ở đây đúng quy định là các đất nền phân lô phải được triển khai theo mô hình dự án, nằm trong quy hoạch, được chính quyền địa phương chấp thuận, hoàn thành nghĩa vụ tài chính, đồng thời phải thỏa mãn nhiều điều kiện khác theo quy định của pháp luật.
Như vậy, việc triển khai dự án đất nền nếu đúng nghĩa sẽ rất khó tăng giá “đột biến” trong thời gian ngắn, mà cần phải theo thời gian khi được đầu tư đồng bộ về hạ tầng giao thông cũng như các tiện ích. Khi đó, giá sẽ tăng thật, và càng tăng mạnh khi khu đô thị đi vào hoàn thiện đầy đủ để phục vụ nhu cầu sống thực của người dân.
Còn đối với sốt ảo, tức giá tăng bất bình thường thì tăng nhanh sẽ giảm nhanh và theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, “sốt ảo” có thể sẽ làm tăng chi phí phát triển nhà ở, càng khó hơn cho việc thực thi các chính sách để phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội của Chính phủ.