Theo ông Lực, thị trường xây dựng và bất động sản (BĐS) Việt Nam bước vào năm 2026 với nhiều tín hiệu phục hồi tích cực nhờ tăng trưởng kinh tế cao, đẩy mạnh đầu tư công và hàng loạt chính sách tháo gỡ pháp lý. Tuy nhiên, bài toán lệch pha cung - cầu, giá nhà tăng nhanh và áp lực vốn vẫn là những thách thức lớn đối với doanh nghiệp cũng như cơ quan quản lý.
| |
Theo số liệu tổng hợp từ EC, US BLS, National Statistics và Viện Nghiên cứu Kinh tế BIDV, khu vực xây dựng và kinh doanh BĐS tiếp tục giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam. Năm 2025, ngành xây dựng đóng góp khoảng 6,13% GDP, trong khi kinh doanh BĐS đóng góp khoảng 3,5% GDP. So với nhiều nền kinh tế lớn, tỷ trọng này vẫn ở mức đáng kể, phản ánh vai trò lan tỏa của lĩnh vực BĐS đối với tăng trưởng, đầu tư và việc làm.
Các chuyên gia cho rằng thị trường hiện chịu tác động bởi sáu nhóm yếu tố chính gồm: kinh tế vĩ mô; pháp lý và quản lý giám sát; quy hoạch - đô thị hóa - hạ tầng; tài chính và nguồn vốn; cung cầu - giá cả - niềm tin thị trường; cùng với công nghệ, dữ liệu và tính minh bạch.
Năm 2026, thị trường được hỗ trợ bởi nhiều động lực quan trọng. Trong khi kinh tế thế giới dự kiến giảm tốc tăng trưởng xuống khoảng 3,1%, kinh tế Việt Nam được dự báo tăng khoảng 9%, sau mức tăng 8,02% năm 2025. Đây được xem là nền tảng hướng tới mục tiêu tăng trưởng bình quân 10% giai đoạn 2026-2030.
Bên cạnh đó, ổn định kinh tế vĩ mô tiếp tục được duy trì khi lạm phát, lãi suất, tỷ giá và nợ xấu vẫn nằm trong tầm kiểm soát. Quốc hội và Chính phủ cũng thúc đẩy cải cách thể chế mạnh mẽ với hàng loạt luật, nghị quyết mới nhằm cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh và tháo gỡ vướng mắc cho các dự án tồn đọng. Đầu tư công tiếp tục là động lực lớn cho thị trường xây dựng. Năm 2025, giải ngân đầu tư công đạt hơn 850 nghìn tỷ đồng, trong khi kế hoạch năm 2026 lên tới hơn 1 triệu tỷ đồng, tăng gần 18% so với năm trước.
Việc phát triển hạ tầng giao thông, đô thị và khu công nghiệp được kỳ vọng tạo hiệu ứng lan tỏa sang thị trường nhà ở và BĐS thương mại. Môi trường pháp lý cũng có nhiều chuyển biến tích cực.
Một số nghị quyết và luật mới được ban hành nhằm tháo gỡ khó khăn cho các dự án BĐS, xử lý tồn đọng pháp lý đất đai và mở rộng cơ chế phát triển nhà ở thương mại. Chính sách nhà ở xã hội (NOXH) tiếp tục được thúc đẩy thông qua việc nâng trần thu nhập người mua, giảm lãi suất vay và thành lập Quỹ nhà ở quốc gia.
Về nguồn vốn, dư nợ tín dụng BĐS cuối năm 2025 ước đạt khoảng 4,7 triệu tỷ đồng, tăng 36% so với năm trước. Tuy nhiên, áp lực tài chính vẫn lớn khi tỷ lệ nợ xấu BĐS có xu hướng tăng lên khoảng 2,3%. Đáng chú ý, năm 2026 dự kiến có khoảng 204 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, trong đó nhóm BĐS chiếm tới 61%.
| |
“Dù triển vọng phục hồi rõ nét hơn, thị trường vẫn đối mặt với nhiều vấn đề tồn tại. Giá nhà đất tăng mạnh trong giai đoạn 2019-2024 và tiếp tục tăng thêm 10-30% trong năm 2025, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân. Chỉ số giá căn hộ trên thu nhập hộ gia đình của Việt Nam tăng từ 23,5 năm 2023 lên 30,2 năm 2026, cho thấy khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng khó khăn", ông Lực nhìn nhận.
Ngoài ra, tình trạng lệch pha cung - cầu tiếp tục kéo dài khi phân khúc cao cấp dư thừa trong khi nhà ở bình dân và NOXH vẫn thiếu hụt. Thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng còn khó khăn do dư cung, trong khi giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công và đền bù giải phóng mặt bằng đều gia tăng.
Trước bối cảnh đó, các chuyên gia cũng kiến nghị cơ quan quản lý sớm hoàn thiện hướng dẫn pháp lý cho các nghị quyết mới, cập nhật chiến lược phát triển nhà ở theo từng địa phương và triển khai các đề án tăng nguồn cung nhà ở phù hợp khả năng chi trả nhằm giảm mặt bằng giá. Đồng thời, cần đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường thông qua các quỹ đầu tư BĐS (REITs), quỹ nhà ở và cơ chế chứng khoán hóa BĐS, đồng thời đẩy mạnh xây dựng cơ sở dữ liệu thị trường minh bạch.
Đối với doanh nghiệp BĐS, yêu cầu đặt ra là tái cấu trúc hoạt động, kiểm soát rủi ro dòng tiền và trái phiếu đáo hạn, hạn chế đầu tư dàn trải và tập trung vào các sản phẩm có nhu cầu thực. Việc ứng dụng công nghệ như AI, BIM, robot xây dựng, in 3D hay smarthome cũng được xem là xu hướng tất yếu nhằm tối ưu chi phí và nâng cao năng lực cạnh tranh trong giai đoạn mới.
“Nguồn vốn cho thị trường bất động sản phải là nguồn vốn từ trái phiếu doanh nghiệp mới là vốn bền vững cho doanh nghiệp. Ngoài ra còn có nguồn vốn từ thị trường cổ phiếu quỹ đầu tư… Nguồn vốn từ ngân hàng chủ yếu cho vay mua nhà, sửa nhà, mà không thể cho vay để đầu cơ hay lướt sóng. Dòng vốn cho bất động sản sẽ được điều tiết theo hướng như vậy để thị trường bất động sản trở về giá trị thực”, ông Lực nhìn nhận.
Liên quan đến thị trường bất động sản, TS. Cấn Văn Lực cho rằng giá nhà đất hiện vẫn ở mức cao, trong khi cung - cầu tiếp tục lệch pha. Phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân vẫn thiếu hụt nghiêm trọng, với nhu cầu khoảng 100.000 căn mỗi năm nhưng nguồn cung từ các địa phương mới chỉ đáp ứng được khoảng một phần ba.
Theo đó, ông Lực đã có những cảnh báo tới các doanh nghiệp bất động sản đang đầu tư dàn trải. Nếu thị trường diễn biến xấu, các doanh nghiệp này có thể đối mặt rủi ro lớn do áp lực dòng tiền và quản trị. Trong khi đó, bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng vẫn chưa thực sự phục hồi dù lượng khách du lịch thời gian qua có tăng trở lại.
Về tín dụng, ông Lực cho rằng tỷ trọng tín dụng bất động sản hiện quanh mức 20% vẫn khá cao và cần điều chỉnh giảm xuống khoảng 15%. Mặt bằng lãi suất cũng cần được duy trì ổn định, do đó thị trường phải huy động đa dạng nguồn vốn thay vì chỉ phụ thuộc vào kênh ngân hàng.
Đối với các doanh nghiệp xây dựng, vị chuyên gia cho biết, các doanh nghiệp đang đối mặt nhiều thách thức khi giá nguyên vật liệu tăng cao và tình trạng thiếu hụt lao động ngày càng rõ rệt. Những yếu tố này khiến biên lợi nhuận của doanh nghiệp xây dựng có xu hướng thu hẹp. Ngoài ra, việc triển khai quá nhiều dự án cùng lúc cũng có thể gây áp lực lớn lên năng lực quản lý và vận hành của doanh nghiệp.