Hiện không có nhiều dự án mới được cấp phép. Ảnh: Thành Nguyễn
Giá tăng cao, cung - cầu lệch pha
Giá bất động sản đang không chỉ phản ánh những vấn đề nội tại của thị trường, mà còn nảy sinh tâm lý bất an cho sự phát triển bền vững của ngành địa ốc. Bài học từ vụ Evergrande (Trung Quốc) có lẽ đã khiến nhà quản lý nhận ra những khiếm khuyết của thị trường, từ đó mạnh tay chấn chỉnh để “hạ sốt”, giảm mức độ ảnh hưởng của thị trường bất động sản tới nền kinh tế nếu có suy thoái.
Đây là điều đã được nhiều chuyên gia kinh tế cảnh báo trước đó và đang phản ánh trên thực tiễn nếu quan sát các chính sách điều hành thời gian qua. Như đánh giá của luật sư Nguyễn Văn Lộc, Chủ tịch Công ty Luật LPVN, các cơ quan quản lý cần kiểm soát việc thực thi chính sách điều hành thị trường bất động sản để có thể chủ động ứng phó, tránh những “quả bom nợ Evergrande phiên bản Việt Nam”.
Một điểm chung nữa mà phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán ghi nhận được khi trao đổi với nhiều đại diện doanh nghiệp địa ốc, đó là bối cảnh thị trường dường như đang “lạc nhịp” với bức tranh tăng trưởng kinh tế chung khi GDP quý III/2022 tăng trưởng mạnh, ở mức 13,67%, nhưng thị trường địa ốc lại tắc thanh khoản, giao dịch èo uột, giá bất động sản không ngừng tăng cao, doanh nghiệp “không vướng cái nọ, thì tắc cái kia”…
“Pháp lý dự án bị siết chặt, dự án không được cấp mới, dòng tiền cũng khó tiếp cận hơn trước, giờ nhiều chủ đầu tư lẫn người mua nhà đều không vay được vốn ngân hàng nên khó có thể tham gia mạnh mẽ vào thị trường”, đại diện một doanh nghiệp địa ốc quy mô lớn tại TP.HCM cho hay.
Đặc biệt, sau vụ việc lãnh đạo một loạt doanh nghiệp bất động sản lớn như Tân Hoàng Minh, FLC và mới nhất là Vạn Thịnh Phát vướng vòng lao lý, tâm lý chung của nhiều doanh nghiệp là bật chế độ “ngủ Đông” hoặc hoạt động một cách âm thầm hơn.
Đại diện một chủ đầu tư phía Bắc cho biết, cách đây 2 năm, các phòng ban của công ty này luôn sáng đèn đến tận 7-8 giờ tối các ngày trong tuần, thì nay chỉ 4 giờ chiều đã tan sở vì không có việc.
“Các dự án tạm dừng triển khai để thanh tra, hiện công ty chỉ còn duy nhất một dự án đang hoàn thành nên lượng việc không đáng kể, có giữ người lao động ở lại văn phòng cũng chẳng để làm gì nên đành phải chấp nhận thực tế đến muộn, về sớm của người lao động”, vị này thở dài nói.
Một xu hướng nữa là giá bất động sản vẫn tăng ở nhiều phân khúc dù thực tế thị trường đang trong giai đoạn khó khăn đang đặt ra những quan ngại về tính bền vững, sự an toàn của thị trường.
Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, giá bất động sản ở nhiều phân khúc vẫn tăng mạnh thời gian qua bất chấp thị trường diễn biến èo uột đang phần nào cho thấy sự bất ổn. Tại nhiều khu vực, nhiều dự án, giá bán sản phẩm bất động sản đã vượt xa ngưỡng trước dịch, làm ảnh hưởng đến thanh khoản chung.
“Về cơ bản, nhiều dự án neo giá bán ở mức cao và thoạt nhìn dường như thấy phù hợp trong cơn say tăng giá chung trên thị trường, nhưng nếu phân tích kỹ hơn về vị trí, quy hoạch kiến trúc, sản phẩm… thì lại thấy mức giá cao đó chưa hợp lý. Thậm chí, thực tế có những dự án mà trong bảng hàng được giới thiệu, giá của suất ‘ngoại giao’ còn bị đẩy lên cao hơn căn cùng loại. Nói chung, trên thị trường địa ốc đang diễn ra một thực tế là nhiều sản phẩm bị đẩy giá lên quá cao, điều này đe doạ đến sự an toàn, phát triển bền vững của thị trường”, bà Hằng phân tích, đồng thời lấy dẫn chứng, với căn hộ chung cư, trước đây mức giá khoảng 2 tỷ đồng là phù hợp với nhiều người nên có thanh khoản tốt, nhưng nay, cụ thể là trong quý III/2022, phần lớn nguồn cung căn hộ nằm trong khoảng giá từ 3-4 tỷ đồng khiến người mua nhà ở thực khó tiếp cận hơn, khái niệm suất đầu tư phù hợp cũng bị đẩy lên theo diễn biến giá mới.
Giá tăng quá mạnh và lệch pha cung - cầu, sản phẩm đang khiến thị trường bất động sản phát triển thiếu bền vững. Đơn cử, tại Hà Nội, theo nghiên cứu của Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ giá từ 2-4 tỷ đồng đã tăng mạnh từ 15% (năm 2018) lên 85% năm 2022, trong khi căn hộ giá dưới 2 tỷ đồng chỉ ở mức 12%. Ngoài ra, nếu theo kế hoạch phát triển nhà ở của Hà Nội, đến năm 2025, Thành phố cần tới 166.600 căn hộ, nhưng nguồn cung dự kiến chỉ có thể đạt 70.000 căn, tức thiếu hụt đến 96.600 căn. Khan hiếm nguồn cung là lý do chính khiến khó ghìm cương giá nhà.
“Giá bất động sản tăng quá nhanh, thậm chí là bất hợp lý… trong bối cảnh hoạt động giao dịch sụt giảm mạnh đang đe doạ sự an toàn của thị trường, bên cạnh việc siết chặt hơn pháp lý dự án ở giai đoạn hiện tại càng làm suy yếu nguồn cung. Dẫu vậy, trong tương lai gần, nếu việc cấp phép dự án mới được nới lỏng thì cũng cần tỉnh táo để tránh rơi vào tình trạng ‘dội cung’, đẩy thị trường vào thế mất cân bằng khác”, bà Hằng lưu ý.
Nhưng khó "vỡ bong bóng"
 |
Thiếu nguồn cung mới, giá nhà khó giảm. Ảnh: Thành Nguyễn |
Từ một góc nhìn khác, theo ông Phạm Quang Tú, Trưởng Ban Đầu tư - Phát triển dự án, Công ty cổ phần KLB, nhiều ý kiến cho rằng giá bất động sản thời gian vừa qua tăng vô lý, tăng ảo, nhưng với người bám thị trường lâu năm, diễn biến này là có căn cứ bởi nguồn cung mới tại 2 thị trường lớn nhất cả nước là TP.HCM và Hà Nội gần như không có, giá giao dịch thứ cấp sản phẩm chung cư diện tích từ 65-100 m2 đã tăng từ 300-700 triệu đồng/căn.
“Ngoài nguồn cung hạn chế, tín dụng hỗ trợ vay mua nhà bị thắt chặt, giá thuê tăng cao… khiến việc tăng giá nhà là tất yếu, trong đó thị trường thứ cấp phản ánh rất sát nhu cầu thực”, ông Tú bình luận.
Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho rằng, nếu nhìn vào diễn biến giá thì giá bất động sản năm 2022 đã tăng thấp hơn các năm trước, đây có thể coi là một bước điều chỉnh của thị trường. Theo ông Lực, điều này cũng phù hợp với xu hướng chung của thị trường thế giới sau hơn 2 năm tăng giá mạnh do ảnh hưởng bởi dịch bệnh, lạm phát… và hiện đang bước vào giai đoạn điều chỉnh.
“Hiện tại, nếu so với thu nhập của đại bộ phận người dân, giá nhà đang cao hơn đáng kể, nhưng cũng sẽ chưa thể giảm ngay được vì chủ đầu tư vẫn đang chịu chi phí đầu vào ở mức cao. Tuy nhiên, với kinh nghiệm ứng phó của Chính phủ, không phải lo lắng về bong bóng thị trường, bởi nếu có thì đã xuất hiện trong 2 năm qua rồi”, ông Lực nhấn mạnh.
