Nhiều bất cập về thủ tục
Phát biểu tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên lần thứ 2 cuối tuần qua, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã nêu lên những vướng mắc mà thị trường bất động sản đối mặt trong suốt gần 1 năm vừa qua.
Tuy vẫn giữ được sự ổn định nhất định, song phải thừa nhận một thực tế rằng, năm 2019 là một năm nhiều khó khăn và thử thách nhất mà các thành viên thị trường đối mặt kể từ sau giai đoạn phục hồi từ 2014 cho đến nay.
Xem xét nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản năm 2019, thì sẽ thấy tình hình năm 2020 không có nhiều biến động đặc biệt với nguồn vốn đầu tư. Vận hành vào từng thị trường ngách khác nhau sẽ khác nhau, nhưng vẫn phải quan tâm đến luồng tiền, vì đây là động lực phát triển của thị trường.
Năm 2020, nếu không có điều gì cực đoan xảy ra thì đến trên 50% thị trường sẽ theo hướng tịnh tiến ngoại suy, đi lên một chút theo hướng bình ổn.
Số liệu thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chỉ ra, trong quý III/2019, thị trường bất động sản vẫn đi theo chiều hướng giảm, nhất là Hà Nội, TP.HCM. Cụ thể, tại Hà Nội, ở phân khúc căn hộ, tổng số sản phẩm mới được chào bán ra thị trường trong quý III giảm hơn 2.200 căn so với quý II và giảm hơn 4.000 căn so với cùng kỳ năm trước.
Ở các tỉnh, thành phố lân cận với Hà Nội như Thái Nguyên, Bắc Giang, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Hưng Yên…, dù được đánh giá như những “miền đất hứa” mới, nhưng nguồn cung và tỷ lệ giao dịch thành công cũng không mấy khả quan.
Theo Hiệp hội, một trong những khó khăn lớn nhất hiện nay được ghi nhận từ các doanh nghiệp, là nguồn hàng từ các dự án không phải không có, thậm chí có nhiều, nhưng không đủ điều kiện mở bán do vướng mắc từ các cơ quan quản lý.
Nguyên nhân chính là do những bất cập, chồng chéo giữa các văn bản pháp luật như Luật Đất đai có nội dung chồng chéo, xung đột với Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu…
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP Invest thừa nhận, rừng thủ tục hiện nay đang làm nản lòng nhà đầu tư, làm mất cơ hội đầu tư. Thực tế, một dự án đầu tư phát triển đô thị sau khi có chủ trương đầu tư phải trải qua bốn cửa lớn là Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng.
Quá trình giải quyết các thủ tục hành chính của một dự án đầu tư là một chuỗi liên hoàn về nội dung công việc và thời gian. Chỉ cần một mắt xích vào đó trong chuỗi liên hoàn nêu trên vướng mắc, sẽ kéo theo toàn bộ tiến độ thời gian của dự án bị chậm lại, làm mất cơ hội đầu tư và nản lòng các nhà đầu tư phát triển.
"Chúng tôi có dự án, thủ tục xong rồi mà giờ khái niệm Luật Đất đai thay đổi, nên coi như phải làm lại từ đầu. Trong khi thủ tục hành chính rất phức tạp, nhiêu khê, thời gian cấp chứng nhận thủ tục đầu tư đến 3 năm mới xong. Trong 6 tháng đầu năm, Hà Nội chỉ phê duyệt 6 dự án, cho thấy tình hình căng thẳng như thế nào. Có lúc, chúng tôi chỉ muốn bỏ dự án cho khỏe", ông Hiệp chia sẻ.
Đồng cảnh ngộ, ông Nguyễn Ngọc Thành, Chủ tịch Hội Bất động sản Hải Phòng cho biết: "Tôi cũng đã phải làm thủ tục xin điều chỉnh quy hoạch dự án mất 3 năm mới hoàn thành. Lúc nộp hồ sơ, người được giao phụ trách đi học chứng chỉ, công việc không thể bàn giao cho người khác. Cán bộ đi học xong lại có đợt thanh kiểm tra, vậy là thời gian điều chỉnh quy hoạch kéo dài. Điều đó cho thấy phần nào sự quá tải trong quá trình giải quyết thủ tục hành chính. Ngoài ra, giữa các luật chưa có sự thống nhất, dẫn tới khi giải quyết thủ tục bị ách tắc, cản trở”.
Làm nản lòng doanh nghiệp
Ông Bùi Khắc Sơn, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai cho biết, lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại Việt Nam còn quá nhiều rủi ro. Để triển khai một dự án hiện nay, doanh nghiệp trải qua nhiều bước, tốn rất nhiều thời gian, đòi hỏi phải hoạch định kế hoạch rất dài hạn về nguồn lực, vốn chủ sở hữu.
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường bất động sản Việt Nam những năm gần đây đã có những bước tiến quan trọng, ngày một minh bạch và bền vững hơn. Tuy nhiên, bên cạnh đó, còn tiềm ẩn yếu tố rủi ro: Tình trạng các tổ chức, cá nhân và doanh nghiệp vi phạm quy định pháp luật còn xảy ra tại một số địa phương; cơ sở dữ liệu, thông tin về thị trường bất động sản chưa đầy đủ, thiếu minh bạch; công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm chưa đáp ứng yêu cầu quy định. Do đó, cần phải nhìn nhận lại một cách toàn diện để có thể đánh giá và có những chiến lược phát triển tốt hơn, dài hạn hơn. Qua đó, giúp thị trường về trung hạn và dài hạn phát triển ổn định và lành mạnh.
Thế nhưng, với những vướng mắc như hiện nay, doanh nghiệp rất khó khăn trong việc lập phương án triển khai. Có những dự án lên đến hàng ngàn tỷ đồng và do những vướng mắc về thủ tục hành chính, khiến quá trình thực hiện không thể theo được kế hoạch.
Lấy ví dụ cụ thể, ông Sơn cho biết, Xuân Mai đang triển khai đề án cải tạo chung cư cũ của Hà Nội, nhưng theo Nghị định 101/2015 về cải tạo chung cư cũ, để nhận được 100% sự đồng thuận của người dân ở khu chung cư cũ là điều không tưởng.
"Từ năm 2016, chúng tôi đã chuẩn bị hết các khâu triển khai, Hà Nội và một số tỉnh rất tích cực, Chính phủ và Bộ Xây dựng cũng ủng hộ, nhưng khi thực hiện, chúng tôi bị vướng về Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở…, dẫn đến không thể làm như kế hoạch đề ra", ông Sơn cho biết.
Không chỉ các dự án thương mại, mà các dự án nhà giá rẻ, nhà ở xã hội, thủ tục cũng nhiêu khê không kém. Trong khi đó, nguồn vốn hỗ trợ cho phát triển nhà ở xã hội gần như không có, còn ngân hàng ngại tài trợ cho dự án nhà ở xã hội, vì sau 5 năm mới quyết toán được, trong khi lợi nhuận được khống chế ở mức 10%.
Về vấn đề này, chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa cho rằng, những xung đột giữa các luật khiến thị trường méo mó và mức độ rủi ro tăng lên cao, khiến thị trường kém hấp dẫn, khó đóng góp vào sự phát triển chung của nền kinh tế.
Theo ông Nghĩa, rất nhiều lãnh đạo địa phương khi phát biểu thì kêu gọi doanh nghiệp vào phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội, nhưng thực tế, lại ngại cấp phép với rất nhiều yêu cầu.
"Với cách tư duy dè dặt như vậy sẽ rất khó để cho doanh nghiệp có hứng thú tham gia vào thị trường", ông Nghĩa cho biết.
Còn theo ông Phạm Thanh Sơn, Trưởng Văn phòng Luật sư Nam Hà Nội, hiện nay, giữa quy định của pháp luật đến thực thi trong thực tế còn một khoảng cách khá xa. Bên cạnh sự chồng chéo giữa các quy định hiện nay, vẫn còn một khoảng trống lớn liên quan đến quy định về các giới hạn vi phạm pháp luật liên quan đến nhiều hoạt động trong kinh doanh bất động sản.
Điều này thực sự đặt các doanh nghiệp vào một thế khó khi loay hoay tìm cách vừa "đi trước đón đầu", trong khi vẫn phải đảm bảo không rơi vào trường hợp vi phạm pháp luật hoặc làm sao để có thể làm mà sau này không bị hồi tố vi phạm pháp luật. Trong khi quá trình đầu tư đã tốn công, tốn sức, tốn thời gian, thì những tồn tại như trên khiến doanh nghiệp càng ngày càng khó khăn hơn.
"Thời gian gần đây, chúng ta đã nói quá nhiều về loại hình condotel, officetel, thế nhưng, cách thức phân loại nó lại đang thiếu và mâu thuẫn, dẫn đến việc khó có thể quản lý được một cách dễ dàng, dẫn đến nhiều tranh chấp như hiện nay. Vướng mắc dễ thấy nhất hiện nay là vấn đề dân số và cư trú. Chẳng hạn, với officetel, dù có "tel" mà lại không được ở thì như thế nào?", ông Sơn nhấn mạnh.
Thị trường sẽ vận hành ổn định
Mặc dù còn nhiều vướng mắc, song theo đánh giá của nhiều chuyên gia, thị trường vẫn còn nhiều cơ hội khi nhu cầu về nhà ở vẫn rất lớn. Điều này được thể hiện ở việc, dù nguồn cung giảm, nhưng tỷ lệ hấp thụ của thị trường ở mức rất cao.
Chúng ta đang qua khúc cua để thanh lọc, loại bỏ những yếu tố không phù hợp với thị trường, để tạo động lực thúc đẩy phát triển cho giai đoạn tiếp theo. Dù hiện tại, nguồn cung có giảm, nhưng cầu vẫn rất đáng kể. Theo khảo sát của chúng tôi, 1 năm tại TP.HCM có 50.000 cặp vợ chồng trẻ, khoảng 200.000 dân nhập cư có nhu cầu mua nhà. Với lượng cầu như vậy, thì nguồn cung như hiện tại là không đủ để đáp ứng sức mua của thị trường.
Bên cạnh đó, tôi cho rằng, thị trường những năm qua phát triển toàn diện hơn ở các khu vực. Giai đoạn năm 2009, các thị trường phát triển nhiều nhất là Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, còn hiện giờ, đã ghi nhận sự phát triển ở rất nhiều địa phương.
Thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, ở các thị trường lớn như Hà Nội và TP.HCM luôn duy trì mức hấp thụ từ 60 - 70%. Trong đó, riêng thị trường TP.HCM, trong quý III/2019, lượng hấp thụ lên tới 95%.
Năm 2019 được đánh giá là năm thị trường có nhiều ảnh hưởng từ chính sách, quy định mới. Tuy nhiên, đây là những chính sách nhằm hướng đến thiết lập thị trường phát triển ổn định, bền vững, tránh những “cú sốc” và những tác động tiêu cực đến nhà đầu tư, kinh tế - xã hội.
Ước tính của Tổng cục Thống kê cho thấy, GDP theo đầu người năm 2019 đạt 2.720 USD (tăng 7,7% so cùng kỳ), nếu so với giá bán của các dự án bất động sản, nhất là các căn hộ trung cấp ở mức 1.000 - 2.000 USD/m2 như hiện nay, thì người mua vẫn có khả năng chi trả để mua nhà.
Bên cạnh đó, tốc độ tăng trưởng tầng lớp trung lưu ở Việt Nam trong thời gian tới được dự đoán sẽ tăng mạnh (tăng 9,2% vào năm 2023 so với năm 2018). Đồng thời, lãi suất đang được điều chỉnh giảm, sẽ giúp nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân tăng lên.
Đánh giá về thị trường năm 2020, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, sơ sở kinh tế, cơ sở thực tiễn đều khẳng định, bất động sản 2020 không thể đi xuống. Trong đó, với các yếu tố vĩ mô ổn định, chỉ số lạm phát duy trì ở mức thấp, cùng việc tiếp tục hoàn thiện các thủ tục cơ chế, sẽ giúp đảm bảo thị trường vận hành ổn định hơn. Tuy nhiên, sẽ có sự phân hóa mạnh giữa các phân khúc, cũng như giữa cách triển khai của các chủ đầu tư dự án, đặc biệt trong việc kiện toàn năng lực tài chính, cũng như có phương án triển khai dự án hiệu quả, tập trung vào người có nhu cầu ở thực.
Đồng quan điểm, TS. Lê Thị Hồng Na, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu và Phát triển, CTCP Đầu tư và Xây dựng Phúc Khang cho biết, thị trường sẽ phát triển vào chiều sâu, trong đó các dự án sẽ tập trung vào triển khai theo mô hình xanh - thông minh nhằm giải quyết những nhu cầu ngày càng cao của người tiêu dùng.
Thống kê của Liên Hợp quốc, đến năm 2050, tỷ lệ đô thị hóa tại Việt Nam là 57%, gia tăng đáng kể so với mức 36% của năm 2018. Điều này sẽ kéo theo thách thức về giải pháp kết nối về nhà ở, giao thông, hệ thống cung cấp năng lượng và nước sạch, khan hiếm về vật liệu xây dựng và hơn hết là chất lượng không khí. Các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM luôn nằm trong tình trạng báo động “đỏ” về ô nhiễm không khí nói riêng và ô nhiễm môi trường nói chung.
Theo kết quả quan trắc ô nhiễm không khí thời gian qua trên địa bàn TP.HCM tại 20 vị trí cho thấy, ô nhiễm bụi, nồng độ bụi mịn (PM 2.5) trong không khí đang ở mức cao. Điều đó khiến các cư dân hướng đến sống xanh. Vì các lý do đó, xu hướng phát triển các dự án xanh, thông minh sẽ là xu hướng được nhiều chủ đầu tư lựa chọn trong thời gian tới.
Ảnh Shutterstock
Theo bà Na, việc hình thành các khu đô thị sinh thái, thông minh, liền kề các thành phố lớn được xem là cứu cánh mới, giúp cho các siêu đô thị ở Việt Nam duy trì được nhịp độ phát triển bền vững trong tương lai. Phong cách ở xanh và thông minh trong các khu dân cư hiện đại, có sự tích hợp công nghệ cao được dự báo sẽ ngày càng được ưa chuộng tại Việt Nam, tương tự như các quốc gia trong khu vực. Khi nhu cầu sống xanh ngày càng gia tăng, các doanh nghiệp lớn sẽ vào cuộc nhằm đáp ứng nhu cầu của khách hàng, cũng như thực hiện trách nhiệm của doanh nghiệp với xã hội.
Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó chủ tịch HD Mon Holding cho biết, với những yêu cầu sắp tới, chủ đầu tư sẽ phải có những thay đổi về chiến lược về tài chính, chiến lược về bán hàng và đặc biệt là tư duy trong phát triển các dự án bất động sản. Trong đó, yêu cầu quan trọng nhất là việc phải đặt lợi ích khách hàng lên hàng đầu, bằng việc đảm bảo chất lượng công trình, tiến độ thi công, bàn giao nhà.
Bên cạnh đó, trong xu thế hiện nay, với dự án triển khai, câu chuyện xây dựng chiến lược gia tăng bền vững giá trị bất động sản là một vấn đề quan trọng, trong đó chú ý đến các yếu tốt như vị trí, sản phẩm xanh, thông minh, đầu tư vào hệ sinh thái khởi nghiệp, văn phòng chia sẻ (Co-Working Space)... giúp làm gia tăng giá trị bất động sản.
5 cơ hội và 5 thách thức của thị trường bất động sản Việt Nam
Cơ hội
Thứ nhất, thị trường bất động sản vẫn giữ được sự ổn định, dựa vào các yếu tố tích cực của kinh tế vĩ mô.
Thứ hai, nhu cầu về nhà ở của Việt Nam còn rất lớn. Cùng với việc trở thành quốc gia đông dân thứ 15 thế giới, đứng thứ 3 khu vực Đông Nam Á, Việt Nam đồng thời là quốc gia có sự gia tăng nhu cầu về nhà ở tại các khu đô thị hàng đầu trong khu vực.
Thứ ba, dư địa phát triển rất lớn cho phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp. Đây là những điểm sáng thị trường trong trung và dài hạn.
Thứ tư, vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản tăng mạnh và ngày một thực chất hơn.
Thứ năm, sự chú trọng đầu tư cơ sở hạ tầng mới.
Thách thức
Thứ nhất, hệ thống các văn bản pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản còn chưa đồng bộ.
Thứ hai, những khó khăn về thủ tục hành chính và những sức ép lớn từ chủ trương kiểm soát chặt chẽ hơn việc cấp phép dự án mới.
Thứ ba, doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn. Hiện nay, hoạt động tín dụng của ngân hàng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản đang bị thắt chặt.
Thứ tư, gần đây, tái xuất hiện tình trạng phân lô bán nền tràn lan và các đợt sốt ảo giá đất tại một số địa phương, tình trạng lừa đảo bán “dự án ma” trở nên phổ biến.
Thứ năm, thiếu hụt hệ thống thông tin về thị trường bất động sản và những lo ngại về tính minh bạch của thị trường.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
