Trong xu hướng hồi phục của thị trường bất động sản, phân khúc căn hộ chung cư đang “cầm cờ”.
Nhiều tín hiệu tích cực
Báo cáo do Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARs IRE) và VARs Connect của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) thực hiện cho thấy, thị trường bất động sản quý II/2024 tiếp tục ghi nhận kết quả tích cực.
Cụ thể, trong quý II/2024, toàn thị trường ghi nhận hơn 14.400 giao dịch thành công, tăng 2,4 lần so với quý trước đó, được đóng góp từ cả nhu cầu đầu tư (tăng khoảng 30%) và nhu cầu ở thực. Tính chung 6 tháng đầu năm, thị trường sơ cấp ghi nhận 20.600 sản phẩm nhà ở được giao dịch thành công, tăng 3 lần cùng kỳ năm 2023.
Ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes, thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường VARS đánh giá, sau thời gian tăng “nóng” những tháng đầu năm, giá bán sản phẩm nhà ở trong quý II/2024 đã có phần bình ổn hơn, bao gồm cả phân khúc căn hộ. Sự bình ổn này được duy trì trên mặt bằng giá mới cao hơn giá cũ.
Đóng góp tới 12-14% GDP, tác động trực tiếp tới hoạt động của hơn 40 ngành nghề, lĩnh vực và có mối liên quan chặt chẽ với sự phát triển của ngành xây dựng - được xem là một trong những động lực dẫn dắt tăng trưởng kinh tế năm nay, việc thúc đẩy thị trường bất động sản nhanh chóng hồi phục trở lại cũng là một yếu tố hỗ trợ.
Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội 6 tháng đầu năm 2024 của Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho biết, cả nước có 2.210 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới, bằng 101,4% so với cùng kỳ năm 2023. Số doanh nghiệp quay trở lại hoạt động là 1.577 doanh nghiệp, bằng 111,4% cùng kỳ.
Tại hội nghị sơ kết 6 tháng đầu năm 2024, Chánh Văn phòng Bộ Xây dựng Đậu Minh Thanh cho hay, mặc dù còn đối mặt với nhiều khó khăn, nhưng điểm tích cực là nguồn cung bất động sản đang tăng dần khi nhiều chủ đầu tư nỗ lực ra hàng.
Thị trường ghi nhận sự quay trở lại của một loạt dự án cũ được tái khởi động cũng như dự án mới mở bán. Bên cạnh đó, việc lãi suất cho vay tiếp tục duy trì ở mức thấp, các chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách có lợi cho người mua nhà… cũng giúp gia tăng niềm tin cho khách hàng, tăng thanh khoản trên thị trường.
Còn bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam đánh giá, thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, nhưng khác với chu kỳ trước là “sóng” phục hồi bắt nguồn từ thị trường Hà Nội, thay vì TP.HCM.
Trong đó, tín hiệu tích cực bắt đầu từ phân khúc căn hộ chung cư. Thực tế, tại Hà Nội, trong quý II/2024, thị trường ghi nhận một số dự án có số lượng lớn quỹ căn (từ 1.000-2.000 căn) và đã bán thành công 80-90%.
Hiện nay, mặt bằng giá chung cư tại Hà Nội đang tiệm cận TP.HCM. Tại thị trường sơ cấp, mỗi mét vuông căn hộ ở Thủ đô có giá bán gần 60 triệu đồng (chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì), thấp hơn 3 triệu đồng/m2 so với TP.HCM. Mức này tăng gần 25% so với cùng kỳ năm trước. Trên thị trường thứ cấp, giá cũng tăng hơn 22% so với cùng kỳ năm trước, lên gần 38 triệu đồng/m2.
“Thị trường căn hộ chung cư Hà Nội đã chứng kiến đợt tăng giá rất mạnh những tháng đầu năm 2024, song vẫn có thể tăng tiếp trong thời gian tới, nên đây sẽ là cơ hội cho người ‘vào sóng’ muộn. Trong khi đó, mức tích lũy giá của phân khúc này ở TP.HCM chỉ loanh quanh 5-6%”, bà Dung chia sẻ thêm.
Thách thức vẫn lớn
Thị trường bất động sản đang chuyển biến theo hướng ngày một tích cực hơn, nhưng theo nhiều chuyên gia, tiến trình phục hồi có sự phân hóa rõ nét giữa các khu vực, phân khúc sản phẩm, chứ không đồng nhất.
Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng VARs IRE nhận định, về khu vực, 2 thị trường lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP.HCM đang có lợi thế nhờ thanh khoản bắt đầu rục rịch đi lên, do đó cơ hội hồi phục sẽ lớn hơn và đến sớm hơn so với các khu vực khác.
Sau thời gian tăng “nóng” những tháng đầu năm, giá bán sản phẩm nhà ở trong quý II/2024 đã có phần bình ổn hơn, bao gồm cả phân khúc căn hộ. Sự bình ổn này được duy trì trên mặt bằng giá mới cao hơn giá cũ
Về phân khúc sản phẩm, căn hộ chung cư tại các đô thị lớn sẽ “cầm cờ” bởi nhu cầu nhà ở tại những nơi này rất lớn và không ngừng gia tăng.
Tiếp đến là đất nền bởi đây luôn được coi là “gà đẻ trứng vàng” cho giới đầu tư bất động sản. Chỉ cần niềm tin của giới đầu tư khôi phục thì đất nền sẽ được săn đón trở lại.
Về câu chuyện phân hóa giữa các doanh nghiệp, theo đánh giá của các chuyên gia đến từ Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS), những doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn nghiêm trọng về thanh khoản có thể phải chấp nhận rời khỏi thị trường hoặc chuyển nhượng dần danh mục dự án/mảng kinh doanh để xử lý các nghĩa vụ nợ.
Những doanh nghiệp quy mô lớn có dự án bị tắc nghẽn về pháp lý, nguồn vốn vẫn được hỗ trợ để tránh rủi ro nợ xấu và tình trạng dự án treo nhiều năm, nhưng một số doanh nghiệp sẽ khó khôi phục vị thế và quy mô phát triển dự án như trước đó.
Đồng quan điểm, MBS Research cho rằng, sức khỏe tài chính của không ít doanh nghiệp bất động sản hiện vẫn còn yếu và chưa tiếp cận được nguồn vốn, trong khi chi phí phát triển dự án sẽ ngày càng gia tăng theo quy định mới.
Do đó, việc bán/chuyển nhượng dự án cho các chủ đầu tư khác có tiềm lực tài chính, năng lực phát triển dự án tốt hơn là cần thiết để có thể duy trì hoạt động cũng như ổn định thị trường.
Trên thị trường chứng khoán, theo ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán, cổ phiếu bất động sản có dấu hiệu thu hút mạnh dòng tiền trong những phiên giao dịch gần đây. Hiện tại, không ít nhà đầu tư kỳ vọng rằng, các sắc luật mới như Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sớm từ 1/8/2024 sẽ giúp cổ phiếu bất động sản bùng nổ trong những tháng tới.
Thời gian qua, một số cổ phiếu đã tạo đáy thành công và bắt đầu đi lên mạnh mẽ, có thể kể tới cổ phiếu TCH của Công ty cổ phần Đầu tư dịch vụ tài chính Hoàng Huy khi thị giá tăng gấp 3 lần chỉ trong 1 năm qua.
Tương tự, cổ phiếu NLG của Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long và cổ phiếu PDR của Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt tăng gần gấp đôi, hay như cổ phiếu KDH của Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền tăng 70% trong cùng thời điểm…
Theo các chuyên gia, việc củng cố niềm tin người mua nhà sẽ giúp nhu cầu nhà ở tăng trở lại và thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn. Các doanh nghiệp bất động sản có quỹ đất lớn, có tiềm lực tài chính và năng lực triển khai dự án sẽ được hưởng lợi.
Dẫu vậy, cũng cần lưu ý rằng, nhóm doanh nghiệp bất động sản vẫn đang đối mặt với không ít thách thức. Trong đó, nhu cầu tiêu dùng tăng chậm hơn kỳ vọng khi dư nợ tín dụng cho hoạt động tiêu dùng bất động sản có xu hướng giảm cả về quy mô lẫn tỷ trọng trước định hướng điều hành của cơ quan quản lý.
Ngoài ra, nợ xấu tại nhiều ngân hàng đang gia tăng khiến khả năng tiếp cận vốn tín dụng của các chủ đầu tư dự án khó khăn hơn, trong khi nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ tiếp tục gánh chịu áp lực lớn từ lượng trái phiếu đáo hạn trong thời gian tới.
Những thách thức trên có thể tác động tiêu cực lên dòng tiền và khả năng triển khai dự án mới của các doanh nghiệp. Ngoài ra, chi phí đền bù mặt bằng ngày càng tăng cũng sẽ ảnh hưởng lên nguồn cung đất ở, trong khi quy định về việc áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu có thể tác động đến lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp.
