Thị trường bất động sản còn đối mặt với nhiều khó khăn những tháng cuối năm. Ảnh: Dũng Minh
Tâm lý phòng thủ lên ngôi
Một trong những thông tin đáng chú ý tuần qua là việc Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị 13/CT-TTg, trong đó đưa ra một loạt giải pháp nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, đồng thời nhấn mạnh vai trò quan trọng của thị trường này trong việc kiểm soát lạm phát, giữ ổn định kinh tế vĩ mô, thúc đẩy tăng trưởng…
Trên thực tế, từ một vài sự cố trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp đến những động thái của cơ quan quản lý, đặc biệt trong chính sách tín dụng bất động sản, đều tác động trực tiếp tới thị trường này, nói như TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ Quốc gia, khiến cho thị trường bất động sản rơi vào tình trạng “chân không tới đất, đầu không tới trời”, trong đó chịu ảnh hưởng nhiều nhất là phân khúc đất nền và nhà liền thổ khi “dòng tiền rẻ” đột ngột bị chặn lại.
Số liệu tháng 7/2022 do DKRA Vietnam thu thập tại TP.HCM và các địa phương lân cận cho thấy, nguồn cung đất nền mở bán mới tại khu vực này chỉ đạt khoảng 857 nền đến từ 6 dự án, tập trung chủ yếu tại Bình Dương (chiếm 63% tổng nguồn cung). Tỷ lệ hấp thụ cũng rất khiêm tốn, đạt chưa đến một nửa giỏ hàng mở bán trong tháng (48%).
Về phân khúc căn hộ, ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển, DKRA Vietnam cho biết, trong tháng 7/2022, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM và khu vực giáp ranh đạt khoảng 2.159 căn đến từ 13 dự án, giảm 25% so với tháng liền trước; lượng tiêu thụ đạt xấp xỉ 54% tổng giỏ hàng mở bán trong tháng - mức thấp nhất ghi nhận được kể từ khi lệnh giãn cách xã hội được gỡ bỏ vào cuối năm trước.
“Theo tôi, trước động thái tăng cường kiểm soát tín dụng bất động sản cộng thêm tâm lý thận trọng của nhà đầu tư, cả nguồn cung lẫn sức cầu trong tháng 9 nhiều khả năng sẽ vẫn duy trì ở mức thấp. Dù vậy, với những dự báo vĩ mô tương đối tích cực (chẳng hạn, Ngân hàng Thế giới nâng dự báo tăng trưởng GDP của Việt Nam lên 7,5% trong năm 2022), thị trường bất động sản phía Nam được kỳ vọng sẽ có sự phục hồi nhất định trong những tháng cuối năm”, ông Thắng nói.
Còn ông Lê Đình Chung, Phó tổng giám đốc Hải Phát Land cho hay, sau khi “van” tín dụng siết lại, hoạt động giao dịch trên thị trường bất động sản phía Bắc cũng chững hẳn. Nhà đầu tư chuyển sang cất giữ tiền, chờ đợi chính sách rõ ràng hơn mới ra quyết định.
“Thời điểm này, nhiều nhà đầu tư có tâm lý ‘ôm tiền chờ thời. Mặt khác, hơn 2 năm qua, không khó để nhận thấy hiện tượng tăng giá đột biến ở nhiều phân khúc, khiến biên lợi nhuận của nhà đầu tư bị thu hẹp dần. Trong khi đó, nguồn cung sản phẩm khan hiếm, thanh khoản èo uột. Tất cả những yếu tố này khiến nhà đầu tư e ngại”, ông Chung nói.
Số liệu thống kê của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, chỉ số tâm lý người tiêu dùng bất động sản giảm 7 điểm trong 2 quý đầu năm 2022 và tới nay xu hướng giảm chưa dừng lại. Trong đó, mức độ lạc quan của người tiêu dùng giảm mạnh nhất khi đề cập đến khả năng tăng giá bất động sản trong tương lai (giảm 22 điểm) và những động thái chính sách hiện tại (giảm 9 điểm).
Từ đầu năm tới nay, thị trường căn hộ bình dân gần như không có dự án mở bán mới, các căn hộ đang đăng bán chủ yếu là căn hộ thứ cấp với giá tăng vọt. Trong khi đó, giá rao bán nhà phố thương mại (shophouse) bắt đầu chững lại, thậm chí một số dự án có chiều hướng giảm mạnh từ 10-20%. Nguồn cung shophouse chủ yếu đến từ dự án khu đô thị của một tập đoàn bất động sản lớn và đáng chú ý là đã xuất hiện tình trạng đầu cơ “thổi giá”, đến khi thị trường chững lại khiến không ít nhà đầu tư bị “mắc kẹt” tại đây.
Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, đại diện một số sàn giao dịch bất động sản cho biết, chiến lược của giới đầu tư địa ốc hiện tại là chuyển từ tấn công sang phòng thủ do lo ngại giá tài sản đi xuống, trong đó những nhà đầu tư sử dụng tỷ lệ đòn bẩy tài chính cao đang tìm cách nhanh chóng “thoát hàng” nhằm giảm sức ép nợ vay.
Thị trường khó bật mạnh
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), mặc dù Chính phủ đã đưa ra thông điệp rõ ràng trong quan điểm điều hành, thị trường bất động sản sẽ khó có thể ngay lập tức bật lên trong những tháng cuối năm nay, khi nhà đầu tư có tâm lý phòng thủ, tiến trình gỡ vướng pháp lý dự án vẫn chậm chạp và “van” tín dụng bất động sản chưa thể mở rộng.
Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch Hội đồng quản trị BHS Group đánh giá, trong giai đoạn hiện tại, sức cầu thị trường đang phân hóa rõ nét, đó là nhu cầu ở thực cao, nhu cầu đầu tư bão hòa, nhu cầu đầu cơ biến mất, từ đó thúc đẩy bất động sản “phòng thủ” lên ngôi. Cụ thể hơn, bất động sản “phòng thủ” ở đây chỉ các dòng sản phẩm phục vụ nhu cầu thật như căn hộ chung cư, bất động sản khu công nghiệp, phụ trợ khu công nghiệp, còn bất động sản đầu cơ hay bất động sản hạng sang sẽ chững lại bởi đây chủ yếu là dòng sản phẩm nghỉ dưỡng có giá trị cao, các siêu biệt thự nội đô.
Theo ông Tuyển, nếu như trước đây các sản phẩm biệt thự có giá bán 30-60 tỷ đồng/căn có thể tăng vài chục phần trăm chỉ sau vài tháng bởi được các đội nhóm đầu cơ “thổi giá”, thì nay khó có thể tăng nhanh như vậy khi nguồn tiền rẻ không còn, thanh khoản cũng chững lại và nhà đầu tư cẩn trọng hơn. Thay vào đó, nhóm thị trường tiềm năng sẽ là những phủ thủ công nghiệp như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Thái Nguyên, Bình Dương, Đồng Nai, Long An…, thủ phủ du lịch, nghỉ dưỡng như Quảng Ninh, Thanh Hóa, Đà Nẵng, Nha Trang, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu…
“Hiện tại, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ để chọn ra những dòng sản phẩm tiềm năng, những chủ đầu tư đủ tiềm lực và đi đúng hướng, những địa phương có lợi thế bền vững. Do đó, người tham gia vào thị trường lúc này cần phải am hiểu thị trường hơn, cần nhiều thời gian nghiên cứu hơn… để đưa ra quyết định chính xác hơn”, ông Tuyển nhấn mạnh.
Cùng góc nhìn, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV đánh giá, ở thời điểm này, nếu một một khu vực nào đó còn có giá bất động sản tăng đột biến thì nhiều khả năng là bị “làm giá”, bởi từ đầu năm 2022, những yếu tố có thể đẩy giá bất động sản tăng nhanh của giai đoạn trước như dòng tiền rẻ dồi dào… đã không còn, chưa kể cơ quan quản lý cũng như các địa phương đang nỗ lực điều tiết thị trường, đưa mặt bằng giá về mức hợp lý hơn.
Đưa ra lời khuyên cho nhà đầu tư, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, không nên kỳ vọng quá cao vào một cú bật mạnh của thị trường trong những tháng cuối năm 2022, đồng thời tập trung vào loại hình bất động sản có thể phục số đông, chẳng hạn như bất động sản để ở và với loại hình này, nên lựa chọn những sản phẩm có thể hoàn thiện công tác xây dựng và bàn giao sớm.
“Giai đoạn khó khăn nào cũng tạo ra cơ hội cho người biết cân đối tài chính. Sẽ không có một bất động sản nào hoàn hảo mà có giá thấp cả, nên việc lựa chọn một sản phẩm bất động sản phù hợp với nhu cầu đầu tư của mình là điều hết sức cần thiết”, ông Điệp nói.
