Càng nghẽn lâu, thị trường càng gặp khó
Đất đai là vấn đề trọng tâm được thảo luận tại Hội nghị Trung ương lần thứ 5, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII vừa diễn ra. Như nhiều ý kiến đã chỉ ra, đây là vấn đề hết sức cơ bản và quan trọng nhưng đang có nhiều vướng mắc, cho dù đã có những chính sách giúp phát huy được tiềm năng, thế mạnh về đất đai.
Trên cơ sở tổng kết 10 năm thực hiện Nghị quyết Hội nghị Trung ương 6 khóa XI về “tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới”, các giải pháp, chủ trương, định hướng tiếp tục hoàn thiện và tổ chức thực hiện tốt hơn nữa luật pháp, chính sách về đất đai đã được quyết định. Đặc biệt, việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 và các luật có liên quan theo tinh thần mới cho phù hợp thực tiễn, có tình ổn định, lâu dài để khắc phục tồn tại lâu nay và phát huy tối đa tiềm năng thế mạnh từ đất được đặc biệt quan tâm.
Tuy nhiên, việc sửa thế nào để thực sự phát huy hiệu quả trong thực tiễn là không đơn giản, cần thời gian nghiên cứu, tổng kết, hoàn thiện. Bởi thế, nhiều ý kiến cho rằng, trước mắt cần sớm có giải pháp khắc phục những bất cập trong công tác quản lý nhà nước về đất đai để khơi thông nguồn lực quan trọng và hữu hạn này, chứ không nên chờ đến khi Luật Đất đai được sửa đổi.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest cho biết, hiện có khoảng 12 sắc luật điều chỉnh thị trường bất động sản, nhưng vì thiếu sự thống nhất nên tạo ra nhiều vướng mắc, chồng chéo.
Cụ thể hơn, luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư DVL VENTURES cho hay, việc sửa những sắc luật gốc như Luật Nhà ở, Luật Đầu tư là phù hợp, nhưng Quốc hội chưa thông qua trong kỳ họp trước do còn nhiều ý kiến trái chiều. Tại kỳ họp Quốc hội tới đây, cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư rất kỳ vọng vào việc sửa đổi Điểm c, Khoản 1, Điều 75 - Luật Đầu tư 2020 để gỡ vướng vấn đề công nhận chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại. Cũng cần lưu ý rằng, hầu hết dự án bị ách tắc là do vướng nguồn gốc đất: Tài sản công, đất nông nghiệp được mua thông qua thỏa thuận của doanh nghiệp với hộ gia đình, cá nhân (vi phạm quy định tại Khoản 3, Khoản 4, Điều 191 - Luật Đất đai).
Theo TS. Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam, thị trường bất động sản đang ở thời điểm tương đối nhạy cảm trước động thái mạnh tay xử lý sai phạm của nhiều lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc lớn dẫn đến việc dòng vốn chảy vào lĩnh vực địa ốc bị kiểm soát chặt chẽ hơn. Do đó, gói hỗ trợ quan trọng nhất hiện nay là gói hỗ trợ niềm tin cho các doanh nghiệp vào cơ quan quản lý nhà nước, niềm tin vào sự hồi phục của thị trường, bắt đầu từ việc khắc phục các hạn chế, tồn tại của khung pháp lý vận hành thị trường, bao gồm nhiều sắc luật như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư...
Cần sớm nới điểm nghẽn pháp lý
Hiện có khoảng 12 sắc luật điều chỉnh thị trường bất động sản, nhưng vì thiếu sự thống nhất nên tạo ra nhiều vướng mắc, chồng chéo.
Theo chương trình, tại Kỳ họp thứ 3 Quốc hội khóa XV khai mạc từ sáng nay (23/5/2022) sẽ xem xét thông qua 5 dự án luật, 4 dự thảo nghị quyết và cho ý kiến 6 dự án luật khác. Mặc dù danh sách các dự án luật xem xét và cho ý kiến không xuất hiện các luật liên quan đến bất động sản, nhưng tiến trình tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho lĩnh vực này vẫn là chủ đề nóng bên lề nghị trường.
Trước khi kỳ họp diễn ra, tại nhiều địa phương, các vấn đề liên quan đến nhà ở, quản lý đất đai được nhiều cử tri đặt ra với Đoàn Đại biểu Quốc hội. Chẳng hạn, tại buổi “Tiếp xúc cử tri huyện Nhà Bè và quận 7 của Tổ Đại biểu Quốc hội TP.HCM đơn vị 9 trước kỳ họp thứ 3, Quốc hội khóa XV” vào sáng 14/5/2022, các giải pháp tháo gỡ vướng mắc trong việc cấp sổ hồng chung cư, các biện pháp xử lý tình trạng “bơm”, “thổi”, tạo “sốt đất” ảo, thông tin sai lệch gây nhiễu loạn thị trường, các chính sách để người lao động, người có thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà… là những vấn đề được cử tri đặt nhiều câu hỏi nhất.
Ông Phan Văn Mãi, Chủ tịch UBND TP.HCM cho biết, về sửa đổi Luật Đất đai, Hội nghị Trung ương 5 khóa XIII vừa qua đã tổng kết nghị quyết về đất đai và có những chủ trương lớn, trong đó có những giải pháp để vừa quản lý tốt, vừa sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai, đảm bảo được quyền, lợi ích của các tổ chức, cá nhân khi sử dụng đất đai.
“Đoàn Đại biểu Quốc hội TP.HCM, UBND TP.HCM và các sở, ngành sẽ tiếp tục tổng hợp ý kiến của các cá nhân, tập thể để tích cực tham gia góp ý cho quá trình sửa đổi sắc luật này. Bên cạnh đó, tiến hành rà soát các quy định pháp luật, hoàn thiện pháp lý… để thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững hơn”, ông Mãi nhấn mạnh.
Tương tự, buổi tiếp xúc cử tri chuyên đề của Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Quảng Nam tổ chức mới đây ghi nhận nhiều trường hợp khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến đất đai; sự chồng chéo, nhiêu khê liên quan tới các thủ tục hành chính về đất đai, nhất là việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, công nhận hạn mức đất ở cho người dân…
Còn Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) cho biết, có 68 doanh nghiệp bất động sản đã gửi kiến nghị tới cơ quan chức năng xem xét tháo gỡ vướng mắc pháp lý, thủ tục đầu tư xây dựng của hơn 100 dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, bao gồm cả doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, bởi chỉ còn vài thủ tục là có thể triển khai dự án, nhưng đã hơn 24 tháng các doanh nghiệp không nhận được câu trả lời cũng như hướng dẫn từ cơ quan chức năng, dẫn tới tiến độ dự án bị chậm trễ kéo dài.
Chia sẻ tại hội nghị góp ý sửa đổi một số sắc luật liên quan tới lĩnh vực địa ốc cách đây không lâu, ông Lê Tuấn Hải, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn Telin cho hay, những bất cập, vướng mắc trong hệ thống pháp luật đất đai và kinh doanh bất động sản đã tồn tại nhiều năm, gây khó khăn cho cả chính quyền địa phương lẫn doanh nghiệp và một trong những vấn đề nổi cộm được nhiều doanh nghiệp mong ngóng sớm có giải pháp xử lý dứt điểm hoặc có hướng dẫn tháo gỡ tạm thời, đó là tình trạng vướng đất công xen cài khiến hàng trăm dự án trên cả nước phải “nằm im” chịu trận suốt nhiều năm qua được quy định tại Khoản 1, Điều 23 - Luật Nhà ở 2014.
Theo ông Hải, mặc dù Nghị định 30 và Nghị định 31 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và Luật Đầu tư được ban hành đã giải quyết nhiều vướng mắc, nhưng bản thân 2 nghị định này vẫn còn nhiều điểm mâu thuẫn khiến doanh nghiệp gặp khó khi triển khai dự án. Chẳng hạn, hiện nay, doanh nghiệp chỉ được công nhận là chủ đầu tư khu đô thị khi có quyền sử dụng đất ở hoặc đã có đất ở và các loại đất khác, nhưng lại không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có nhà ở đối với các trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp hoặc đã có đất phi nông nghiệp (không phải đất ở).
“Quy định này khiến các dự án chưa có đất ở đều bị ách tắc, nếu được sửa ngay sẽ giải phóng hàng trăm dự án, từ đó nút thắt nguồn cung nhà ở sẽ được tháo gỡ, giúp cân bằng chênh lệch cung - cầu trên thị trường, hạn chế đà giá nhà…”, ông Hải nhấn mạnh.
