Nhóm cổ phiếu bất động sản giảm giá sâu trong thời gian qua, nhưng không đồng nghĩa với triển vọng kinh doanh của doanh nghiệp đi xuống.
Giá cổ phiếu đảo chiều
Giai đoạn 6 tháng cuối năm 2021, nhóm cổ phiếu bất động sản thu hút đông đảo nhà đầu tư trên sàn chứng khoán, giao dịch diễn ra sôi động và giá tăng mạnh, chủ yếu nhờ câu chuyện tái định giá quỹ đất theo giá thị trường, trong khi đây được coi là tài sản có thể bảo vệ giá trị trong bối cảnh lạm phát.
Tuy nhiên, sang năm 2022, khi Tân Hoàng Minh bỏ cọc đấu giá đất Thủ Thiêm và cơ quan chức năng có động thái đẩy mạnh thanh tra, giám sát nhằm siết dòng tiền chảy vào bất động sản, hành động bán tháo cổ phiếu địa ốc dần xuất hiện trên diện rộng.
Thống kê từ ngày 4/1 đến 13/5/2022, nhóm 13 cổ phiếu bất động sản hàng đầu giảm giá bình quân 32,6%, cao hơn mức giảm của chỉ số VN-Index là 22,5% và chỉ số VN30 là 21,5%. Trong đó, các cổ phiếu vốn hóa trung bình như TDC, DIG, HDC, IJC, SCR giảm giá trên 40%. Các mã vốn hóa lớn như NVL, PDR, VHM có mức giảm từ 15 - 22%, riêng KDH và NLG giảm trên dưới 30%.
 |
Bức tranh tài chính khả quan
Trong lịch sử thị trường chứng khoán, khi thị trường có xu hướng tăng giá, nhà đầu tư thường dễ dãi trong sự lựa chọn cổ phiếu đầu tư, bởi hầu hết các mã đều có khả năng mang lại lợi nhuận. Tuy nhiên, sau mỗi đợt bán tháo, dòng tiền trở nên thận trọng, tập trung lựa chọn cổ phiếu của các doanh nghiệp có chất lượng tài sản tốt, định giá hấp dẫn và triển vọng tăng trưởng.
Sau mỗi đợt bán tháo, dòng tiền trở nên thận trọng, tập trung lựa chọn cổ phiếu của các doanh nghiệp có chất lượng tài sản tốt, định giá hấp dẫn và triển vọng tăng trưởng.
Thực tế, nhóm cổ phiếu bất động sản giảm giá sâu trong thời gian qua, nhưng không đồng nghĩa với triển vọng kinh doanh của doanh nghiệp đi xuống. Trong đó, một số doanh nghiệp đang chuẩn bị mở bán sản phẩm, đây được coi là cơ sở để kết quả kinh doanh tăng trưởng.
Không ít nhà đầu tư cho biết, bức tranh tài chính quý I và triển vọng cả năm 2022 của nhóm doanh nghiệp địa ốc đang được họ đánh giá để lựa chọn “bắt đáy” cổ phiếu. Một số mã đã được mua mạnh trong 2 phiên thị trường lao dốc cuối tuần qua.
“Tôi tin rằng, các cổ phiếu địa ốc đã chọn mua sẽ mang lại lợi nhuận tốt, dựa trên nội lực của doanh nghiệp”, một nhà đầu tư chia sẻ.
Báo cáo tài chính của Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (Nam Long, mã chứng khoán NLG) cho thấy, trong quý I/2022, khoản mục người mua trả tiền trước ngắn hạn tăng từ 508,8 tỷ đồng lên 2.972 tỷ đồng, chiếm 12,7% tổng nguồn vốn.
Trong đó, chủ yếu là khoản ứng trước từ khách hàng có nhu cầu mua căn hộ, nhà phố, biệt thự và đất của Công ty. Khoản mục người mua trả trước tăng mạnh từ 1.080 tỷ đồng năm 2018 tới nay, tức tăng thêm 1.892 tỷ đồng.
Về kế hoạch bán hàng, năm 2022, Nam Long dự kiến doanh số bán sản phẩm hơn 23.400 tỷ đồng đến từ các dự án Southgate, Mizuki, Izumi City, dự án ở Cần Thơ, dự án ở Hải Phòng, dự án ở Đại Phước (Đồng Nai). Trong đó, riêng quý II/2022, Công ty sẽ mở bán sản phẩm Ehome Southgate tại Khu đô thị Waterpoint ở Long An và dự án Akari giai đoạn 2 ở TP.HCM. Tính tới ngày 22/4/2022, Nam Long đã mở bán 5 dự án với giá trị hơn 5.895 tỷ đồng, đạt 25% kế hoạch năm.
Nam Long cho biết, lợi nhuận năm 2022 ước đạt 1.508 tỷ đồng. Trong đó, quý I là 357 tỷ đồng, quý II là 229 tỷ đồng, quý III là 427 tỷ đồng và quý IV là 495 tỷ đồng.
Công ty Chứng khoán Bảo Việt nhận định, điểm rơi lợi nhuận của Nam Long sẽ bắt đầu từ giai đoạn 2023 - 2024, với doanh thu lần lượt đạt 11.016 tỷ đồng và 19.222 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế về công ty mẹ tương ứng là 1.737 tỷ đồng và 2.831 tỷ đồng. Năm 2022, doanh thu từ bàn giao sản phẩm chưa có khả năng đột biến, do hoạt động bán hàng chậm trong giai đoạn 2020 - 2021.
Tại Công ty cổ phần Vinhomes (mã chứng khoán VHM), Công ty dự kiến mở bán 4 dự án trong năm 2022 gồm Vinhomes Ocean Park 2 và Đại An tại Hưng Yên, Đan Phượng và Cổ Loa tại Hà Nội. Trong đó, dự án Vinhomes Ocean Park 2 đã được mở bán từ ngày 30/4 và các dự án khác sẽ được mở bán trong những tháng cuối năm 2022.
Vinhomes đặt kế hoạch đạt doanh thu 120.000 tỷ đồng trong năm nay, đóng góp chủ yếu từ các dự án mới mở bán. Trong đó, dự án Vinhomes Ocean Park 2 có nhiều tín hiệu khả quan, nhu cầu thị trường lớn, đặc biệt là dự án thấp tầng. Công ty còn thực hiện bán buôn, bán lô lớn với những đối tác có nhiều tiềm năng. Bên cạnh đó, tính tới cuối quý I/2022,
Vinhomes có 57.000 tỷ đồng doanh số chưa ghi nhận. Năm ngoái, doanh thu của Công ty là 84.986 tỷ đồng. Như vậy, doanh số chưa ghi nhận ở mức cao so với quy mô doanh thu những năm trước, chưa kể doanh nghiệp tiếp tục phát triển dự án mới.
Đối với Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã chứng khoán NVL), doanh nghiệp này đang triển khai 3 dự án trọng điểm gồm Aqua City, NovaWorld Phan Thiet và NovaWorld Ho Tram. Ước tính, các dự án sẽ mang về mức lợi nhuận lần lượt là 36.000 tỷ đồng, 31.000 tỷ đồng và 10.000 tỷ đồng khi phát triển, bàn giao và hoàn thiện.
Trong năm 2022, Novaland dự kiến giới thiệu khoảng 15.000 sản phẩm trên các quỹ đất sẵn sàng đưa ra thị trường. Trong đó, 80% trữ lượng sản phẩm đến từ 3 dự án trọng điểm trên, 20% còn lại sẽ đến các dự án mới.
Tính tới cuối năm 2021, Novaland có 175.000 tỷ đồng doanh thu chưa được ghi nhận và toàn bộ số tiền này sẽ được hạch toán vào kết quả kinh doanh năm 2022 và 2023. Doanh thu năm 2021 của Công ty là 14.903 tỷ đồng, nhỏ hơn nhiều so với quy mô doanh thu chưa ghi nhận.
Một doanh nghiệp có quy mô nhỏ hơn là Công ty cổ phần Kinh doanh và Phát triển Bình Dương (Becamex TDC, mã chứng khoán TDC) ghi nhận doanh 600 tỷ đồng nhận ký quỹ của Công ty cổ phần Gamuda đối với dự án Uni Galaxy trong quý I/2022.
Cuối năm 2021, Gamuda thông báo đã thâu tóm lô đất 5,6 ha tại dự án Uni Galaxy - giai đoạn 2 từ Becamex TDC với giá trị 53,88 triệu USD, tương ứng 1.250 tỷ đồng (khoảng 20,3 triệu đồng/m2). Trong đó, Gamuda sẽ thực hiện thanh toán 2 lần, lần 1 là 25,86 triệu USD (600 tỷ đồng) và lần 2 là 28,02 triệu USD (650 tỷ đồng). Lần 2 thanh toán khi hoàn thành chuyển nhượng và sang tên dự án.
Như vậy, với việc bán 5,6 ha tại dự án Uni Galaxy và đã nhận cọc trước 600 tỷ đồng, đây là cơ sở để Becamex TDC có thể ghi nhận lợi nhuận đột biến giai đoạn cuối năm 2022. Được biết, Becamex TDC hiện sở hữu quỹ đất sạch lớn ở Bình Dương, đã phát triển giai đoạn 2013 - 2014 nên giá vốn tương đối thấp.
