Quý IV/2023, thị trường nhà ở TP.HCM "yếu" cả cung - và cầu. Ảnh: Bình Minh.
Cụ thể, thị trường căn hộ phân khúc cao (bao gồm phân khúc Cao cấp, Sang trọng và Siêu sang) cấp không ghi nhận nguồn cung mới trong quý IV. Tổng kết nguồn cung trong năm 2023 đạt 4.898 căn, giảm 6,1% so cùng kỳ năm trước. Hầu hết các chủ đầu tư đều thận trọng trong việc mở bán mới do tâm lý thị trường vẫn chưa có nhiều khởi sắc, một số chủ đầu tư dời lịch mở bán mới sang năm sau.
Đối với thị trường phân khúc thấp, dự án The Privia của Khang Điền là dự án hiếm hoi thu hút nhu cầu thực khu vực phía Tây khi ghi nhận tỷ lệ hấp thụ gần 90% chỉ trong một tháng mở bán.
Về thanh khoản, thị trường căn hộ phân khúc cao chỉ ghi nhận 39 giao dịch với tỷ lệ bán hàng trong quý IV chỉ đạt 2,3% khi không nhận nguồn cung mới. Phần lớn giao dịch chủ yếu tập trung ở một số dự án đưa ra chính sách chiết khấu cao cho phương án thanh toán nhanh, trong khi hầu hết hàng tồn kho ở các dự án còn lại chứng kiến lượng giao dịch chậm lại. Các phương thức chính sách thanh toán linh hoạt như chiết khấu giá bán, gia hạn thời gian thanh toán hay hỗ trợ lãi suất tiếp tục là công cụ giúp kích thích nhu cầu mua nhà.
Về giá, đối với thị trường căn hộ phân khúc cao thì giá bán sơ cấp hầu như không đổi với 5.087 USD/m2, tăng 0,04% theo quý, nhưng sụt giảm mạnh 12,7% so với cùng kỳ năm trước. Mặc dù mặt bằng giá chào bán của phần lớn dự án giữ mức ổn định, thị trường vẫn ghi nhận sự sụt giảm giá bán sơ cấp, nguyên nhân chủ yếu là mức chiết khấu cao, có thể lên đến 40% cho gói thanh toán nhanh, tại một số dự án có lượng hàng tồn nhiều. Đối với thị trường thứ cấp, giá giao dịch tăng nhẹ ở mức 1,4% theo quý. Các dự án ở các vị trí tốt cùng chất lượng bàn giao đạt tiêu chuẩn cao vẫn thu hút đầu tư.
Với phân khúc nhà liền thổ, thị trường ghi nhận 37 căn mở bán chính thức từ Sen Vàng Town, một dự án tại Bình Chánh đã được tiền mở bán từ năm 2022. Tổng nguồn cung mới trong năm đạt 180 căn và chạm mức thấp kỷ lục trong 10 năm qua. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc các chủ đầu tư trì hoãn giới thiệu dự án giữa thời điểm thị trường suy yếu; và một phần do sự chậm trễ về thủ tục pháp lý hoặc tiến độ xây dựng đối với các dự án đã được tiền mở bán, chưa thỏa điều kiện ký hợp đồng mua bán.
Thị trường nhà liền thổ tiếp tục ghi nhận số lượng giao dịch hạn chế với 58 căn bán trong quý IV/2023, giảm 74,8% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ trong quý có cải thiện nhưng vẫn ở mức thấp là 15,1%, đồng thời tỷ lệ hấp thụ trong năm chỉ đạt 30,9% (giảm 60 điểm phần trăm theo năm). Tình hình giao dịch trầm lắng đến từ sự hạn chế về nguồn cung mới, tâm lý thận trọng của người mua kéo dài, và hàng tồn đắt đỏ (trên 1 triệu USD/căn).
Giá sơ cấp trung bình của thị trường nhà liền thổ ổn định ở mức 15.245 USD/m2, tăng 1,8% theo quý. Các dự án tiếp tục duy trì những chính sách hấp dẫn như cam kết thuê đối với shophouse, cung cấp các gói hoàn thiện nội thất và quà tặng giá trị cao. Ở thị trường thứ cấp, một số căn đã được bán với lợi nhuận kỳ vọng thấp hơn so với trước đây nhằm thúc đẩy giao dịch, dẫn đến giá bán thứ cấp trong quý IV/2023 tăng trưởng khiêm tốn, ở mức 0,9% theo quý và 4,8% theo năm.
Về triển vọng thị trường năm 2024, theo JLL, thị trường căn hộ phân khúc cao và nhà liền thổ dự kiến sẽ chào đón lần lượt khoảng 4.900 căn và 2.400 căn mới. Tuy nhiên, các sự kiện ra mắt dự kiến sẽ chỉ bắt đầu sôi nổi vào nửa cuối năm 2024. Nhu cầu nhà ở được dự báo sẽ hồi phục chậm và khởi sắc khi nguồn cung mới chuyển hướng sang phân khúc giá thấp hơn và các biến động lãi suất cũng như tình hình kinh tế ổn định hơn.
Dự kiến trong 12 tháng tới, do các chính sách hỗ trợ nhà ở mới dự kiến chỉ có hiệu lực từ năm 2025, tình hình thị trường vẫn chưa có nhiều sự khởi sắc đáng kể khiến các chủ đầu tư và người mua phải thận trọng “chờ xem". Giá bán dự kiến sẽ có sự điều chỉnh với mức điều chỉnh sẽ phụ thuộc đáng kể vào diễn biến nguồn cung mới và tâm lý thị trường trong thời gian tới.
