Thị trường bất động sản cũng cần một cuộc cải tổ mạnh mẽ. Ảnh: Dũng Minh
Theo đánh giá của nhiều đơn vị phân tích thị trường, so với giai đoạn 2011-2013, các doanh nghiệp bất động sản hiện có sức khỏe tài chính tốt hơn, tỷ lệ dùng đòn bẩy nợ vay thấp hơn. Trong đó, hệ số thanh toán nhanh lành mạnh hơn và khả năng thanh toán lãi vay cao hơn.
Một trong những mối lo của nhiều doanh nghiệp địa ốc suốt thời gian qua là việc thị trường trái phiếu doanh nghiệp tắc nghẽn. Tuy nhiên, với sự vào cuộc của Chính phủ và các cơ quan quản lý, nhiều doanh nghiệp đã mua lại trước hạn các khoản trái phiếu với tổng giá trị khoảng 12.561 tỷ đồng, giúp giá trị trái phiếu đáo hạn trong nửa cuối năm 2023 và đầu 2024 giảm lần lượt 12% và 10% so với trước khi mua lại. Qua đó, áp lực đáo hạn trái phiếu giảm đi đáng kể, đặc biệt với các doanh nghiệp đang gặp khó khăn về dòng tiền.
Ông Barry Weisblatt - Giám đốc Phân tích Công ty Chứng khoán VNDirect cho hay, rủi ro mất khả năng thanh toán của các doanh nghiệp bất động sản hiện đã giảm bớt so với hồi đầu năm sau khi được gia hạn thời gian đáo hạn trái phiếu và kéo giãn nợ ngân hàng theo Nghị định số 08/2023/NĐ-CP và Nghị quyết số 33/2023/NQ-CP của Chính phủ, áp lực chi phí lãi vay cũng không còn lớn nhờ chính sách nới lỏng tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước.
Một sự khác biệt lớn nữa là ở giai đoạn trước, thị trường trong trạng thái dư cung và lạm phát rất cao, còn hiện tại, nguồn cung dự án rất hạn chế, trong khi nhu cầu nhà ở rất lớn, cho nên thị trường được cho là sẽ hồi phục nhanh hơn.
Mặt khác, nhìn ở góc độ tích cực, bối cảnh khó khăn hiện tại đang khiến các nhà phát triển bất động sản thay đổi tư duy khi cân nhắc lại các dòng sản phẩm chủ lực, đặc biệt hướng đến các sản phẩm bền vững hơn là nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ để đáp ứng nhu cầu lớn từ thị trường, thay vì tập trung vào các sản phẩm cao cấp như trước đây. Báo cáo cập nhật thị trường của DKRA Việt Nam cho thấy, trong 8 tháng đầu năm 2023, các giao dịch bất động sản thành công chủ yếu diễn ra tại phân khúc nhà ở vừa túi tiền có pháp lý hoàn chỉnh, có sự hỗ trợ lãi suất và thanh toán cho khách hàng.
Hiện tại, nhiều chủ đầu tư bắt đầu tung sản phẩm ra thị trường nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở tăng cao dịp cuối năm cũng như đón đầu “sóng hồi”. Trong đó, tích cực nhất là các chủ đầu tư đang sở hữu lượng lớn nhà ở vừa túi tiền như Nam Long, Hưng Thịnh, Phát Đạt… Nhiều chủ đầu tư khác như Phú Long, Khang Điền, Văn Phú Invest… cũng đang có kế hoạch mở rộng danh mục sản phẩm sang loại hình nhà ở này.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, việc các chủ doanh nghiệp bán tài sản để bù tiền cho công ty trả nợ hay giảm giá bán dự án để có doanh thu duy trì bộ máy cho thấy phản ứng linh hoạt trong bối cảnh khó khăn. Sự chấp nhận đánh đổi này của doanh nghiệp cũng góp phần vào việc “phá băng” bất động sản. Hơn nữa, các doanh nghiệp đang cho thấy nỗ lực tiếp cận thị trường bằng những sản phẩm phù hợp hơn. Bên cạnh đó, các chính sách ưu đãi bán hàng cũng phần nào thúc đẩy tâm lý người mua tốt lên.
Ở góc nhìn khác, PGS-TS. Nguyễn Thị Mùi - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia nhìn nhận, điều quan trọng nhất lúc này là thị trường bất động sản có điều kiện để phục hồi, đó là sức mua và niềm tin của người tiêu dùng đang dần cải thiện, vấn đề còn lại là doanh nghiệp và câu chuyện quản lý thị trường, cụ thể ở đây là kỳ vọng vào dự án sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng… dự kiến thông qua trong kỳ họp Quốc hội tới đây. Lần sửa đổi mang tính toàn diện này sẽ thiết lập lại một trật tự mới minh bạch hơn, một sân chơi mới bớt rườm rà thủ tục hơn, kiến tạo nên một lớp “người chơi” mới chuyên nghiệp hơn.
