Hạch toán doanh thu, lợi nhuận từ bán hàng BĐS sẽ phải chờ đến khi hoàn tất bàn giao cho khách hàng
Lợi nhuận chậm hơn dòng tiền
9 tháng đầu năm 2015, CTCP Đầu tư Năm Bảy Bảy (mã NBB) ghi nhận 86,945 tỷ đồng doanh thu thuần, lãi sau thuế gần 42,927 tỷ đồng. Nhìn sơ bộ vào kết quả này, cổ đông NBB hoàn toàn tự tin vào khả năng phục hồi hoạt động kinh doanh của Công ty, vì so sánh với giai đoạn trước, đây là kết quả kinh doanh phục hồi rất tích cực.
Niềm tin của cổ đông càng lớn hơn nữa, khi cuối tháng 10, NBB cho biết đã cơ bản hoàn thành mục tiêu bán hàng của 3 năm tới tại dự án City Gate Towers, thu về được khoảng 200 tỷ đồng tiền bán hàng.
Thế nhưng, câu chuyện của NBB hoàn toàn có thể rẽ sang ngã khác nếu như NBB không có khoản lợi nhuận đột biến thu về từ thoái vốn và thanh lý tài sản.
Chuyện gì sẽ xảy ra nếu NBB không có nguồn thu khác ngoài hoạt động kinh doanh bất động sản? Với cách hạch toán theo Thông tư 200, câu trả lời sẽ là thua lỗ.
Trong 3 quý đầu năm, NBB đã thu về tới 46,746 tỷ đồng từ thoái mỏ đá NBC; 16,704 tỷ đồng từ thu nhập khác (chủ yếu là thoái vốn tài sản cố định, tài sản dở dang) trong tổng số 47,489 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế. Điều này có nghĩa là, dù thu được dòng tiền khá tốt từ khách hàng, hoạt động kinh doanh tiến triển tốt, nhưng nếu không có các yếu tố khác, NBB có thể đã ghi nhận lỗ trước thuế xấp xỉ 17 tỷ đồng.
Với tiến độ bán hàng như hiện nay, nếu theo chế độ kế toán cũ, NBB có thể ghi nhận lãi khá nhiều. Nhưng với quy định mới tại Thông tư 200, để được hạch toán doanh thu, lợi nhuận từ dự án City Gate Towers, NBB sẽ phải chờ đến khi hoàn tất bàn giao cho khách hàng, tức là phải đến năm 2017.
“Bẫy” hủy niêm yết với DN bất động sản
Chuyện gì sẽ xảy ra nếu NBB không có nguồn thu khác ngoài hoạt động kinh doanh bất động sản? Với cách hạch toán theo Thông tư 200, câu trả lời sẽ là thua lỗ.
Chờ đến năm 2017, ngay cả khi NBB đã thu về đến 95% số tiền, đã hoàn thành xây dựng dự án, thì cũng chưa chắc Công ty đã có thể hạch toán lợi nhuận, dù tiền thu về từ dự án này có thể đã bao gồm lợi nhuận, đã được Công ty sử dụng để đầu tư vào dự án khác. Để được ghi nhận kết quả kinh doanh, NBB phải hoàn tất bàn giao căn hộ cho khách hàng.
Còn nhớ, giai đoạn 2012 - 2013, thị trường bất động sản trầm lắng dẫn tới tình trạng nhiều khách hàng khóc dở vì dự án bị đình trệ, nhưng cũng có DN phải dọa kiện người mua vì khách hàng không chịu nộp nốt tiền và nhận nhà. Điều gì sẽ xảy ra nếu tình huống ấy lặp lại, đôi khi chỉ là 10% giá trị căn hộ chưa được bàn giao? Liệu DN có tiếp tục bị ghi nhận lỗ hoạt động trong kỳ?
Trao đổi với ĐTCK, phó tổng giám đốc một công ty kiểm toán thuộc Top 5 công ty kiểm toán lớn nhất cho biết, ngoài việc bị ảnh hưởng thời gian hạch toán doanh thu, lợi nhuận từ bán hàng bất động sản, còn nhiều “bẫy” khác cho nhóm DN này có thể dẫn đến tình trạng hủy niêm yết, trong đó có quy định hồi tố, quy định về vốn hóa chi phí lãi vay dự án.
Thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho thấy, hiện nay, riêng tại TP. HCM, số dự án chưa khởi công hoặc bị tạm dừng thi công chiếm tới trên 40% tổng số dự án hiện có. Trong số các DN niêm yết, tình trạng thi công èo uột cho có hoặc dừng hẳn thi công xuất hiện ở khá nhiều dự án. Điều đáng nói, chi phí lãi vay tài trợ cho các dự án này vẫn được chủ đầu tư vốn hóa vào chi phí phát triển dự án. Nhưng, theo vị lãnh đạo đơn vị kiểm toán nói trên, các khoản chi phí lãi vay này phải được hạch toán vào chi phí sản xuất trong kỳ, chứ không được vốn hóa.
“Nếu DN mua bất động sản với mục đích triển khai dự án, nhưng chưa thi công, hoặc khối lượng thi công quá nhỏ, nhất là trong so sánh với mức lãi vay phát sinh, hoặc đã dừng thi công… thì lãi vay phát sinh tính thẳng vào lãi lỗ trong kỳ”, vị này cho biết. Lần giở lại BCTC không ít DN bất động sản, không khó để tìm ra những DN có mức vốn hóa chi phí lãi vay lên tới hàng trăm tỷ đồng mỗi năm, nhưng khối lượng thi công thêm cho dự án rất khiêm tốn và kết quả kinh doanh cũng èo uột, chỉ đạt mức thoát lỗ. Như vậy, nếu nghiêm túc thực hiện quy định về vốn hóa chi phí, TTCK có thể sẽ có nhiều DN nhóm ngành này lỗ triền miên.
Và rủi ro phát sinh khác với các DN là quy định hạch toán hồi tố với kết quả kinh doanh của DN nếu các dự án dở dang bị thay đổi cách tính lợi nhuận. Vị đại diện nói trên chia sẻ, bản thân ông đến giờ này cũng không biết được chính xác sẽ phải hồi tố kết quả kinh doanh của DN trong bao lâu, nhưng nếu áp dụng hồi tố cho 1 năm, thì rất có thể chỉ ngay cuối năm 2015, một loạt DN bất động sản đang từ lãi năm 2014 sẽ trở thành lỗ 2 năm liên tiếp. Và nguy cơ hủy niêm yết hoàn toàn có thể xảy ra, dù dòng tiền bán hàng và lợi nhuận thực tế vẫn tốt.
