Thị trường địa ốc không còn “dàn hàng ngang cùng tiến”

Thị trường phân hóa, tâm lý thận trọng

Tại hội thảo với chủ đề “Đô thị hóa TOD - cơ hội và thách thức” do DKRA Group tổ chức cuối tuần qua, nhiều chuyên gia cho rằng, chưa khi nào thị trường bất động sản phía Nam chứng kiến sự phân hóa rõ nét như hiện nay.

Nhiều phân khúc, khu vực tiếp tục chứng kiến sự tăng giá, trong khi một số nơi vẫn trầm lắng. Trong đó, mô hình phát triển đô thị lấy hệ thống giao thông công cộng làm trung tâm (TOD) đang trong giai đoạn định hình và trở thành một động lực phát triển của thị trường bất động sản.

Nói đến thị trường địa ốc phía Nam, có lẽ TP.HCM vẫn là tâm điểm, đặc biệt từ sau khi sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, sức hấp dẫn càng lớn. Giá nhà, đất tại những khu vực càng gần với TP.HCM cũ, có hệ thống hạ tầng kết nối đồng bộ, đáp ứng nhu cầu khai thác, sử dụng… thì thanh khoản và giá cả càng tăng cao.

Theo các chuyên gia, dù giao dịch không quá rầm rộ, thế nhưng thị trường bất động sản TP.HCM (cũ) vẫn đang âm thầm chứng kiến sự tăng giá không ngừng của phân khúc căn hộ và nhà phố, trong đó có nhiều dự án căn hộ thứ cấp, phần lớn là các dự án ở phía Đông Thành phố có mức tăng từ 80-100% trong vòng 1 năm qua.

Cùng với đó, nguồn cung dự án mới nhỏ giọt, chủ yếu là bất động sản cao cấp với giá bán đều trên 100 triệu đồng/m2. Mức tăng giá trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, dù đã ở mức cao, nhưng bản chất cũng xuất phát từ thực tế cung cầu, trong bối cảnh nguồn cung ngày càng khan hiếm, niềm tin vững chắc của người mua và nhà đầu tư vào tiềm năng sinh lời dài hạn của bất động sản nhà ở TP.HCM.

Với phân khúc tầm trung, Bình Dương (cũ) là thị trường chính cả về nguồn cung lẫn thanh khoản. Theo khảo sát từ DKRA Group, trong quý III/2025, tổng cộng 4.150 hộ được bán ra tại thị trường này với mức giá trung bình 46 triệu đồng/m2.

Điểm đáng chú ý nữa là không chỉ nguồn cung và thanh khoản, giá cả cũng có xu hướng tăng cao. Theo đó, sản phẩm căn hộ sơ cấp có mức giá tăng 3% theo quý và tăng 15% theo năm; căn hộ thứ cấp có mức giá tăng 11% theo quý và 21% theo năm.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group phân tích, thị trường giai đoạn này hình thành 2 xu hướng chính, một là mua để ở và hai là để đầu tư.

Với nhu cầu mua để sử dụng, khác với trước đây, người mua không mua một chỗ ở đơn thuần, mà họ tìm kiếm một nơi để sống, mua những tiện ích, không gian, môi trường, hạ tầng kết nối… tạo nên giá trị cuộc sống. Trong đó, TP.HCM cũ và Bình Dương sau sáp nhập là thị trường đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở lẫn khai thác.

Theo ông Thắng, nhà đầu tư hiện đề cao sự thận trọng, không còn dễ dàng xuống tiền để “lướt sóng” đất như trước đây, ngay cả khi khu đất đó ở xa trung tâm, thiếu tiện ích, không đáp ứng nhu cầu sử dụng…

“Sau thời gian dài bất động sản vùng ven mất thanh khoản, nhiều người đã nhận ra sai lầm và sửa sai bằng cách quay về đầu tư bất động sản trung tâm vốn có giá trị khai thác sử dụng cao”, ông Thắng nói và cho rằng, hiện lãi suất ngân hàng có chiều hướng tăng, nhiều chính sách mới còn chờ thời gian thẩm thấu…, cho nên nhà đầu tư giữ tâm thế thận trọng cũng là dễ hiểu.

Kịch bản nào cho thị trường sắp tới?

Ông Nguyễn Thanh Sang - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản SG Holdings nhận định, thị trường bất động sản sẽ bước sang một trang mới với sự cạnh tranh ngày càng gay gắt hơn, đặc biệt trong câu chuyện đầu tư và bán hàng. Các chủ đầu tư phải tạo được dòng sản phẩm tốt, đáp ứng nhu cầu thực, các doanh nghiệp môi giới muốn tồn tại thì phải chuyên nghiệp.

“Thị trường từ nay đến cuối năm và đầu năm sau sẽ còn đối mặt với nhiều thách thức liên quan tới cung cầu, cơ cấu sản phẩm... . Bởi lẽ, nhu cầu lớn nhất của thị trường hiện nay tập trung ở những đô thị trung tâm, nhưng nghịch lý là nguồn cung khu vực này ngày càng khan hiếm, giá không ngừng tăng cao.

Trong khi đó, các phân khúc thuộc bất động sản vùng ven dù nguồn cung dồi dào, nhưng việc bán hàng gặp nhiều khó khăn do sản phẩm chưa đáp ứng nhu cầu thực”, ông Sang nói và cho rằng, khả năng trong 2 quý tiếp theo dòng tiền vẫn sẽ đổ vào bất động sản đáp ứng nhu cầu thực, trong đó khu vực Bình Dương cũ tiếp tục là tâm điểm nhà ở tầm trung, còn trung tâm TP.HCM là bất động sản cao cấp và xu hướng giá sẽ còn tăng do nguồn cung hạn hẹp.

Ở góc độ rộng hơn, theo Savills Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước giai đoạn bản lề với nhiều yếu tố đan xen cả tích cực lẫn thách thức.

Nền kinh tế duy trì đà phục hồi rõ rệt, tiêu dùng nội địa tăng trưởng ổn định và hàng loạt dự án hạ tầng lớn đang được đẩy nhanh tiến độ. Tuy vậy, tâm lý nhà đầu tư vẫn còn thận trọng, nguồn cung mới chưa dồi dào và nhiều phân khúc tiếp tục chịu áp lực thanh khoản.

Ông Troy Griffiths - Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam nhận định, động lực từ xuất khẩu, tiêu dùng và đầu tư hạ tầng đang giúp thị trường bất động sản tiến tới giai đoạn ổn định hơn. Điều này sẽ trở thành thước đo quan trọng đánh giá sức bền của thị trường trong giai đoạn mới 2026-2030.

Bên cạnh đó, sự trở lại của nhiều doanh nghiệp địa ốc sau quá trình tái cấu trúc, hàng loạt dự án tại TP.HCM sau sáp nhập và Đồng Nai đã tái khởi động, tạo tín hiệu tích cực cho nguồn cung.

Tuy vậy, sự phục hồi chưa diễn ra đồng đều giữa các phân khúc. Nhà ở đô thị, bất động sản công nghiệp và thương mại ghi nhận thanh khoản tốt hơn, trong khi đất nền và sản phẩm mang tính đầu cơ giao dịch chậm.

Từ những phân tích trên, đại diện Savills Việt Nam đưa ra một số kịch bản cho thị trường sắp tới. Kịch bản thứ nhất, với xác suất khoảng 45%, là khả năng thị trường phục hồi rõ rệt ở nhóm sản phẩm phục vụ nhu cầu thực.

Theo kịch bản này, các dự án nhà ở đô thị, đặc biệt là căn hộ trung - cao cấp, sẽ cải thiện mạnh về thanh khoản nhờ nhu cầu mua nhà tăng cao dịp cuối năm và mặt bằng lãi suất thấp tiếp tục được duy trì.

Kịch bản thứ hai, chiếm khoảng 40%, là trạng thái phân hóa mạnh giữa các khu vực và phân khúc. Nếu lạm phát toàn cầu tăng trở lại, tỷ giá biến động hoặc tiến độ giải ngân đầu tư công chậm hơn dự kiến, thị trường quý IV/2025 có thể không phục hồi đồng đều.

Tài sản có dòng tiền tốt, pháp lý minh bạch và nằm trong các khu vực có hạ tầng hoàn thiện vẫn giữ sức hút, trong khi đất nền vùng ven tiếp tục trầm lắng. Người mua ngày càng thận trọng, sẵn sàng trả giá cao cho tài sản có khả năng khai thác và tránh xa các sản phẩm thiếu pháp lý hoặc chỉ dựa vào kỳ vọng “đón sóng” quy hoạch.

Kịch bản thứ ba, với xác suất thấp hơn - khoảng 15%, là tình huống thị trường phục hồi chậm, thanh khoản thấp kéo dài. Điều này có thể xảy ra nếu môi trường địa chính trị toàn cầu xấu đi, dòng vốn FDI chậm lại hoặc các doanh nghiệp bất động sản chưa kịp củng cố năng lực tài chính.

Trong kịch bản này, thị trường chỉ duy trì điểm sáng ở phân khúc nhà ở trung cấp và bất động sản công nghiệp, còn các phân khúc khác hoạt động cầm chừng.

Tăng Triển