Phát biểu tại tọa đàm “Nhận diện dòng chảy tài chính trên thị trường bất động sản” do Vietnam Finance tổ chức ngày 12/12 , TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, dòng chảy tài chính hiện nay trên toàn bộ nền kinh tế đang tắc và khả năng tắc kéo dài.
 |
TS. Lê Xuân Nghĩa |
"Bây giờ toàn cầu đang có xu hướng tiết kiệm nhưng không phải vì người ta không có tiền. Tại Mỹ, tỷ lệ thất nghiệp thấp, công ăn việc làm tốt, thu nhập cao, người châu Âu cũng vậy nhưng họ vẫn tiết kiệm.
Họ tiết kiệm vì cảm thấy giá cả tăng, lãi suất cao - bởi người Mỹ thường vay để chi tiêu; nguy cơ về chiến tranh, tăng giá năng lượng...; và cần phải có một khoản đầu tư mới nên cần tiết kiệm hơn, sống giản dị hơn", TS Lê Xuân Nghĩa chia sẻ.
Ông Nghĩa cho biết thêm, bắt đầu từ năm 2026, tất cả các sản phẩm Việt Nam xuất khẩu sang châu Âu đều phải báo cáo phát thải khí nhà kính. Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCKNN) cũng ra một sổ tay hướng dẫn báo cáo phát thải khí nhà kính cho doanh nghiệp.
Do đó, sắp tới đây có khả năng UBCKNN sẽ yêu cầu doanh nghiệp báo cáo phát thải khí nhà kính phải kèm theo báo cáo tài chính và phải được kiểm toán. Điều này có thể khiến nhiều doanh nghiệp không dám vay vốn, ngân hàng cũng không dám cho vay vì lo ngại các khoản vay cũ có thể bị tắc và các khoản vay mới không đáp ứng được tiêu chí xanh.
"Kết quả là dòng chảy tài chính sẽ chỉ còn lại với bất động sản. Đây là cơ hội rất lớn để phục hồi lại thị trường bất động sản", TS Lê Xuân Nghĩa nói.
Tuy nhiên, để khơi thông tài chính bất động sản, ông Nghĩa cho rằng, nên tập trung toàn bộ nguồn lực tài chính vào làm nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Đây là thị trường có dòng tiền rất tốt, nhu cầu rất cao nhưng hiện tại chúng ta chưa làm được.
Qua khảo sát 5 dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội, ông Nghĩa nhận thấy rằng có những khó khăn sau:
Thứ nhất, nhà ở xã hội không phải nộp thuế sử dụng đất, đất đó lại là đất công, không thế chấp được tại ngân hàng để vay nên các ngân hàng không mặn mà. "Tại sao chúng ta không đánh thuế một vài phần trăm để trở thành đất tư trong vòng 50 năm, khi đó, ngân hàng có thể nhận thế chấp", chuyên gia Lê Xuân Nghĩa đặt vấn đề.
Thứ hai là toàn bộ cơ chế đấu thầu nên thông thoáng hơn, doanh nghiệp nào có năng lực thì nên chỉ định xây dựng để thực hiện nhanh chóng.
Thứ ba, bỏ bớt quy định lợi nhuận không vượt quá 10% để các doanh nghiệp xây dựng nhà ở cao cấp, trung cấp, thấp cấp được bình đẳng như nhau.
Thứ tư, về tài trợ cho người mua nhà, cần tài trợ trực tiếp qua ngân sách, không nên qua ngân hàng, hoặc có thể dùng ngân hàng để tài trợ như cách Singapore làm, đó là khi mua một nhà ở xã hội thì người mua được vay vốn ngân hàng và chỉ chịu lãi suất 2,5%/năm, phần vượt quá lãi suất thì chính phủ bù.
TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh, cuộc khủng hoảng bất động sản hiện nay là thiếu cung dư cầu, cơ quan quản lý không tạo ra môi trường cân bằng. Cần tập trung toàn bộ nguồn lực (pháp lý, hành chính, ngân hàng, ngân sách) để giải quyết nhà ở xã hội, từ đó hạ mặt bằng giá của toàn bộ thị trường, qua đó mới tái cấu trúc được hệ thống này.
