Vốn trái phiếu và câu chuyện niềm tin
Là một trong những công cụ huy động vốn đắc lực cho doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản, nhưng từ tháng 4/2022 đến nay, chỉ duy nhất 1 trái phiếu địa ốc được phát hành trên toàn thị trường với giá trị hơn 200 tỷ đồng.
Lãnh đạo Hải Phát Invest chia sẻ, các doanh nghiệp bất động sản đang chịu áp lực “kép” khi vừa trong tình trạng “giật gấu, vá vai” về nguồn vốn, vừa phải tiếp tục thực hiện tất toán các khoản dư nợ trái phiếu đến hạn. Doanh nghiệp muốn nhưng không dễ hoặc không dám phát hành trái phiếu mới khi niềm tin của nhà đầu tư đang giảm sút.
Báo cáo chiến lược năm 2023 vừa được Công ty Chứng khoán VNDirect phát hành cho biết, ước tính khoảng 46.145 tỷ đồng trái phiếu địa ốc sẽ đáo hạn trong nửa đầu năm 2023 và 64.185 tỷ đồng đáo hạn trong nửa cuối năm 2023.
Bà Trần Khánh Hiền, Giám đốc Phân tích VNDirect cho hay, tín dụng ngân hàng, phát hành trái phiếu và thu từ người mua trả trước là các kênh huy động vốn quan trọng của doanh nghiệp bất động sản. Thế nhưng, hiện nay, các khoản vay ngân hàng bị thắt chặt, thị trường trái phiếu chao đảo, còn doanh số bán hàng quý III/2022 giảm 40% so với quý trước… khiến dòng tiền của nhiều doanh nghiệp trở nên cạn kiệt.
Theo Bộ Tài chính, thị trường trái phiếu đang gặp nhiều khó khăn do sai phạm của một số doanh nghiệp bị cơ quan điều tra phát hiện và một số thông tin thất thiệt đã ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường và niềm tin của nhà đầu tư.
Ngày 5/12/2022, Ngân hàng Nhà nước đã điều chỉnh chỉ tiêu tín dụng định hướng năm nay thêm khoảng 1,5-2% cho toàn hệ thống tổ chức tín dụng. Nguyên tắc điều chỉnh chỉ tiêu tín dụng theo hướng tổ chức tín dụng có thanh khoản tốt hơn, lãi suất thấp hơn sẽ được tăng trưởng tín dụng cao hơn. Tại cuộc họp thường trực Chính phủ diễn ra sau đó, một trong những nội dung chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính là yêu cầu Ngân hàng Nhà nước rà soát các dự án bất động sản đủ điều kiện để hỗ trợ giải ngân tín dụng.
Tuy nhiên, theo TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng chính sách tiền tệ quốc gia, dù có thêm tiền bơm ra nền kinh tế, nhưng thanh khoản thị trường bất động sản vẫn sẽ khó tăng lên khi một bộ phận không nhỏ người mua có tâm lý chờ đợi giá nhà đất giảm thêm mới mua vào, hoặc băn khoăn việc bán lại, sang nhượng sau này có dễ dàng nếu mua vào lúc này. Chưa kể, cả người mua lẫn chủ đầu tư dự án đều cần tiếp cận được nguồn vốn để phát triển dự án, đưa sản phẩm ra thị trường cũng như mua được nhà, thế nhưng về cơ bản, các nguồn vốn hiện nay đều eo hẹp, việc nới room tín dụng chỉ là giải pháp tình thế.
Còn ông Nguyễn Quang Thuân, Tổng giám đốc Công ty cổ phần FiinGroup cho hay, thời gian qua, có nhiều đề xuất về việc hình thành quỹ bình ổn thị trường trái phiếu, giống cách làm của Trung Quốc, Hàn Quốc hay chương trình mua trái phiếu thứ cấp tại Mỹ, nhưng mô hình này không phù hợp với điều kiện của Việt Nam hiện tại, mấu chốt trong việc xử lý trái phiếu doanh nghiệp hiện nay là câu chuyện niềm tin, cho nên gia tăng sự minh bạch mới là giải pháp căn cơ trong dài hạn. Do đó, ngoài chủ động công khai thông tin về triển khai dự án, tiến độ sử dụng vốn…, doanh nghiệp phát hành cũng nên làm việc với đại diện người sở hữu trái phiếu hoặc trái chủ lớn về lãi suất, gia hạn kỳ hạn thanh toán. Đây cũng là cách giúp thị trường trái phiếu Trung Quốc “hạ cánh mềm” trong 2 năm qua.
Cùng góc nhìn, TS. Huỳnh Thế Du, giảng viên Chính sách công, Đại học Fulbright Việt Nam cho rằng, vấn đề lớn nhất hiện nay của thị trường bất động sản Việt Nam là thiếu thông tin, thiếu thống nhất trong hành lang pháp lý. Theo ông Du, bất động sản được xem như là một loại tài sản tích lũy, nhưng nhiều người lại hiểu rất ít về bất động sản mà họ muốn mua, trong đó yếu tố quan trọng nhất là khả năng tăng giá (khả năng sinh lời).
Cần giải pháp hỗ trợ kịp thời, phù hợp
Thực tế, ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, những ngân hàng có vốn nhà nước chi phối đã thiết lập cơ chế đặc biệt để hỗ trợ thị trường địa ốc và một “danh sách trắng” được lập ra, bao gồm những dự án, nhà phát triển bất động sản đủ điều kiện vay. Bên cạnh đó, các ngân hàng cũng mở rộng dịch vụ tài chính để hỗ trợ mua lại dự án có rủi ro cao của những doanh nghiệp lớn. Một số ngân hàng cổ phần còn cho phép người vay thế chấp được trì hoãn trả nợ...
Theo ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản TP.HCM, liệu pháp củng cố niềm tin thị trường rất quan trọng ở thời điểm hiện tại, bởi thị trường chỉ có thể hồi phục và phát triển khi mối quan hệ cung - cầu được duy trì. Nếu niềm tin mất là cầu mất, dẫn đến các hoạt động giao dịch bị ngưng trệ, mối quan hệ cung - cầu cũng không còn.
“Vậy làm sao để củng cố niềm tin thị trường? Tôi cho rằng, đầu tiên là cần công khai, minh bạch các thông tin về doanh nghiệp, dự án. Cùng với đó, Chính phủ nên đưa ra các giải pháp cụ thể hơn để bình ổn và giải quyết khó khăn cho thị trường”, ông Bảo đề xuất, đồng thời nhấn mạnh, khi người mua mất niềm tin thì chủ đầu tư có làm gì cũng rất khó để vực dậy, cho nên trách nhiệm khôi phục niềm tin chủ yếu thuộc về các cơ quan quản lý.
Còn ông Đỗ Quý Duy, nhà sáng lập Câu lạc bộ Bất động sản NAC nhìn nhận, bất động sản là một lĩnh vực trọng yếu của nền kinh tế, có liên quan mật thiết đến nhiều ngành, lĩnh vực kinh tế khác nên cần được quản lý, điều tiết một cách phù hợp, tránh việc “nóng - lạnh” thất thường. Thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định sẽ hỗ trợ cả nền kinh tế.
“Khi thị trường địa ốc thừa cung, nguy cơ ‘bong bóng’ thì có thể siết, nhưng lúc thiếu cung như hiện nay cần phải kích thích tăng trưởng. Trong lúc cầu tăng, nguồn cung bất động sản thiếu hụt mà siết tín dụng lĩnh vực này là không hợp lý, dễ dẫn đến khủng hoảng”, ông Duy nhấn mạnh.
Dự báo diễn biến thị trường thời gian tới, ông Trần Kim Chung, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, đưa ra 3 phương án: Thứ nhất, về cơ bản thị trường có thể tiếp tục điều chỉnh theo hướng thu hẹp và thực chất hơn. Đây là phương án có nhiều khả năng xảy ra nhất trong bối cảnh nguồn vốn chưa có sự đột biến trong ngắn hạn, còn các chính sách hỗ trợ cũng phải đến cuối năm 2023 mới được thông qua.
Thứ hai, ở phương án tích cực hơn, thị trường có động lực mới nhờ việc sửa đổi 3 luật liên quan gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản. Cùng với các yếu tố vĩ mô trong và ngoài nước ổn định hơn, nguồn vốn nước ngoài được kỳ vọng sẽ tiếp tục đổ vào bất động sản, vốn trong nước cũng sẽ được kích hoạt và hấp thu để đón chờ một chu kỳ đi lên mới, giúp thị trường vượt qua “điểm lõm”. Phương án này có thể xảy ra nhưng xác suất thấp vì có nhiều điều kiện nằm ngoài khả năng của nền kinh tế Việt Nam.
Thứ ba, kinh tế thế giới khó khăn và kinh tế trong nước bị ảnh hưởng, thị trường bất động sản đối diện nguy cơ khủng hoảng trước các khoản nợ đến hạn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp. Phương án này cũng khó xảy ra, nhưng nên lường trước để có kịch bản đối phó.
“Thị trường bất động sản đang điều chỉnh theo hướng đi xuống, nếu không có chính sách hỗ trợ đột phá thì khó khăn sẽ gia tăng, thậm chí khủng hoảng có thể tái diễn do các doanh nghiệp cạn kiệt nguồn lực”, ông Chung nói.
Theo Bộ Tài chính, thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức như khối lượng phát hành trái phiếu mới sụt giảm; khối lượng mua lại tăng và có hiện tượng nhà đầu tư bán lại trái phiếu; áp lực đáo hạn trái phiếu đến gần, doanh nghiệp gặp khó khăn về dòng tiền để cân đối nguồn lực thanh toán các nghĩa vụ nợ đến hạn và huy động vốn cho hoạt động sản xuất - kinh doanh…
Để hỗ trợ doanh nghiệp giải quyết các khó khăn trước mắt về thanh khoản và thanh toán các trái phiếu đến hạn giai đoạn 2023-2024, cơ quan này vừa trình Chính phủ dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 65/2022 về trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, trong đó đề xuất hoãn thực hiện quy định về nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, xếp hạng tín nhiệm bắt buộc trong vòng 1 năm; cho phép các trái phiếu đã phát hành trước đây còn dư nợ được gia hạn tối đa 2 năm; có thể chuyển đổi trái phiếu thành khoản vay hoặc tài sản khác để thanh toán gốc, lãi trái phiếu theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật liên quan.