Thị trường bất động sản thêm một nỗi lo

Nên ưu tiên vốn cho các dự án dành cho nhu cầu ở thực.

Mua nhà ở thực sẽ khó hơn

Tại dự thảo Thông tư sửa đổi lần này, Ngân hàng Nhà nước đã đề xuất quy định chặt chẽ hơn về quy trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục, phương án sử dụng vốn vay, kế hoạch trả nợ... của các khoản vay mua nhà để ở, đặc biệt là các khoản vay với số tiền lớn. Trao đổi với Đầu tư Chứng khoán, nội dung này khiến nhiều thành viên thị trường băn khoăn nhất vì nó có “hơi hướng” mâu thuẫn với chủ trương ưu tiên dòng vốn tín dụng cho sức cầu bất động sản ở thực.

Đồng thời, các quy trình thẩm định hồ sơ cho vay, phương án sử dụng và khả năng trả nợ “có vẻ phù hợp với các doanh nghiệp gồm đầy đủ ban bệ hơn là dành cho các cá nhân vốn không dư dả nên phải vay vốn ngân hàng để tạo lập chỗ ở”, đại diện một doanh nghiệp bất động sản ở khu vực phía Nam nhận xét.

Đó cũng là nỗi lo của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) khi vị chuyên gia này cho rằng, vấn đề là dự thảo nêu trên sử dụng từ "kiểm soát" việc "cho vay mua, kinh doanh bất động sản" và "kiểm soát" việc "cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn". Điều này dẫn đến luồng dư luận cho là Ngân hàng Nhà nước định hướng "thắt chặt" tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản dân cư, dù chính cơ quan này đã khẳng định không có việc siết tín dụng với bất động sản.

“Điều này có thể dẫn đến hệ quả là các tổ chức tín dụng ‘ngại’ hoặc ‘không dám’ cho vay đối với doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư thứ cấp và kể cả cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua bất động sản, nhà ở, hoặc vay để xây nhà, sửa chữa nhà, mà điều này sẽ tác động tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững của thị trường bất động sản”, ông Châu nhận xét.

Bên cạnh đó, cơ quan soạn thảo còn bổ sung một loạt nhu cầu vốn yêu cầu các ngân hàng không được cho vay, như cho vay để khách hàng chứng minh khả năng tài chính trong các giao dịch với bên thứ ba; cho vay thanh toán tiền đặt cọc dự án hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện; không cho vay bù đắp vốn tự có/hoàn tiền vay để mua bất động sản/hàng hóa…

Ở một góc độ khác, có ý kiến cho rằng, động thái của Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt chẽ mục đích sử dụng vốn của khách hàng vay và kiểm soát rủi ro tín dụng trong lĩnh vực bất động sản là cần thiết, tuy nhiên, một số nội dung trong dự thảo mới chưa hợp lý.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng cho biết, xem xét các quy định mới được cơ quan soạn thảo đưa ra có thể thấy, những quy định tại dự thảo Thông tư 39 dành cho ngân hàng nhưng gián tiếp tác động đến khách hàng, đặc biệt khách hàng cá nhân sẽ khó có cơ hội sở hữu nhà hơn khi cơ quan quản lý yêu cầu các ngân hàng thương mại không cho vay mua nhà hình thành trong tương lai, cho vay nộp tiền đặt cọc, góp vốn….

Ông Hiếu phân tích thêm, thực tế các đơn vị kinh doanh bất động sản trong những năm gần đây đã không dễ tiếp cận vốn ngân hàng nên chuyển dịch sang phát hành trái phiếu để huy động vốn khiến trái phiếu bất động sản tăng vọt. Thế nhưng, sau một số vụ việc “con sâu làm rầu nồi canh” và những cảnh báo khá khắc nghiệt, thị trường trái phiếu doanh nghiệp hiện cũng không dễ huy động.

Còn một nguồn vốn nữa được các chủ đầu tư trông chờ là từ nguồn khách hàng đặt cọc, trả tiền mua sản phẩm theo tiến độ triển khai dự án, nhưng các thống kê cũng chỉ ra rằng, tại hầu hết dự án, có đến 60-70% khoản khách hàng nộp ban đầu đến từ nguồn tín dụng ngân hàng, thế nên việc “chặn” dòng vốn này có thể gây ra nhiều hệ lụy cho nhiều thành viên thị trường khác nhau.

Thị trường “khô hạn”

Báo cáo mới công bố gần đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, vài tháng qua, sự quan tâm đến kênh đầu tư bất động sản đã sụt giảm đáng kể so với những tháng đầu năm. Cụ thể, theo con số thống kê của VARS được thực hiện thông qua hệ thống đăng tin mua/bán hàng tuần của batdongsan.com.vn, tỷ lệ tin rao liên quan đến bất động sản hai tháng 4-5/2022 đã liên tiếp giảm khoảng 10% mỗi tháng so với các tháng trước đó.

Đặc biệt, giao dịch mua bán loại hình đất nền có dấu hiệu chững lại, chỉ gợn sóng nhẹ ở các khu vực đường vành đai hoặc một số khu vực có thông tin quy hoạch các dự án hạ tầng lớn hay nâng cấp đơn vị hành chính.

Xu hướng này cũng được các chuyên gia tham dự Tọa đàm “Sức hút bất động sản vùng ven” do Báo Đầu tư tổ chức gần đây chỉ ra. Chẳng hạn, ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc Kinh doanh Tập đoàn Hải Phát cho rằng, dù thị trường bất động sản ở một số địa phương hưởng lợi từ các dự án hạ tầng lớn đang hoặc sắp triển khai, hay một số dự án có sức hấp dẫn tự thân đặc biệt vẫn có thanh khoản tốt, nhưng đầu tư vào bất động sản hiện tại, các nhà đầu tư cần có tâm lý dài hạn, từ đó chuẩn bị dòng tiền phù hợp vì đầu cơ hiện không phải là phương án hay.

Thiếu vốn có thể khiến các dự án đình trệ. Ảnh: Dũng Minh.

Dòng tiền là vấn đề được các chuyên gia nhắc đi nhắc lại, bởi nếu chưa có sự tham gia của dòng tiền thì dù dự án có tốt đến đâu cũng khó tạo sóng trong ngắn hạn. Và như một vòng tròn lặp lại, dự án không có dấu hiệu của sóng lại càng khó hấp dẫn các nhà đầu tư, nhất là trong bối cảnh tâm lý thận trọng, chờ đợi các biến số lạm phát, xử lý thị trường trái phiếu… trở nên rõ ràng hơn.

Bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó giám đốc, Bộ phận Định giá và Tư vấn tài chính Savills Hà Nội cho rằng, nếu sự không rõ ràng về các biến số vĩ mô cũng như chính sách quản lý kéo dài, đồng thời dòng tín dụng có nguy cơ bị siết tiếp sẽ ảnh hưởng không tốt đến tình hình hoạt động của thị trường bất động sản. Trong đó, hai đối tượng sẽ chịu ảnh hưởng trực tiếp từ việc siết tín dụng là chủ đầu tư/nhà phát triển và người mua nhà để ở. Đây cũng là hai đối tượng đại diện cho nguồn cung và sức cầu của thị trường.

Về phía chủ đầu tư/nhà phát triển, việc sử dụng đòn bẩy tài chính là một công cụ hữu hiệu để triển khai các dự án bất động sản. Bởi vậy, theo bà Vân, khi nguồn vốn vay bị siết chặt, các dự án sẽ bị đình trệ, gây lãng phí cho xã hội, làm xấu cảnh quan và ảnh hưởng đến các ngành nghề liên quan khác như xây dựng, vật liệu xây dựng hay nội thất.

Không như các nhà đầu tư có thể lựa chọn đứng ngoài nếu thấy thị trường rủi ro, đối với người mua nhà để ở, bất động sản là tài sản có giá trị lớn mà bất cứ ai cũng mong được sở hữu dù trong bối cảnh thị trường nào. Do vậy, những người mua nhà có nhu cầu thực nhưng không đủ tiềm lực tài chính sẽ cần nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng. Nếu Dự thảo sửa đổi Thông tư 39 theo hướng quản lý chặt hơn nhu cầu vốn của người mua nhà ở thực được chính thức ban hành theo hướng giữ nguyên những nội dung ban đầu thì đối tượng này sẽ rất khó khăn.

"Khi cung cầu không gặp nhau, lĩnh vực bất động sản có thể sẽ trải qua những trường hợp như thị trường đóng băng hoặc nợ xấu ngân hàng tăng vọt", bà Vân lo ngại.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh đánh giá, việc siết tín dụng một cách đại trà với các đối tượng có nhu cầu thực hoặc hoạt động phát triển dự án thực là không nên bởi sẽ gây ra nhiều khó khăn cho cả các doanh nghiệp đang hoạt động tốt, ổn định. Chẳng hạn, nhiều chủ đầu tư có dự án sắp hoàn thành nhưng lại không thể vay thêm vốn, không hoàn thiện được sản phẩm đưa ra thị trường, có thể tạo thành nợ xấu và các ngân hàng sẽ phải mất nhiều năm để xử lý.

“Theo tôi, việc điều chỉnh dòng chảy tài chính là hợp lý, nhưng cần tính toán kỹ càng, chỉ nên quản lý chặt các chủ đầu tư dùng đòn bẩy lớn, doanh nghiệp có tình hình tài chính yếu kém, khó có thể trả lãi đúng tiến độ hay làm ăn chộp giật. Hay như với người dân vay mua nhà lần đầu thì cần phải tạo điều kiện, các doanh nghiệp lớn, làm ăn kinh doanh tốt thì phải cho vay khi có nhu cầu, vì nếu thị trường không có sản phẩm mới sẽ dẫn đến chuyện tăng giá mất kiểm soát, mà điều này thì ngược với mục tiêu chúng ta đang đề ra là kìm cương đà tăng của giá nhà” ông Thịnh nhấn mạnh.

Nhìn nhận ở góc độ khác, TS. Vũ Đình Ánh, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả, Bộ Tài chính nhấn mạnh, Việt Nam đang trong bối cảnh cần rất thận trọng, dù chúng ta vượt qua giai đoạn khó khăn nhất của đại dịch, nhưng dư chấn vẫn còn rõ ràng đối với hầu hết các ngành, trong đó có bất động sản. Nếu không xem xét, điều chỉnh cẩn trọng các biện pháp kiểm soát đi đôi với kích thích phát triển, thị trường bất động sản - tài chính kinh tế sẽ dễ bị suy thoái.

"Vấn đề chúng ta đang đối mặt là thị trường bất động sản phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng từ rất lâu và nếu siết đột ngột, thị trường bất động sản sẽ càng xấu hơn", ông Ánh nói.

Trong báo cáo đánh giá mới nhất, CTCK Rồng Việt cũng đưa ra những lo ngại nếu “hãm phanh” đột ngột hoạt động cấp tín dụng cho thị trường bất động sản, bởi lẽ rủi ro không chỉ nằm ở con số thống kê nợ xấu, mà ở chỗ tỷ lệ thế chấp bằng bất động sản trong hệ thống ngân hàng là rất lớn, lên đến 60-70%. Vì vậy, nếu thị trường đóng băng sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng nói riêng và mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô nói chung.

Cần lưu ý rằng, theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, trong 34.700 tỷ đồng nợ xấu bất động sản tính đến cuối tháng 4/2022, có đến 62% nợ xấu đến từ hoạt động cho vay mua nhà ở và chỉ 38% nợ xấu thuộc về lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản. Điều này cho thấy phần lớn nguồn gốc nợ xấu địa ốc hiện nay là do thu nhập người dân bị ảnh hưởng dẫn tới khó thanh toán các khoản gốc và lãi vay mua nhà trước đó. Do đó, nhiều chuyên gia cho rằng hỗ trợ người dân phục hồi sản xuất, cải thiện lại thu nhập có thể mang lại chiều hướng tích cực hơn trong việc xử lý nợ xấu, thay vì “bịt cửa” với nguồn vốn tài trợ cho các dự án của các doanh nghiệp bất động sản và nhu cầu có một mái ấm của người dân.

Bài học siết tín dụng địa ốc của Trung Quốc

Trung Quốc vốn là một trong những thị trường bất động sản có tốc độ phát triển nhanh và mạnh nhất thế giới. Tuy không thể so sánh về quy mô với thị trường này, nhưng bài học về thắt chặt tín dụng quá đà khiến thị trường bất động sản - một động lực chính của GDP - suy giảm một cách đột ngột cũng đáng lưu tâm với Việt Nam.

Là một trong những điểm đến ít ỏi của tiền tiết kiệm hộ gia đình, thị trường bất động sản Trung Quốc đã tăng trưởng mạnh từ cuối những năm 1990. Giá nhà tăng tại những thành phố cấp 1 như Bắc Kinh, Thượng Hải. Do có tài sản thế chấp, cả công ty bất động sản và người mua đều có thể đi vay để hỗ trợ đầu tư vào lĩnh vực này. Hệ quả là khoảng 27% nợ ngân hàng tại Trung Quốc có liên quan đến bất động sản.

Ngoài vay ngân hàng, các công ty bất động sản còn huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu trong và ngoài nước, vay tín thác và các sản phẩm quản lý tài sản. Bên cho vay trải dài từ các tổ chức cho đến công chúng trong nước và nước ngoài. Họ còn tham gia liên doanh đầu tư vào các dự án trong khi ẩn đi các khoản nợ. Các liên doanh đầu tư cho phép công ty bất động sản để nợ ra ngoài bảng cân đối.

Để hạn chế tình trạng này, Trung Quốc kiểm soát hoạt động đầu cơ trong lĩnh vực bất động sản bằng cách đưa ra những ràng buộc về tài chính. Cùng với đó là các quy định đối với những nhà phát triển bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính cao, hoặc các gia đình đang mua nhà đất như một phương tiện đầu tư. Nhưng với việc Bắc Kinh siết chặt kiểm soát dòng vốn vào thị trường địa ốc, động lực chính của nền kinh tế nước này trong 20 năm qua, giờ đã trở thành lực cản đối với tăng trưởng.

Bom nợ hàng nghìn tỷ USD của lĩnh vực địa ốc vỡ vụn. Hàng loạt tập đoàn bất động sản trượt tới bờ vực vỡ nợ. China Evergrande - tập đoàn địa ốc lớn thứ 2 Trung Quốc - rơi vào cuộc khủng hoảng tiền mặt và tiến tới tái cơ cấu. Tiếp đó, Shimao và Sunac China Holdings - hai "ông lớn" bất động sản khác của Trung Quốc cùng rơi vào tình trạng mất khả năng trả nợ. Điều này buộc Trung Quốc phải nới lỏng dây cương nhằm đối phó với tình trạng suy thoái nhanh chóng của thị trường bất động sản tại quốc gia này.

Tuy vậy, bất chấp nỗ lực của chính phủ nước này, nhu cầu thị trường vẫn yếu khi giá nhà liên tục sụt giảm mạnh, doanh số bán nhà đã giảm tới phân nửa trong gần 1 năm vừa qua. Theo số liệu được Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc công bố hôm 16/6/2022, giá nhà mới tại 70 thành phố của Trung Quốc trong tháng 5 đã giảm 0,17% so với tháng 4; trước đó, trong tháng 4, mức giảm là 0,3%. Các số liệu cho thấy lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc vẫn suy yếu trong bối cảnh triển vọng kinh tế xấu đi. Cùng với đó là cuộc khủng hoảng việc làm ngày càng nghiêm trọng trong ngành này.

Từ câu chuyện của Trung Quốc, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định rằng, giải bài toán tăng giá bất động sản bằng cách "chặn đứng” tín dụng, chưa ghi nhận thị trường nào xử lý hiệu quả. Một điều rủi ro hơn, theo vị này, khi giao dịch giảm do tác động từ siết tín dụng thì lượng tồn kho neo trên giá cao tăng mạnh khiến nhiều thành viên thị trường “chết trên đống tài sản”.

"Việc siết tín dụng quá chặt vừa không giải quyết được những bất ổn cung - cầu, mà còn khiến rủi ro nợ xấu tiềm ẩn trong thị trường bất động sản và từ đó lan sang cả nền kinh tế", ông Quốc Anh nhấn mạnh và nhận xét rằng, Trung Quốc đang dần rút kinh nghiệm, nhưng việc "sửa sai" muộn màng đang khiến đà hồi phục của thị trường bất động sản nước này diễn ra chậm và mang tới những cảnh báo đỏ cho nền kinh tế của đất nước tỷ dân.

Siết quá chặt gây lãng phí nguồn lực xã hội

Ông Trần Hồng Phúc, Tổng giám đốc Phục Hưng Holding

Bất động sản là lĩnh vực tiêu thụ phần lớn sản phẩm đầu ra, tạo công việc cho hàng chục ngành nghề khác, góp phần cải thiện bộ mặt đô thị, đóng góp vào sự phát triển của xã hội. Mặt trái của việc siết tín dụng quá chặt là có thể khiến các dự án không thể đi vào khai thác, hoạt động, gây lãng phí cả cho chủ đầu tư, đến các tổ chức tín dụng khi tài trợ vốn không thu được hiệu quả và cuối cùng là người dân.

Cùng với đó, nếu các doanh nghiệp, dự án không phát triển được thì nguồn thu ngân sách các địa phương cũng bị ảnh hưởng lớn. Đây là những vấn đề rất cần được quan tâm tính toán để đảm bảo việc quản lý trúng, đúng đối tượng chứ không triệt tiêu các động lực tăng trưởng.

Đẩy vốn vào các dự án phát triển cho nhu cầu thực của người dân

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa.

Vừa qua có một số doanh nghiệp phát hành trái phiếu, vay vốn nhưng sử dụng không đúng mục đích, một số ngân hàng cho vay dưới chuẩn đã tác động tiêu cực đến thị trường vốn cho các hoạt động cung - cầu bất động sản. Song nhìn chung, nhu cầu vay phát triển bất động sản thực vẫn lớn, giúp các doanh nghiệp có tiềm lực để phát triển các dự án quy mô. Vì thế, các ngân hàng nên tái cơ cấu các khoản vay để đưa nguồn vốn vào các dự án phát triển cho nhu cầu thực của người dân, thay vì cho các dự án bất động sản không khả thi, thiếu thực tế hoặc mang tính đầu cơ cao.

Thị trường bất động sản đã “nghẽn” 2 năm nay

TS. Trần Đình Thiên, Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam.

Thị trường bất động sản đã “nghẽn” 2 năm nay do ảnh hưởng của dịch bệnh và bước sang năm 2022, các thành viên thị trường rất chờ đợi cơ hội phục hồi khi có các chương trình phục hồi tổng thể nền kinh tế. Tuy nhiên, việc kiểm soát dòng vốn khi thị trường chưa định hình được đà hồi phục có thể làm lỡ cơ hội, không tạo được điều kiện để nguồn lực tư nhân phát triển.

Ninh Trang – Đức Thành