Thu hồi đất đai, cần gỡ nút thắt về giá

Xung quanh vấn đề này, Báo Đầu tư Bất động sản đã có cuộc trao đổi với đại biểu Châu Thị Thu Nga, Ủy viên Ủy ban Tài chính ngân sách của Quốc hội.

Việc thu hồi đất luôn là vấn đề phức tạp và thường dẫn đến khiếu kiện do có nhiều bất cập. Theo bà, bất cập lớn nhất hiện nay của cơ chế thu hồi đất là gì?

Theo tôi, bất cập lớn nhất vẫn là về giá. Khung giá đất do UBND các tỉnh, thành ban hành có sự chênh lệch lớn so với giá người dân giao dịch, dẫn đến sự không đồng thuận khi giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, ngoài vấn đề này, còn nhiều vấn đề khác.

Ví dụ, khi chủ đầu tư thực hiện bồi hoàn đất, cũng như thực hiện cơ chế thu hồi đất, thì không chỉ có bồi thường theo cơ chế giá, mà còn có các loại hỗ trợ khác như di dời, giải phóng mặt bằng, thậm chí thưởng tiến độ... Tuy nhiên, các khoản hỗ trợ đó không được tính vào chi phí, mà phải lấy lợi nhuận để bù đắp, nên không phải chủ đầu tư nào cũng sẵn sàng hỗ trợ người dân.

Nếu tính cả các khoản hỗ trợ trên, thì người dân sẽ được hưởng quyền lợi lớn hơn, thích đáng hơn và giải phóng mặt bằng thuận lợi hơn. Do đó, theo tôi, nếu khoản này được tính vào chi phí của doanh nghiệp, thì người dân sẽ được hỗ trợ tốt hơn và dễ đồng thuận với việc thu hồi đất.

Ngoài ra, có tình trạng, khi bồi thường, chủ đầu tư căn cứ vào nguồn gốc của đất đai để bồi hoàn, nhưng người được bồi hoàn lại muốn căn cứ vào quyết định thu hồi lúc dự án đã chuyển đổi rồi. Hai quan điểm khác nhau này dẫn đến mâu thuẫn và khiếu kiện.

Như vậy, bất cập về giá chính là nguyên nhân chính khiến cho việc thu hồi đất xảy ra nhiều khiếu nại, khiếu kiện như trong thời gian qua, thưa bà?

Đúng vậy. 70 - 80% vướng mắc về giải phóng mặt bằng đều là vấn đề giá.

Đối với quyết định hành chính khi thu hồi đất đai thì phải xem đối tượng, cơ chế và giá thu hồi.

Thực tế, quyết định thu hồi đất được ban hành vào một thời điểm, nhưng phương án bồi thường đền bù giải phóng mặt bằng mãi sau mới được áp dụng, thậm chí cách xa thời điểm ban hành quyết định rất lâu. Với trường hợp này, thì áp giá ở thời điểm nào?

Nhiều dự án bị kéo dài, khi bồi thường, chủ đầu tư áp dụng giá ở thời điểm khi có quyết định thu hồi đất, nhưng người dân không chịu, mà bắt phải tính giá tại thời điểm thu hồi. Đây đang là mâu thuẫn lớn trong cơ chế thu hồi đất hiện nay.

Vì vậy, tôi cho rằng, trong Luật Đất đai sửa đổi lần này, chúng ta phải nghiên cứu để giải quyết vấn đề đó. Cần làm rõ quy định áp giá tại thời điểm nào, thời điểm có quyết định thu hồi đất, hay thời điểm làm phương án bồi thường giải phóng mặt bằng.

Nếu không giải quyết được nút thắt này, thì khiếu nại, khiếu kiện vẫn sẽ diễn ra, bởi ngay cả giá Nhà nước ban hành hàng năm còn có sự thay đổi, chứ đừng nói đến giá thị trường.

Vậy theo bà, các quy định về thu hồi đất trong Dự thảo sửa đổi Hiến pháp 1992 và Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội lần này đã hợp lý chưa?

Tôi cho là quy định như các dự thảo đã tương đối hợp lý, nhưng có lẽ nên xem xét sâu hơn đối với quy định tại Điều 54 của Dự thảo sửa đổi Hiến pháp. Theo đó, đối với các dự án an ninh quốc phòng, phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng thì đương nhiên, nhưng với các dự án phục vụ phát triển kinh tế - xã hội cần xem kỹ.

Đối với các dự án kinh tế, trước đây Dự thảo quy định, chủ đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất, nhưng sau đó trong quá trình thực hiện phát sinh nhiều vướng mắc. Chẳng hạn, người thực hiện việc di dời đúng thời hạn thường bị thiệt thòi hơn những người đi sau. Đó là thực tế bất cập đang vấp phải.

Thứ hai, trong cả Dự thảo sửa đổi Hiến pháp và Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) có mấy việc đáng lưu ý là vấn đề quyền sử dụng đất, giá thu hồi đất và cơ chế đền bù.

Với quy định tại các dự thảo đưa ra, nút thắt về giá trong thu hồi đất liệu có được giải quyết, thưa bà?

Đối với các dự án phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, hiện nay áp dụng theo khung giá đất mà UBND các cấp ban hành hàng năm. Tuy nhiên, như đề cập ở trên, việc này nảy sinh bất cập vì không phù hợp với giá thị trường.

Tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đưa ra cơ chế Hội đồng định giá để đưa ra giá sát với giá thị trường. Theo tôi, đây là phương án khả thi nếu đảm bảo được các thành viên của Hội đồng định giá có tính độc lập, khách quan và đảm bảo có sự công bằng.

Khoản 3, Điều 54 Dự thảo sửa đổi Hiến pháp 1992:

Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; vì lợi ích quốc gia, công cộng, phát triển kinh tế - xã hội. Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật.