Tương lai thị trường sẽ được vẽ bởi các siêu đô thị.
Vĩ mô tạo nền tốt cho thị trường
Bước sang năm 2025, đất nước ghi nhận những bước chuyển mình lịch sử, không khí đổi mới đang thổi một làn không khí hồ hởi vào mọi mặt cuộc sống, thị trường bất động sản cũng không là ngoại lệ.
Đầu tiên là việc thực hiện cơ cấu, sắp xếp và hợp nhất các bộ, cơ quan ngang bộ; tiếp theo là sáp nhập các tỉnh, thành phố, sáp nhập các xã và tiến tới bỏ cơ quan hành chính cấp huyện…
Theo các chuyên gia, tất cả những chuyển biến này được kỳ vọng mang tới cơ hội đột phá trong phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, tạo điều kiện thu hút thêm nhiều hơn các dòng vốn đầu tư từ nước ngoài.
Riêng với thị trường bất động sản, dù còn non trẻ khi mới trải qua khoảng 30 năm phát triển, nhưng không khó để thấy tầm quan trọng cũng như những đóng góp to lớn của lĩnh vực này vào phát triển kinh tế.
Theo Savills Việt Nam, giai đoạn 1995-2005 là giai đoạn khởi đầu khi Luật Đất đai 1993 cho phép cá nhân và tổ chức, doanh nghiệp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một số điều kiện nhất định, tạo ra nền tảng pháp lý cho sự hình thành của thị trường bất động sản và phát triển đô thị hiện đại.
Sau đó, thị trường đã trải qua không ít biến động, nhưng cũng có được nhiều kết quả ấn tượng. Lấy ví dụ, giai đoạn 2016-2024, thị trường Hà Nội đã đón nhận khoảng 230.000 căn nhà ở mới, trong đó sản phẩm căn hộ chiếm khoảng 90% nguồn cung.
Tất cả các phân khúc khác như bất động sản thương mại (văn phòng, bán lẻ)… cũng đều tăng trưởng mạnh mẽ. Cũng trong giai đoạn này, Việt Nam đã có được những dự án bất động sản mang tầm quốc tế.
Theo Tổng cục Thống kê, đóng góp trung bình của ngành xây dựng và bất động sản vào tổng GDP cả nước những năm gần đây chiếm khoảng 10%. Trong đó, ngành bất động sản trực tiếp chiếm khoảng 3,5% và đóng góp trung bình khoảng 0,5% vào tăng trưởng GDP hàng năm. Ngoài ra, bất động sản còn có tác động lan tỏa đến hơn 40 ngành, lĩnh vực kinh tế khác.
Ông Neil MacGregor - Tổng giám đốc Savills Việt Nam nhận định, đến thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, được thúc đẩy bởi những cải cách hành chính và sự đầu tư vào cơ sở hạ tầng.
Việc triển khai Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản mới vào thực tiễn từ tháng 8/2024 đã góp phần rút ngắn quy trình phê duyệt các thủ tục hành chính và đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư.
Cũng đánh giá cao công tác cải cách tại Việt Nam, đại diện EuroCham Việt Nam cho biết, các thành viên EuroCham rất kỳ vọng về một hệ thống quản trị tinh gọn hơn.
Về đề xuất sáp nhập các tỉnh, thành phố, hơn 40% doanh nghiệp châu Âu đang hoạt động tại Việt Nam tin rằng, những thay đổi này có thể giúp nâng cao hiệu quả bộ máy hành chính và giảm bớt sự phức tạp trong các hồ sơ, thủ tục.
Với câu chuyện sáp nhập địa giới hành chính, dư địa phát triển thị trường bất động sản tiếp tục được mở rộng theo “vệt loang” đô thị và tăng trưởng kinh tế.
Lấy ví dụ với TP.HCM, sau sáp nhập sẽ trở thành “siêu” đô thị mới vùng Đông Nam Bộ với tổng diện tích hơn 6.770 km2, dân số gần 13,7 triệu người, bao gồm 168 đơn vị hành chính cấp xã, trải dài từ nội đô đến biển Long Hải và các khu công nghiệp tại Bình Dương.
Quy mô GRDP (tổng sản phẩm trên địa bàn) theo giá hiện hành năm 2023 của TP.HCM (bao gồm cả GRDP của Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu) đạt trên 2,5 triệu tỷ đồng, chiếm 24% GDP cả nước. Trong khi đó, Hà Nội có tổng diện tích 3.359,8 km2, dân số khoảng 8,6 triệu người, với 126 xã phường, GRDP đạt khoảng 1,29 triệu tỷ đồng.
Nhiều năm qua, với vai trò là 2 cực tăng trưởng chính, cả Hà Nội và TP.HCM đều là những thị trường bất động sản sôi động bậc nhất. Tại TP.HCM, tới năm 2030, ước tính nguồn cung nhà ở cần tăng thêm là trên nửa triệu căn (không tính đất nền).
Trong đó, số lượng nhà ở riêng lẻ cần thêm 456.770 căn, tương đương gần 40 triệu m2 sàn; chung cư khoảng 59.016 căn, tương đương 3,7 triệu m2 sàn tăng thêm. Tại Hà Nội, nhu cầu nhà ở cao cũng khiến mỗi năm Thủ đô cần thêm khoảng 50.000 căn hộ.
Nghĩ lớn, làm lớn
Sau một giai đoạn dài thị trường bất động sản phát triển “nặng tính tự phát”, với phần lớn là các dự án nhà ở đơn lẻ, tiện ích còn hạn chế.
Khoảng 5 năm trở lại đây, thị trường đã xuất hiện nhiều hơn các dự án đại đô thị với quy mô hàng trăm, thậm chí lên tới cả nghìn héc-ta, tiêu biểu có thể kể tới là Vạn Phúc City (chủ đầu tư Tập đoàn Vạn phúc, quy mô 198 ha); Vinhomes Grand Park (chủ đầu tư Vinhomes, quy mô 271 ha); Aqua City (chủ đầu tư Novaland, quy mô khoảng 1.000 ha)…
 |
Các đại dự án đang giữ vai trò quan trọng trong việc tạo nguồn cung mới cho thị trường. |
Bước sang năm 2025, hàng loạt dự án quy mô lớn khác được công bố, mở bán như Sun Urban City Hà Nam (chủ đầu tư Sun Group, quy mô 420 ha); Vinhomes Cổ Loa (chủ đầu tư Vingroup, quy mô 385 ha); Eco Retreat Long An (chủ đầu tư Tập đoàn Ecopark, quy mô 220 ha)…
Từ việc “quen tay” với phát triển các dự án quy mô từ một vài đến vài chục héc-ta, thị trường đã biết đến nhiều hơn các dự án đô thị quy mô vài trăm hay cả ngàn héc-ta. Mới nhất, vào đầu tháng 4/2025, dự án Sun Mega City Nam Hà Nội của chủ đầu tư Sun Group có quy mô 1.690 ha chính thức được công bố.
Ngay sau đó, một dấu mốc mới trong việc “làm lớn” tiếp tục xuất hiện khi Vingroup khởi công Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ - Vinhomes Green Paradise (Vinhomes Cần Giờ).
Dự án có quy mô khoảng 2.870 ha, nằm tại xã Long Hòa và thị trấn Cần Thạnh, huyện Cần Giờ, tỉnh Long An. Để hình dung quy mô của Vinhomes Cần Giờ “khủng” thế nào khi so sánh với các dự án hiện hữu, thì đây là một vài ví dụ: Lớn hơn 10 lần dự án Vinhomes Smart City (280 ha), hơn 14 lần dự án Vạn Phúc City (198 ha)...
Dù quy mô dự án mới tại Cần Giờ khiến nhiều người “sốc” về độ lớn, nhưng đây rõ ràng là kết quả của việc hiện thực hóa kế hoạch đã được Vinhomes (thành viên Vingroup) đề ra từ khá lâu. Bà Nguyễn Thu Hằng - Tổng giám đốc Vinhomes cho biết, 5 năm tới, Vinhomes tiếp tục định hướng vị trí tiên phong dẫn dắt thị trường với vai trò là nhà phát triển bất động sản lớn nhất Việt Nam.
Việc ngày càng có nhiều đại dự án, thậm chí “siêu” dự án được triển khai không chỉ cho thấy sự trưởng thành của thị trường bất động sản Việt Nam, mà còn đến từ những chuyển biến lớn về mặt vĩ mô, trong đó việc đầu tư mạnh vào hạ tầng, đầu tư công là nền tảng.
Nhiều quan điểm cho rằng, việc xuất hiện ngày càng nhiều các dự án đại đô thị, “siêu” đô thị là xu hướng tất yếu, xuất phát từ quá trình tích lũy dài hạn về mặt nội lực của cả thị trường và nhà đầu tư.
Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh đánh giá, các đại dự án bất động sản sẽ là lựa chọn được nhiều người ưu tiên bởi tính phức hợp, đa năng… với không gian sống tốt. Ông Thịnh cho rằng, điểm cộng của các dự án này là đáp ứng tốt các đòi hỏi về kết nối ngoại vi và nội khu, kết nối liên tỉnh từ hạ tầng giao thông liên tục được đầu tư, cải thiện trong những năm qua.
Các đại đô thị đang viết nên những câu chuyện mới, trong đó tiềm năng nhất có lẽ đến từ phân khúc nhà ở. Việc nền kinh tế duy trì đà tăng trưởng ấn tượng suốt một thời gian dài và tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh càng cổ vũ cho sự phát triển của phân khúc này ở cả hiện tại và trong tương lai.
Ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển kinh doanh, OneHousing cho hay, thời điểm cuối năm 2024 - đầu năm 2025, khảo sát của đơn vị này cho thấy, tâm lý người mua có dấu hiệu tích cực với mức độ cân nhắc và chuẩn bị mua nhà tăng cao.
Cụ thể, hơn 80% người được hỏi cho biết có nhu cầu sở hữu nhà (tăng 15% so với cuối năm 2023), trong đó 50% đang ở giai đoạn cân nhắc và tích cực chuẩn bị giao dịch.
Theo đại diện OneHousing, dự báo đến năm 2030, Hà Nội sẽ tăng thêm khoảng 2 triệu dân, tương đương cần thêm hơn 1 triệu căn nhà. Trong khi đó, nguồn cung năm 2025 dự kiến chỉ khoảng 30.000 căn, cho thấy tiềm năng rất lớn của thị trường nhà ở Thủ đô nói riêng, cả nước nói chung.
Một câu chuyện khác, đó là sự chuyển biến lớn về “chất” trong lòng các dự án đại đô thị khi được đầu tư nhiều hơn về mặt tiện ích, công năng, hướng đến tiêu chuẩn: Thuận lợi kết nội ngoại vi, đa tiện ích nội khu theo các chuẩn mới, cao cấp, thậm chí toàn cầu.
Đáng chú ý, thị trường đang bước vào một giai đoạn phát triển ổn định hơn, khi cả bên mua và bên bán đều tham gia một cách chuyên nghiệp, thanh khoản các dự án ghi nhận bước tiến dài so với những giai đoạn trước đó.
Trên thực tế, chỉ 4-5 năm về trước, một dự án nhà ở thường cần nhiều tháng, thậm chí vài năm để giải phóng hết nguồn cung (kể cả với các dự án nhà ở đơn lẻ như kiểu một block cao tầng).
Tuy nhiên, tốc độ thanh khoản đã thay đổi rõ rệt từ năm 2024, khi thị trường chứng kiến nhiều dự án căn hộ của các chủ đầu tư Capital Land, Masterise Homes, MIK Group… sau mỗi đợt mở bán ít ngày là hết hàng.
Hay gần đây là dự án Vinhomes Đan Phượng, sau chưa đầy một tuần, 90% giỏ hàng của phân khu Hừng Đông đã được giao dịch thành công. Đáng lưu ý, giỏ hàng này đều là sản phẩm nhà thấp tầng với suất đầu tư không hề rẻ.
Việt Nam đang thực hiện những cải cách mạnh mẽ và trong giai đoạn vươn mình, thị trường bất động sản cũng có những bước chuyển tiếp như vậy.
Bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, việc nghĩ lớn, làm lớn đã rõ rệt hơn, mạnh mẽ hơn. Nguồn cảm hứng này nếu được duy trì đủ lâu, làm đủ tốt… có thể sẽ mở ra một giai đoạn phát triển rực rỡ và bền vững cho ngành địa ốc.
Chính sách khuyến khích phát triển đô thị vùng ven tạo động lực cho các chủ đầu tư dự án
 |
| Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) |
Việc sáp nhập địa giới hành chính mở ra cơ hội phát triển các dự án quy mô tầm cỡ, nhất là trong bối cảnh khu vực trung tâm các đô thị lớn giờ đây bị hạn chế bởi quỹ đất khan hiếm, giá lại cao, trong khi nhiều khu vực lân cận có quy hoạch tốt, hạ tầng ngày một hoàn thiện và giá đất còn tương đối rẻ, có biên độ tăng giá lớn trong tương lai.
Bên cạnh đó, các chính sách khuyến khích phát triển đô thị vùng ven cũng tạo động lực cho các chủ đầu tư dự án. Trong thời gian tới, khi thực hiện sáp nhập, không gian phát triển của nhiều địa phương sẽ được mở rộng và là cơ hội để thu hút đầu tư, kích thích phát triển kinh tế chung của địa phương hơn nữa.
Các khu vực hành chính mở rộng sẽ thúc đẩy các dự án quy mô lớn
 |
Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam |
Các dự án hạ tầng có quy mô lớn như sân bay quốc tế Long Thành, hệ thống đường bộ cao tốc hay tuyến đường sắt tốc độ cao… sẽ mở rộng khả năng kết nối giao thông giữa các vùng và các khu vực hành lang mới để phát triển thêm nhiều dự án.
Bên cạnh đó, việc tái cấu trúc đơn vị hành chính với chủ trương sáp nhập các tỉnh, thành phố (gộp 63 tỉnh, thành phố hiện tại thành 6 thành phố trực thuộc Trung ương và 28 tỉnh) được kỳ vọng sẽ nâng cao hiệu quả quản lý kinh tế, giảm chi phí hành chính và đơn giản hóa quy trình đầu tư.
Đối với lĩnh vực bất động sản, các khu vực hành chính mở rộng sẽ cho phép quy hoạch đồng bộ, nâng cấp hạ tầng và tạo môi trường đầu tư hấp dẫn hơn, từ đó thúc đẩy các dự án quy mô lớn, gia tăng giá trị đất đai và hỗ trợ phát triển cân bằng giữa đô thị và nông thôn.
Các dự án đại đô thị đang giữ vai trò quan trọng trong việc tạo nguồn cung mới, duy trì sự sôi động cho thị trường
 |
Ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS, Tổng giám đốc SGO Homes |
Sau thời gian dài miệt mài phát triển các dự án đại đô thị, đến nay, không khó để thấy rằng, các dự án nhóm này đang giữ vai trò quan trọng trong việc tạo nguồn cung mới, duy trì sự sôi động cho thị trường bất động sản.
Việc đầu tư các đại dự án không chỉ mang tới nguồn lợi ích lớn cho doanh nghiệp, mà còn tạo ra sự chuyển biến rõ rệt về hạ tầng giao thông, giáo dục, hành chính…, mang tới hiệu ứng tích cực cho thị trường bất động sản khu vực nơi đặt dự án cũng như địa bàn giáp ranh.
Chủ trương sáp nhập các tỉnh, thành phố sẽ mở ra cơ hội khai thác tối đa quỹ đất vùng ven, từ đó tạo điều kiện cho việc các chủ đầu tư đẩy mạnh triển khai các dự án quy mô lớn của mình.
Dẫu vậy, đây cũng là một thách thức rất lớn, đòi hỏi các chủ đầu tư, nhà phát triển bất động sản phải có chiến lược rất bài bản để thích ứng, với một nguồn lực tài chính đủ lớn và kinh nghiệm dày dạn để đảm bảo cho sự thành công của dự án.
Trong đó, tiềm năng và lợi thế là như nhau, nhưng việc thiết kế sản phẩm phải có sự khác biệt so với những sản phẩm đi trước, đảm bảo đáp ứng được nhu cầu của cả người dân bản địa và khu vực xung quanh. Hay với bài toán quy hoạch, đòi hỏi chủ đầu tư phải có khả năng phân tích thị trường cũng như nhu cầu khách hàng.
Ngoài ra, việc định vị sản phẩm phù hợp nhu cầu thị trường cũng cần được chú trọng, bởi nếu định vị đúng thì sẽ thu hút được cả người có nhu cầu để ở lẫn đầu tư.
Đồng thời, việc phát triển khu đô thị cần phải song hành với những chiến lược khác của địa phương như phát triển khu công nghiệp, khu công nghệ cao, trung tâm giáo dục, trung tâm hành chính, khu vui chơi giải trí... Đây là yếu tố quan trọng để tạo công ăn việc làm, thu hút người lao động và cư dân về sinh sống, từ đó tăng khả năng lấp đầy dự án.
Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ là một dự án có ý nghĩa rất quan trọng về cả kinh tế lẫn xã hội
 |
Ông Hoàng Liên Sơn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Môi giới bất động sản Alpha |
Thị trường bất động sản ngày càng xuất hiện nhiều dự án quy mô lớn, trong đó Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ của Vingroup được đánh giá là một dự án bom tấn, có sức lan tỏa lớn.
Theo đó, dòng tiền đang nằm trong ngân hàng, kênh đầu tư vàng hay các loại tài sản khác… sẽ được chuyển dịch sang đầu tư bất động sản. Khi thị trường bất động sản diễn biến sôi động sẽ kéo theo sự tích cực của nhiều ngành, lĩnh vực khác như vật liệu xây dựng, sản xuất, dịch vụ…
Đồng thời, tạo ra nhiều việc làm và đóng góp tích cực vào tăng trưởng GDP quốc gia. Như vậy, có thể nói, Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ là một dự án có ý nghĩa rất quan trọng về cả kinh tế lẫn xã hội.
Tôi cho rằng, mặc dù những dự án lớn có thể kéo dài về thời gian, nhưng ngay tại thời điểm này, các doanh nghiệp bất động sản cần phải chủ động tìm hướng tiếp cận phù hợp.
Sau giai đoạn khó khăn vừa qua, không ít doanh nghiệp đã phá sản hoặc giải thể. Điều đó khiến thị trường hiện nay thận trọng hơn. Nhà đầu tư sẽ chỉ chọn các dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín, sản phẩm chất lượng, bởi chính sự tin tưởng của khách hàng mới là yếu tố then chốt giúp doanh nghiệp tồn tại và phát triển lâu dài.
