Việc phát mãi tài sản thế chấp bằng nhà đất không dễ dù pháp luật dân sự trao quyền cho nhà băng
Bài 1: Quyền treo
Các cơ quan quản lý đã cố gắng ban hành các hướng dẫn để ngân hàng có cơ sở xử lý tài sản bảo đảm khi khách hàng không trả nợ. Nhưng trên thực tế, việc ngân hàng tự thu giữ, xử lý tài sản bảo đảm, nhất là nhà đất vẫn là quyền treo để đấy, chưa có tiến triển gì đáng kể…
Khi cho vay, trừ tín chấp, ngân hàng buộc khách hàng phải đưa một số loại tài sản vào và cam kết nếu không trả nợ, ngân hàng sẽ được xử lý tài sản này để thu hồi nợ. Đây là quyền của chủ nợ, được luật pháp ghi nhận.
Theo Bộ luật Dân sự, khi bên vay không thực hiện nghĩa vụ, bên cho vay có quyền yêu cầu bên vay giao tài sản đó cho mình để xử lý. Các văn bản hướng dẫn dưới luật tiếp tục ghi nhận nguyên tắc này và hướng dẫn cụ thể hơn để các bên tham gia giao dịch có cơ sở thực hiện.
Tinh thần này của luật cũng được các ngân hàng đưa vào hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp. Theo đó, các bên thỏa thuận, nếu bên vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng có quyền thu giữ, xử lý tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, trên thực tế, nếu khách hàng không hợp tác, ngân hàng hầu như không thể thu giữ tài sản bảo đảm, chưa nói đến khâu bán. Khách hàng có thể viện dẫn nhiều quy định pháp luật như về đất đai, nhà ở, chỗ ở… và đơn thư khiếu kiện, khiến việc xử lý tài sản bảo đảm gần như giậm chân tại chỗ.
Giám đốc công ty quản lý nợ và khai thác tài sản của một ngân hàng chia sẻ, nhiều khi khách hàng gửi đơn thư nghe rất thảm thiết, như kiểu ngân hàng cướp không tài sản của họ, nhưng thực chất, chính khách hàng là bên đang lạm dụng tài sản của ngân hàng.
Thậm chí, có trường hợp, khách hàng lấy cả tính mạng ra để “dọa” ngân hàng, khiến ngân hàng không còn cách nào khác đành phải cho nhân viên về rồi tính sau. Những tình huốngnhư vậy không phải hiếm gặp với các ngân hàng và ngân hàng chỉ có cách khởi kiện mới mong giải quyết được cục nợ này. Nhưng việc ở cửa tòa là việc cực chẳng đã, bởi thời gian giải quyết kéo dài, ngân hàng vừa mất thời gian, vừa tốn chi phí, mà chưa chắc đã thu hồi được tài sản.
Có nhiều nguyên nhân khiến việc giải quyết ở cửa tòa kéo dài, chẳng hạn, việc thẩm định nguồn gốc nhà đất. Trong quá trình giải quyết vụ án, tòa án sẽ phải xác minh nguồn gốc đất bằng cách gửi công văn hỏi cơ quan quản lý nhà đất.
Chừng nào chưa nhận được văn bản trả lời, chừng đó phiên tòa chưa được mở, mà trong một vụ kiện, có rất nhiều vấn đề tòa án phải xác minh lại từ cơ quan quản lý để có căn cứ giải quyết và thường quá trình chờ đợi này rất tốn thời gian. Thậm chí, có vụ kiện, cơ quan quản lý trả lời rằng thời gian quá lâu, những tài liệu cần đã bị thất lạc, không tìm được!
Bên cạnh đó, có những phiên tòa bị hoãn đi hoãn lại nhiều lần. Tố tụng dân sự quy định, khi mở phiên tòa, hai bên đương sự có quyền vắng mặt một lần và phiên tòa sẽ phải hoãn để đảm bảo quyền lợi cho đương sự.
Thời gian mở lại phiên tòa trong vòng 1 tháng. Nhưng thực tế có rất nhiều lý do để phiên tòa bị hoãn như luật sư bận, hội thẩm nhân dân bận, thẩm phán bận, kiểm sát viên bận, thậm chí… thư ký phiên tòa bận. Đôi khi người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan vắng mặt cũng có thể là lý do tòa hoãn xét xử.
Cũng có nhiều vụ kiện phải xử đi xử lại nhiều lần vẫn không thể kết thúc khi bên vay tiền, bên thế chấp tài sản đưa ra nhiều lý do để từ chối nghĩa vụ.
Thực tế theo dõi các vụ kiện đòi nợ của ngân hàng cho thấy, với các trường hợp doanh nghiệp vay nợ, thế chấp tài sản của bên thứ ba, dù doanh nghiệp đều thừa nhận việc vay nợ, thừa nhận nghĩa vụ trả nợ và hứa trả nợ ngay khi có điều kiện, nhưng bên thứ ba bị thế chấp tài sản - thường là người thân quen của chủ doanh nghiệp, khi đó cũng từ chối thực hiện nghĩa vụ thế chấp và đưa ra nhiều lý do yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu, như bỏ sót người có hộ khẩu tại địa chỉ nhà đất đó không ký hợp đồng thế chấp; hợp đồng thế chấp chỉ nhận thế chấp đất, không thế chấp nhà; hợp đồng thế chấp ký sau ngày đăng ký giao dịch bảo đảm… Rất nhiều lý do này là nguyên nhân dẫn đến hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu và ngân hàng mất trắng khoản tiền đã cho vay.
(Còn nữa)
