Bước vào quý I/2026, thị trường bất động sản phía Nam đã hiện rõ những yếu tố được cho là sẽ thay đổi cấu trúc phát triển nhiều năm qua của thị trường này. Cụ thể, đó là các yếu tố như lãi suất tăng, khó khăn trong cấp phép dự án mới cũng như làn sóng các doanh nghiệp mới đổ bộ vào thị trường trong năm 2026… Tất cả sẽ tạo ra một kịch bản mới cho thị trường.
Lãi suất tăng tạo gánh nặng lớn lên vai người mua nhà
Bước vào tháng 1/2026, lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng đang điều chỉnh tăng mạnh, từ mức phổ biến 6-8% mỗi năm lên khoảng 12-14% trong thời gian ngắn. Mức tăng này được đánh giá là bất hợp lý và tạo ra một áp lực lớn cho thị trường bất động sản khi lãi suất vay tăng đã khiến chi phí trả nợ hàng tháng của người vay bị đội lên đáng kể. Điều này sẽ đẩy thị trường vào thế khó khăn, bởi trong năm 2025, dù được đánh giá phục hồi với số lượng sản phẩm bán ra trên toàn thị trường cao nhưng mức tiêu thụ vẫn khá thấp.
Trong khi đó, nếu mức lãi suất tăng cao như hiện nay, ông Hà Văn Thiện, Phó tổng giám đốc Công ty bất động sản OBC Holdings cho rằng, sẽ tạo ra hai kịch bản.
Thứ nhất, là khách hàng mua nhà ở thực sẽ không dám tiếp cận mua nhà. Bởi với mặt bằng lãi suất hiện nay, khoản vay 1 tỷ đồng ở mức quanh 14% tạo áp lực trả lãi tương đương khoản vay 2 tỷ đồng khi lãi suất còn 6,5% trước đây. Dù số tiền vay không đổi, nghĩa vụ tài chính thực tế đã tăng lên gần gấp đôi, làm tăng gánh nặng chi trả của phần lớn người vay mua nhà ở thực vốn đã khó khăn về tài chính. Điều này sẽ tạo gánh nặng tâm lý và buộc người có nhu cầu mua nhà chuyển hướng từ mua sang thuê dài hạn.
Thứ hai, là lãi suất tăng sẽ tạo ra nguyên nhân trực tiếp khiến tình trạng rao bán “cắt lỗ” lan rộng trong năm 2026, tập trung chủ yếu ở phân khúc căn hộ. Làn sóng này đến từ các nhà đầu tư vay vốn lớn, hết ưu đãi lãi suất và ân hạn nợ gốc, buộc phải bán ra để tái cơ cấu dòng tiền. Đồng thời, nhóm lướt sóng ngắn hạn cũng sẽ phải thoát hàng khi thanh khoản suy yếu để không phải gồng lãi suất.
Đối với phía doanh nghiệp bất động sản, việc lãi suất tăng cũng đã tác động lớn tới các doanh nghiệp. Bởi chi phí đầu tư dự án bất động sản của doanh nghiệp đa phần phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng, đồng thời các chính sách bán hàng như hỗ trợ lãi suất vay 2 năm đầu cho người mua nhà cũng được phía doanh nghiệp tính toán, cộng vào giá nhà trên mỗi m2 bán ra cho khách hàng. Khi lãi suất tăng, buộc doanh nghiệp phải cộng số tiền lãi suất này vào giá nhà để bán cho khách hàng. Như vậy, trong tháng 3 tới đây, giá nhà sẽ bắt đầu được đẩy lên so với quý IV/2025.
Đứng trên góc độ chuyên gia bất động sản, ông Nguyễn Hoàng, Phó giám đốc Học viện Eagle Academy cho biết, chi phí vốn tăng đang tạo áp lực kép lên cả người mua lẫn chủ đầu tư. Với người mua sử dụng đòn bẩy tài chính, chi phí trả nợ hàng tháng phình to, buộc họ kéo dài thời gian ra quyết định, làm chậm tốc độ hấp thụ của dự án. Dự báo trong quý II, giao dịch bất động sản sẽ chậm lại. Số dự án triển khai mới trong bán hàng cũng sẽ giảm bởi chính doanh nghiệp cũng đang chờ lãi suất giảm hay không để thực hiện gói vay phát triển dự án.
“Với lãi suất 14%/năm, cộng thêm chi phí ‘gầm bàn’ để ngân hàng cho vay đối với doanh nghiệp khoảng 4 tới 5%. Trong đó, gói vay kéo dài khoảng 2 năm đã ngốn của doanh nghiệp khoảng 32% chi phí. Điều này sẽ rất khó để doanh nghiệp có thể triển khai phát triển dự án trong giai đoạn hiện nay”, ông Hoàng nói.
Khó khăn vẫn lớn với doanh nghiệp
Nhìn vào kế hoạch phát triển của nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn tại TP.HCM, có thể thấy năm 2026 vẫn là một năm “tối màu” với nhiều doanh nghiệp lớn. Đơn cử như Tập đoàn Hưng Thịnh, theo kế hoạch của doanh nghiệp này, trong năm 2026 vẫn chỉ là tái cấu trúc doanh nghiệp, thực hiện xây dựng các dự án đã bán nhà cho khách hàng nhiều năm trước nhưng chưa xây dựng xong và bàn giao nhà cho khách hàng. Bên cạnh đó, doanh nghiệp tập trung vào gỡ vướng pháp lý cho các dự án đang tồn đọng. Riêng về kế hoạch phát triển dự án mới, theo thông tin từ phía Tập đoàn này, hiện mới chỉ có kế hoạch phát triển một dự án nhà ở xã hội với số lượng hơn 200 căn tại khu Nam TP.HCM.
Tập đoàn Novaland nhìn vào báo cáo kế hoạch năm 2026 có vẻ “sáng cửa” hơn, thế nhưng theo đánh giá của giới quan sát thị trường thì doanh nghiệp này vẫn đang nằm trong vùng chưa an toàn. Bởi hiện nay, đa phần các dòng sản phẩm của doanh nghiệp này đều ở các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, trong khi đó thị trường bất động sản nghỉ dưỡng năm 2026 vẫn chưa thể phục hồi, đồng thời pháp lý các dự án này vẫn đang trong giai đoạn “giải cứu”.
Riêng với Dự án Aqua City, sau “giải cứu” pháp lý thành công năm 2025, hiện nay doanh nghiệp đang đẩy mạnh việc xây dựng nhà. Tuy nhiên, việc xây dựng này đa phần ở các phân khu, mà Novaland đã bán cho khách hàng, doanh nghiệp buộc phải xây dựng để bàn giao nhà cho khách hàng. Trong đó, kế hoạch phát triển dự án mới nằm chủ yếu tại Dự án Aqua City, nhưng hiện nay tâm lý khách hàng với thương hiệu Novaland đã giảm xuống khá nhiều, chính vì vậy để doanh nghiệp có thể ra hàng trong năm 2026 là khá khó khăn.
Các doanh nghiệp như C.T Group, Nam Group, GotexLand, Hưng Lộc Phát… cũng đều cho biết, năm 2026 sẽ chưa thể thoát khó khăn khi vẫn chưa biết có được “giải cứu” các dự án đang vướng pháp lý để triển khai xây dựng lại hay không. Đặc biệt, các doanh nghiệp này chưa có kế hoạch cho việc phát triển dự án mới trong năm 2026.
Ngoài ra, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản hiện nay cho hay, đang đối mặt với một khó khăn đó là việc xin pháp lý dự án. Một vị tổng giám đốc doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho biết, sau khi sáp nhập tỉnh Bình Dương vào TP.HCM, doanh nghiệp đã nộp hồ sơ xin làm chủ đầu tư một dự án bất động sản tại khu vực phường Dĩ An, thế nhưng sau khi nộp hồ sơ xin làm dự án, ông thấy rằng, việc xin pháp lý dự án khó khăn như những năm 2015.
Tình cảnh này cũng đang diễn ra ở khá nhiều doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM khi các doanh nghiệp đều cho biết, đang gặp khó khăn vô cùng trong việc xin pháp lý dự án bất động sản.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group chia sẻ, năm 2025 được phía Sở Xây dựng TP.HCM báo cáo là năm giải cứu thành công hàng chục dự án bất động sản. Tuy nhiên, thực tế các dự án được giải cứu phần lớn là giải cứu cấp sổ hồng cho cư dân. Riêng phần giải cứu để gỡ vướng pháp lý cho các dự án bất động sản đang “đóng băng”, chờ gỡ vướng pháp lý để doanh nghiệp triển khai xây dựng, bán hàng thì là chưa có.
Điểm sáng đến từ làn sóng doanh nghiệp mới nổi
Đánh giá về thị trường năm 2026, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, sẽ là một năm “vươn mình” của một số doanh nghiệp bất động sản mới nổi. Kịch bản này đã từng diễn ra trong giai đoạn sau khủng hoảng kinh tế và thị trường năm 2009, tới năm 2014 khi thị trường phục hồi, hàng loạt các thương hiệu như Novaland, Hưng Thịnh, Him Lam… nổi lên và chiếm lĩnh thị trường trong thời gian dài.
Tới nay, điều này lại bắt đầu diễn ra. Nhìn vào thị trường năm 2025 có thể thấy rõ. Đơn cử như việc Tập đoàn Khải Hoàn Land trước đây chỉ là đơn vị phân phối thì năm 2025 bỗng vươn mình làm chủ đầu tư, cũng như đi gom quỹ đất để làm dự án. Kế hoạch của doanh nghiệp này là năm 2026 sẽ ra thêm 2 dự án mới.
Hay như Tập đoàn Lê Phong, nhiều năm trước đây doanh nghiệp này ít phát triển dự án, nhưng năm 2025 doanh nghiệp này liền bung ra 3 dự án và kế hoạch năm 2026 sẽ khoảng 4 dự án mở bán mới. Tập đoàn Bcons năm 2025 cũng vươn lên là doanh nghiệp có lượng dự án bán ra thị trường nhiều nhất các tỉnh phía Nam. Trong đó, kế hoạch năm 2026 của doanh nghiệp này là sẽ bán ra khoảng 10.000 căn nhà chung cư.
Một doanh nghiệp mới được ra mắt năm 2025 là OBC Holdings cũng đang nổi lên khi năm 2025 ra mắt doanh nghiệp và dự án thì ngay đầu năm 2026 doanh nghiệp này đã động thổ xây dựng thêm một dự án mới để thực hiện kế hoạch sẽ ra mắt thêm 2 dự án trong năm 2026, đồng thời trong tay doanh nghiệp này đang có 6 quỹ đất đang thực hiện xin pháp lý để triển khai xây dựng.
Không chỉ có các doanh nghiệp mới nổi, thị trường phía Nam đang là tâm điểm trong kế hoạch Nam tiến của các doanh nghiệp phía Bắc khi năm 2025 Sun Group đã liên tục công bố các dự án mới ở phía Nam. Kế hoạch của doanh nghiệp này trong năm 2026 sẽ ra mắt khoảng 5 dự án bất động sản mới tại TP.HCM.
Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp lớn phía Bắc đang tiến hành cuộc đua săn tìm quỹ đất tại phía Nam. Ông Vũ Quốc Huy, Phó tổng giám đốc CTCP Đầu tư bất động sản Taseco tâm tư, năm 2025 doanh nghiệp đã nhiều lần vào TP.HCM tìm quỹ đất để mua phát triển dự án, đồng thời doanh nghiệp đã lập văn phòng đại diện tại TP.HCM. Dự kiến năm 2026 sẽ M&A thành công 2 quỹ đất dự án để phát triển thị trường.