Ế ẩm, nhưng vẫn hút vốn ngoại
Xuất hiện những đánh giá trái ngược nhau về thị trường văn phòng Hà Nội trong 11 tháng qua, nhưng lại có chung dự báo về kịch bản tươi sáng trong năm 2021 và những năm tiếp theo.
Theo tính toán của Savills Việt Nam, tổng nguồn cung văn phòng cho thuê tại Hà Nội tính đến hết quý III/2020 đạt khoảng 1,9 triệu m2, tăng 5% theo quý và tăng 4% theo năm. Nguồn cung mới này chủ yếu đến từ dự án văn phòng hạng A Capital Place, tòa nhà tòa văn phòng lớn nhất Hà Nội, với 93.300 m2, chiếm tỷ trọng đến 75%.
Các đánh giá chỉ rõ, thị trường văn phòng Hà Nội những tháng qua ghi nhận những hiện tượng “tiêu cực” chưa từng thấy trong 4 năm qua. Covid-19 đã đẩy thị trường này vào thế khó, khi khách thuê thu hẹp diện tích văn phòng, khiến tổng diện tích hấp thụ văn phòng Hà Nội lần đầu tiên trong 4 năm qua rơi vào trạng thái liên tục âm trong quý II và III/2020. Đến quý III/2020, tổng diện tích hấp thụ của văn phòng Hà Nội xuống mức âm 6.500 m2.
Ế ẩm do xu hướng co cụm của khách thuê, cộng với nguồn cung mới tăng lên từ Capital Place, khiến tỷ lệ trống văn phòng hạng A tại Hà Nội bị đẩy lên mức 24,1% trong quý III, tăng 16,5 điểm phần trăm so với quý trước đó và tăng 16,2% so với cùng kỳ năm trước. Đối với phân khúc văn phòng hạng B, tỷ lệ trống cũng lên mức 11,5%, tăng 2,4% so với cùng kỳ năm trước.
Các chuyên gia của JLL Việt Nam cảnh báo, nguồn cầu trên thị trường văn phòng vẫn yếu, đáng ngại là hiện tượng cả 3 dự án mới chào hàng gần đây ở Hà Nội đều có tỷ lệ lấp đầy dưới 20% và tỷ lệ cam kết thuê rất thấp. Hiện tượng này đã không xuất hiện trong một thời gian dài, do hầu hết các tòa nhà mới trong giai đoạn 2018 - 2019 ghi nhận tỷ lệ cam kết thuê đạt trung bình hơn 46% vào ngày khai trương.
Bất chấp những làn gió ngược, nhà đầu tư ngoại vẫn xuống tay với thị trường văn phòng Hà Nội. Dự án văn phòng lớn nhất là Capital Place, vốn đầu tư 299,13 triệu USD, đăng ký năm 2019 đã đón thêm 246 triệu USD từ nhà đầu tư Singapore trong năm 2020, đưa văn phòng trở thành dòng chảy chính của vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam trong năm.
Cũng dưới hình thức tăng vốn, Công ty TNHH Phát triển DT Việt Nam (nhà đầu tư Singapore) đã bổ sung vốn 4,72 triệu USD cho Dự án đầu tư, xây dựng và kinh doanh tổ hợp văn phòng và căn hộ cho thuê với vốn đăng ký ban đầu 102,57 triệu USD tại 289 - Khuất Duy Tiến (quận Cầu Giấy, Hà Nội). Trong động thái liên quan, dự này cũng đón dòng vốn đầu tư 58 triệu USD từ Taisei Investment Hanoi Pte. Ltd (Nhật Bản).
Theo đó, Dự án đầu tư, xây dựng và kinh doanh tổ hợp văn phòng và căn hộ cho thuê tại 289 - Khuất Duy Tiến được xác định nằm trong Dự án Vinatatower.
Trên website www.vinatatower.vn, chủ đầu tư là Công ty TNHH Quốc tế liên doanh Vinaconex (VINATA), tên cũ của Công ty TNHH Quốc tế VINATA hiện nay. Tổng diện tích khu đất toàn dự án là 4.018 m2, trong đó tòa nhà văn phòng cho thuê cao 20 tầng, xây dựng trên diện tích 1.976 m2.
Theo cam kết triển khai của Taisei Investment Hanoi Pte. Ltd, dự án này sẽ được triển khai xây dựng từ quý IV/2020 đến quý IV/2022. Nhưng theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư vào ngày 11/12, khu vực này vẫn là bãi trông giữ ô tô, chưa thấy động tĩnh xây dựng.
Đại diện Taisei từ chối bình luận về tiến độ thi công cũng như lý do chọn đầu tư vào dự án này.
Văn phòng hạng A dẫn lối
Lý giải dòng vốn ngoại đổ vào thị trường văn phòng Hà Nội năm 2020, các chuyên gia cho rằng, đây là động thái đón lõng thị trường của nhà đầu tư.
Theo Savills Việt Nam, từ nay đến năm 2022 sẽ có 17 dự án văn phòng gia nhập thị trường Hà Nội, với tổng nguồn cung khoảng 192.000 m2, phần lớn thuộc hạng A và quy tụ ở nội thành, đáng kể là VinFast Tower và BRG Grand Plaza (năm 2021), Lotte Mall Hà Nội (năm 2022).
Xu hướng này bắt nguồn từ thực tế tìm kiếm không gian văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm Hà Nội càng trở nên khó khăn hơn.
Nhìn rộng ra trên toàn thị trường văn phòng Hà Nội, nhu cầu được dự báo tăng mạnh trong thời gian tới. Với các hiệp định thương mại tự do đã được ký kết và có hiệu lực như CPTPP và EVFTA, thị trường Việt Nam trở nên hấp dẫn nhà đầu tư hơn nhờ các cam kết thuế quan và môi trường đầu tư kinh doanh được cải thiện, bên cạnh việc tiếp tục hưởng lợi từ căng thẳng thương mại Mỹ - Trung khi ngày càng nhiều công ty đa quốc gia xem xét dịch chuyển sản xuất sang Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam.
Bà Hoàng Nguyệt Minh, Phó giám đốc đầu tư của Savills Hà Nội cho rằng, có 3 nhân tố chính khiến đầu tư vào bất động sản văn phòng trở nên hấp dẫn.
Thứ nhất, vốn FDI vào Việt Nam tăng lên sẽ tỷ lệ thuận với nhu cầu tìm kiếm văn phòng của doanh nghiệp FDI.
“Mỡ nó rán nó”, nhà đầu tư nước ngoài nhanh chóng nắm bắt xu thế này và họ có thế mạnh hơn hẳn trong việc phát triển nhà văn phòng theo tiêu chuẩn quốc tế, đáp ứng yêu cầu sử dụng của khách thuê nước ngoài.
Thứ hai, lợi nhuận từ kinh doanh các tòa văn phòng là miếng bánh hấp dẫn nhà đầu tư. Bà Hoàng Nguyệt Minh cho biết, lợi nhuận gộp từ hoạt động kinh doanh văn phòng có thể đạt trung bình 70-80%, trong khi tỷ lệ này của phân khúc khách sạn 5 sao chỉ 25-30%.
Thứ ba, giá thuê văn phòng tại Hà Nội đang thấp hơn so với tại TP.HCM. Giá thuê văn phòng hạng A tại các khu vực trung tâm Hà Nội chỉ dao động ở mức 40-43 USD/m2, trong khi tại TP.HCM, mức giá văn phòng hạng A có thể lên đến 55-60 USD/m2. Đây là yếu tố kích thích các nhà đầu tư, bởi họ kỳ vọng thị trường văn phòng Hà Nội sẽ sớm bắt kịp với TP.HCM về giá thuê.