Nhiều dự án bất động sản được “cởi trói” pháp lý, tái khởi động, giúp thị trường sôi động trong thời gian qua Ảnh: Ðức Thanh.
1.759 dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý
Năm 2025, thị trường bất động sản hồi phục khá tích cực, bước ra khỏi giai đoạn khó khăn nhất trong hơn một thập kỷ, đồng thời chịu tác động đan xen của nhiều yếu tố lớn như biến động kinh tế vĩ mô toàn cầu, cải cách pháp lý trong nước và sự thay đổi địa giới hành chính.
Dữ liệu nghiên cứu của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, nguồn cung mới năm 2025 tăng khoảng 50% so với năm 2024. Đặc biệt, nguồn cung đang tiến gần mốc đỉnh năm 2018 khi hàng loạt dự án được phê duyệt mới và tái khởi động.
Theo bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng VARS IRE, nguồn cung dù tăng mạnh nhưng các dự án nhà ở vẫn được hấp thụ tốt. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới đạt trên 60%, thậm chí nhiều dự án “cháy hàng” trong thời gian ngắn nhờ nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư trung, dài hạn vẫn duy trì ở mức cao.
Thống kê của Bộ Xây dựng (tổng hợp từ báo cáo của 22/34 tỉnh, thành phố) cho biết, tồn kho bất động sản trong quý III/2025 vào khoảng 26.717 căn/nền. Tồn kho chung cư và nhà ở riêng lẻ trong quý III/2025 tăng mạnh, bằng 137% so với quý trước đó, trong khi tồn kho đất nền giảm gần 69% so với năm 2024.
Tuy nhiên, theo bà Miền, lượng tồn kho tăng hiện nay mang ý nghĩa tích cực, phản ánh kỳ vọng phục hồi của doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và thị trường xuất hiện các tín hiệu tích cực, tạo tiền đề bổ sung nguồn cung, cải thiện thanh khoản.
Bên cạnh đó, khác với các giai đoạn trước, khi tồn kho chủ yếu là sản phẩm đã hoàn thành nhưng khó tiêu thụ, thì hiện nay phần lớn là các sản phẩm đang trong quá trình xây dựng, bao gồm nhiều dự án hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện mở bán và ghi nhận giao dịch khả quan.
Báo cáo của Bộ Tài chính cũng cho thấy, tính tới đầu tháng 12/2025, có khoảng 1.759 trong tổng số 2.161 dự án tồn tại vướng mắc pháp lý đã được gỡ vướng, đạt tỷ lệ 81,39%. Qua đó, khoảng 6.101,51 ha đất trên cả nước đã được đưa vào khai thác và đưa khoảng 220.433 tỷ đồng vào nền kinh tế. Hơn 400 dự án còn lại tiếp tục được xem xét, xử lý các vướng mắc.
Chỉ tính riêng tại TP.HCM, đến nay, Thành phố đã tháo gỡ và có định hướng tháo gỡ cho 670 trong tổng số 838 công trình, dự án, khu đất có vướng mắc pháp lý.
Nhiều dự án của các chủ đầu tư lớn như Novaland, Hưng Thịnh hay Nam Long, DIC Corp... sau khi được tháo gỡ vướng mắc pháp lý đã được triển khai xây dựng, mở bán trở lại như The Felix, The Infinity Dĩ An, Symlife Thuận An, The Aspira, The Gió Riverside (giai đoạn 2)...
Trong khi đó, tại Đà Nẵng, Hà Nội hay Khánh Hòa, Tây Ninh, hàng chục dự án bất động sản được “cởi trói” pháp lý, tái khởi động. Đây là một trong những nguyên nhân chính giúp thị trường bất động sản duy trì sự sôi động trong thời gian qua.
“Thông luồng” cho doanh nghiệp địa ốc
Ghi nhận từ các doanh nghiệp địa ốc cho thấy, hiện tại, rủi ro đầu tư bất động sản vẫn còn lớn khi doanh nghiệp không thể dự toán các chi phí phát sinh do dự án bị kéo dài thời gian triển khai, đặc biệt liên quan đến vấn đề quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư, định giá đất tới các vấn đề về đền bù, giải phóng mặt bằng… Với chi phí kéo dài kể từ thời điểm triển khai dự án, để bù đắp, doanh nghiệp buộc phải tăng giá bán.
Tin vui với các doanh nghiệp địa ốc là ngày 11/12/2025, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
Ngày 25/12 vừa qua, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã chủ trì cuộc họp với các bộ, ngành, hiệp hội doanh nghiệp bất động sản… về dự thảo các nghị định hướng dẫn triển khai thực hiện Nghị quyết 254/2025/QH15.
Ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, không chờ tới khi các Nghị định hướng dẫn được ban hành, nhiều địa phương như Hà Nội, Phú Thọ, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Ninh Bình đã chủ động rà soát, phân loại dự án.
Theo ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, việc triển khai Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội sẽ kích hoạt dòng vốn lưu thông; các dự án vướng thủ tục hoặc đang xây dựng dở dang được khởi công trở lại, lúc đó sẽ tự động “đánh thức” niềm tin toàn thị trường. Đây cũng là điều mong mỏi của nhiều lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc hiện nay.
Trong khi đó, TS. Trần Xuân Lượng - Phó viện trưởng VARS IRE nhìn nhận, việc sớm tháo gỡ các vướng mắc, tồn đọng đối với những dự án vướng đất ở sẽ tạo thành một cơ chế pháp lý đồng bộ, toàn diện về đầu tư bất động sản, khơi thông nguồn lực đất đai và tạo nguồn cung nhà ở mới ra thị trường. Khi nguồn cung tăng cao, cơ hội hiện thực hóa giấc mơ an cư của người dân sẽ rõ hơn.
Trên thị trường bất động sản, một trong những vấn đề lớn nhất hiện nay là sản phẩm không phù hợp nhu cầu thị trường.
Khảo sát của Bộ Xây dựng cho thấy, lượng tồn kho bất động sản hiện tập trung nhiều ở phân khúc trung và cao cấp không phù hợp với người mua ở thực, mà chủ yếu dành cho giới đầu tư, đầu cơ.
Nghịch lý này nếu kéo dài sẽ tạo ra sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu, ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản và an sinh xã hội, khiến người dân có nhu cầu ở thực khó tiếp cận nhà ở và tiềm ẩn rủi ro bong bóng tài chính.
Do đó, nếu nút thắt này được tháo gỡ, các doanh nghiệp bất động sản sẽ chủ động hơn trong các kế hoạch kinh doanh của mình, từ đó hàng hóa cũng đa dạng hơn, người dân dễ tiếp cận hơn.
Ngoài ra, với xu hướng phát triển dự án như hiện nay, muốn thu hút đầu tư lớn thì bắt buộc phải quy hoạch các quỹ đất lớn ở xa trung tâm cũ và đại đa số quỹ đất này là đất nông nghiệp, đất trồng cây… Khi đó, cơ chế mới sẽ khuyến khích các nhà phát triển hình thành các siêu đô thị xa trung tâm, giảm tình trạng khu vực nội đô bị “nén” quá mức như hiện nay.
Thêm nữa, khi những “nút thắt” pháp lý được tháo gỡ, dòng vốn đầu tư sẽ có xu hướng quay trở lại thị trường bất động sản, không chỉ từ doanh nghiệp trong nước mà còn từ các nhà đầu tư nước ngoài.
Một trong những điểm đáng chú ý khi cũng tại kỳ họp Quốc hội vừa qua, Luật Đầu tư (sửa đổi) cũng đã chính thức được thông qua với nhiều cơ chế mới, chuyển mạnh “tiền kiểm” sang “hậu kiểm”, mở rộng không gian tự do kinh doanh, đồng thời tăng tốc triển khai dự án.
Với các dự án đất đai, việc chính thức cho phép dự án đang triển khai trước ngày Luật có hiệu lực được điều chỉnh thời hạn nếu thời hạn còn lại không đáp ứng được phương án tài chính hoặc phương án kinh doanh của bên nhận chuyển nhượng, theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, sẽ đảm bảo cho việc chuyển giao dự án cho những nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt hơn.
Quy định này đặc biệt có ý nghĩa với các dự án sử dụng đất thương mại dịch vụ, đất xây dựng công trình condotel mà chủ đầu tư bán công trình xây dựng kèm theo quyền sử dụng đất, người mua sẽ được sử dụng đất thuê tương ứng với thời hạn của dự án.
“Chỉ khi đảm bảo thời gian sử dụng đất như ban đầu thì mới khả thi trong việc triển khai các dự án trên đất thương mại dịch vụ”, luật sư Hà nhận định.
Tuy nhiên, ông Hà cũng nhấn mạnh, dù được đánh giá là bước đột phá về chính sách, nhưng để các văn bản pháp lý mới thực sự đi vào cuộc sống, yếu tố quyết định vẫn nằm ở khâu tổ chức thực hiện. Điều này đòi hỏi sự chỉ đạo quyết liệt, đồng bộ từ Trung ương đến địa phương, bảo đảm các nội dung được triển khai thống nhất, hiệu quả.
