2024 - Năm bản lề
Với kinh tế vĩ mô tích cực, niềm tin của nhà đầu tư và người dân vào nền kinh tế được củng cố; trong đó, thị trường bất động sản không nằm ngoài xu thế khi trở thành một trong những lĩnh vực dẫn dắt, đóng góp lớn vào sự phát triển chung.
Quý I/2024, thị trường đón nhận một lượng lớn môi giới bất động sản, sàn giao dịch quay trở lại hoạt động, khi các chủ đầu tư triển khai hàng loạt dự án quy mô lớn. Các dự án mới mở bán, từ sản phẩm đất nền, nhà phố, biệt thự, căn hộ... đều ghi nhận mức độ quan tâm, giao dịch và giá bán tăng trưởng tốt trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.
Quý II/2024, đà phục hồi của thị trường bất động sản tiếp tục được duy trì, nguồn cung và lượng giao dịch trong quý tăng trưởng mạnh, lần lượt gấp 3 và gần 4 lần so với cùng kỳ năm 2023.
Đặc biệt, thông tin Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Khoản 2, Điều 209 - Luật Các tổ chức tín dụng sẽ có hiệu lực sớm trước 5 tháng, càng tiếp thêm niềm tin cho các chủ thể hoạt động trong lĩnh vực bất động sản “sẵn sàng tái nhập cuộc”.
Sang đến quý III/2024, các quy định pháp lý về nhà ở, đất đai chính thức có hiệu lực, loại bỏ tâm lý “trước giờ G” của thị trường.
Thị trường cũng ghi nhận những dấu hiệu thể hiện sự “tăng nhiệt” với câu chuyện đấu giá đất tại các khu vực vùng ven Hà Nội. Sức nóng của thị trường còn được dẫn dắt bởi phân khúc căn hộ, có mặt bằng giá liên tục tăng cao, thiết lập mặt bằng mới trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.
Trong quý IV/2024, trước sự “ấm” lên của thị trường, nhiều chủ đầu tư thay đổi kế hoạch, “tung” hàng sớm hơn dự kiến, kèm nhiều chính sách ưu đãi, giúp thị trường trở nên sôi động hơn. Nguồn cung bất động sản nhà ở năm 2024 tăng trưởng mạnh theo từng quý, ngày càng nhiều dự án quy mô lớn mở bán vào thời điểm cuối năm.
Cuối năm 2024, theo thống kê của VARS, thị trường ghi nhận khoảng 56.000 sản phẩm chào bán trên thị trường sơ cấp, tương đương năm 2023, nhiều dự án “giải phóng” được lượng lớn hàng tồn trong bối cảnh thị trường phục hồi. Tính chung năm 2024, thị trường ghi nhận khoảng 81.000 sản phẩm chào bán, tăng hơn 40% so với năm 2023.
Nhu cầu mua bất động sản, đặc biệt trong phân khúc nhà ở, bao gồm để ở và đầu tư tăng cao trở lại. Trong năm 2024, thị trường ghi nhận hơn 47.000 giao dịch thành công, tương đương tỷ lệ hấp thụ đạt 72%, với hơn 50% lượng giao dịch sơ cấp được đóng góp bởi nhu cầu đầu tư.
Có thể nói, 2024 là một năm bản lề với thị trường bất động sản với những thay đổi mang tính bước ngoặt, nhất là nền tảng pháp lý vững chắc hơn sau khi các sắc luật như Luật Đất đai (2024), Luật Nhà ở (2023) và Luật Kinh doanh bất động sản (2023) được ban hành với nhiều đổi mới mang tính căn bản, góp phần “vá” dần những lổ hổng pháp lý kéo dài nhiều năm nay.
2025 - Kỳ vọng chu kỳ mới
Quyết tâm cải thiện môi trường đầu tư - kinh doanh, đặc biệt là chất lượng và tiến độ thực thi công vụ đã được Chính phủ khẳng định bằng nhiều văn bản, chỉ thị khác nhau, giúp người dân và doanh nghiệp có thêm niềm tin vào những chuyển biến tốt hơn trong thời gian tới.
Những động thái này sẽ tác động tích cực đến thị trường năm 2025. Đây sẽ là chu kỳ mới có tính chất “thật” hơn, đúng và trúng với nhu cầu của thị trường.
Đặc biệt, dưới tác động trực tiếp của các sắc luật mới, thị trường bất động sản sẽ trở nên chặt chẽ và sàng lọc khắt khe hơn. Những dự án nào đảm bảo pháp lý minh bạch, hay các chủ đầu tư uy tín, đủ năng lực mới có cơ hội tồn tại, tiếp tục được triển khai và được các nhà đầu tư đón nhận.
Các diễn đàn, hội thảo trong nước gần đây cũng bàn nhiều về những “cơn gió thuận” với Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng trong năm 2025.
| |
Thị trường bất động sản phát tín hiệu hồi phục từ năm 2024. |
Tất nhiên, bên cạnh những thuận lợi, còn một số thách thức, nhưng thị trường bất động sản Việt Nam dự báo sẽ sớm được khơi thông, phục hồi để bước vào kỷ nguyên phát triển mới.
Điều này được thể hiện rõ trong những cuộc tiếp xúc với cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư vào thời điểm này, chúng tôi đã không còn nhận được những băn khoăn. Thay vào đó, là những chia sẻ về kỳ vọng và kế hoạch sắp tới, bên cạnh sự chuẩn bị kỹ càng hơn để đón nhận cơ hội khi các dòng vốn mới đổ vào thị trường.
Xét trong bối cảnh nào đó, những thay đổi theo hướng siết chặt hơn có thể tạo ra nhiều áp lực, thách thức với những người trong cuộc, nhưng ở chiều ngược lại, nó lại giúp các chủ đầu tư phải tự ý thức nâng tầm mình, bớt đi tình trạng “tay không bắt giặc”, còn các đơn vị phân phối cũng buộc phải nâng chuẩn chất lượng hoạt động của mình theo hướng chuyên nghiệp hơn.
Chung tay giúp thị trường phát triển bền vững
Xét cho cùng, dù vẫn tồn tại những vấn đề của mình, nhưng trong tổng thể nền kinh tế, thị trường bất động sản không thể “lạc phách” trong nhịp tăng trưởng chung, mà cần phải có sự trở lại ở một tâm thế mới tốt hơn và bền vững hơn. Thị trường bất động sản hiện nay có thể không bùng nổ như giai đoạn trước, mà cần có sự ổn định cho sự phát triển chung trong dài hạn.
Điều này đòi hỏi sự nỗ lực của cơ quan quản lý, của những người thực thi công vụ trong việc “dám nghĩ, dám làm” để tạo môi trường kinh doanh công bằng, minh bạch, hỗ trợ tích cực cho doanh nghiệp và người dân.
Trên hết là cơ chế bảo vệ những người dám nghĩ, dám làm, dám chịu trách nhiệm, cần được luật hóa rõ ràng, giảm tùy tiện và hình sự hóa quan hệ kinh tế. Có như vậy, mục tiêu kép “phòng chống tham nhũng và phát triển kinh tế - xã hội” mới đảm bảo song hành.
Kỳ vọng lớn nhất của chúng tôi trong năm 2025 là việc Chính phủ đã đặc biệt chú trọng vào việc giải quyết các vướng mắc trong việc triển khai các dự án bất động sản, nổi bật là các dự án nhà ở xã hội. Điều này không chỉ giúp giảm thiểu tình trạng thiếu hụt nguồn cung, mà còn đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân, nhất là các gia đình có thu nhập thấp và trung bình.
Bên cạnh đó, câu chuyện về bảng giá đất mới cũng là vấn đề cần lưu tâm. Bảng giá đất mới được xây dựng tương đối sát với giá thị trường, nhưng cần áp dụng sao cho hợp lý để đảm bảo quyền lợi của cả người dân cũng như doanh nghiệp.
Trong đó, với từng dự án cần có cách tính giá đất đầu vào ở mức phù hợp, từ đó mới có cơ hội giúp chủ đầu tư giảm giá nhà, tăng khả năng thu hút đầu tư vào đất.
Việc tính bảng giá đất sát với giá thị trường là đi đúng với chủ trương, luật định, nhưng rõ ràng, giá thị trường trong thời gian qua đang neo ở mức quá cao so với giá trị thực. Chính vì vậy, lấy đó làm căn cứ xác định không hẳn đã là chính xác.
Để giải quyết tình trạng này, tôi cho rằng, cơ quan quản lý nhà nước cần sớm ban hành văn bản hướng dẫn thẩm định giá theo bảng giá đất mới. Cần quy định chi tiết thời điểm xác định giá đất, các dự án đã hình thành trước giai đoạn nào sẽ được áp dụng khung giá cũ, các dự án được phê duyệt từ thời điểm nào áp dụng bảng giá đất mới.
Đồng thời, cũng cần sớm nghiên cứu ban hành một công cụ để có thể giúp đo lường, đánh giá mức độ biến động giá của thị trường, để đảm bảo có thể kiểm soát tốt biên độ điều chỉnh giá bán bất động sản trong giới hạn cho phép.
Tất nhiên, bên cạnh nỗ lực của cơ quan quản lý, cũng cần sự chung tay của các doanh nghiệp, đặc biệt là việc chủ động cơ cấu lại sản phẩm ngay tại các dự án đang phát triển theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu thị trường.
Đồng thời, tập trung phát triển nhiều hơn các sản phẩm bất động sản có giá phù hợp tại các dự án mới, khi đó thị trường sẽ lưu thông và thanh khoản tốt hơn. Thời gian tới, các doanh nghiệp cần lựa chọn, ứng dụng tích cực chuyển đổi số vào hoạt động sản xuất - kinh doanh; cung cấp thông tin, dữ liệu về thị trường, giúp thị trường bất động sản minh bạch, phát triển bền vững, củng cố niềm tin cho nhà đầu tư.