Thị trường bất động sản cuối năm: Lạc quan thận trọng!

Những thách thức tiềm ẩn

Mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp, tín dụng được mở rộng, giải ngân đầu tư công được tăng cường, kết quả đàm phán thuế quan thuận lợi… đang là những yếu tố hỗ trợ cho lĩnh vực bất động sản, bên cạnh việc cả nước chính thức vận hành mô hình chính quyền 2 cấp từ ngày 1/7/2025 hứa hẹn mang đến cơ chế cởi mở hơn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh địa ốc.

Theo bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, tất cả những yếu tố này đang tác động rất rõ nét tới tâm lý của nhà đầu tư, được cụ thể hóa với niềm tin vào triển vọng của thị trường bất động sản, nhất là việc giải quyết triệt để các vướng mắc pháp lý còn tồn tại cũng như tạo động lực để các doanh nghiệp, nhà đầu tư yên tâm đẩy mạnh triển khai các kế hoạch của mình.

Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 28/5/2025, tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế đạt hơn 16,6 triệu tỷ đồng, tăng 6,32% so với đầu năm. Riêng lĩnh vực bất động sản ghi nhận mức tăng tín dụng lên tới 7,49% trong quý I/2025 - cao hơn gần gấp đôi mức tăng trưởng chung toàn thị trường (3,91%).

Với doanh nghiệp bất động sản, dòng tiền được ví như dòng máu. Bởi vậy, việc dòng vốn tín dụng chảy mạnh trở lại mang đến những chuyển động sôi nổi chưa từng thấy trên thị trường địa ốc trong 3 năm qua, đặc biệt từ giữa năm 2024 đến nay, một loạt tập đoàn bất động sản lớn đã tăng tốc triển khai dự án mới cũng như tái khởi động những dự án bị dừng triển khai trong thời gian dài do vướng pháp lý.

Trong nửa đầu năm 2025, theo thống kê của Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS), một số doanh nghiệp tiếp tục ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực như Nam Long, Hà Đô, Phát Đạt, Hodeco…, chủ yếu nhờ vào việc bàn giao và ghi nhận doanh thu từ các dự án trọng điểm.

Trong khi đó, một số doanh nghiệp khác như Vinhomes, Khang Điền, Đất Xanh, An Gia… được dự báo sẽ giảm tốc về lợi nhuận trong nửa cuối năm, chủ yếu do kết quả quý II/2024 và nửa đầu năm nay đã ở mức cao và việc ghi nhận doanh thu chậm lại do trong kỳ không ghi nhận bàn giao ở các dự án mới, bên cạnh những yếu tố khách quan như chi phí đầu vào tăng cao…, cũng là lưu ý về những thách thức tiềm ẩn với các doanh nghiệp trong nửa sau của năm 2025.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhấn mạnh, thách thức lớn nhất hiện nay với các doanh nghiệp bất động sản là bảng giá đất tại nhiều địa phương được điều chỉnh tăng quá cao theo luật mới (Luật Đất đai 2024), tiệm cận với giá thị trường trong bối cảnh giá đất thực chất đang “bong bóng” và thiếu cơ sở vững chắc.

“Việc hợp lý hóa giá đất ảo không chỉ làm méo mó thị trường, mà còn khiến doanh nghiệp phải trả chi phí thuê đất đắt đỏ, nhà đầu tư nản lòng, còn người mua ở thực khó tiếp cận nhà ở”, ông Đính cảnh báo.

Còn theo Savills Việt Nam, biến động giá cả nguyên vật liệu và chi phí thi công cũng là bài toán mà các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải đối mặt trong thời gian tới. Với mức tăng từ 20-40% ở nhiều nhóm mặt hàng như xi măng, cát, sỏi, gạch, đá…, cộng với chi phí đất đai tăng vọt, đã đẩy giá nhà tiếp tục leo thang thời gian qua.

Báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy, trong quý I/2025, giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội đã đạt trung bình 79 triệu đồng/m2, tăng 32% so với cùng kỳ năm trước.

Cùng lúc đó, nguồn cung mới tại TP.HCM vẫn rất hạn chế, chỉ khoảng 800 căn hộ được mở bán trong quý với phần lớn là sản phẩm cao cấp. Phân khúc nhà ở vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm, cho thấy yếu tố chi phí đang ảnh hưởng trực tiếp đến cấu trúc sản phẩm trên thị trường.

Thực tế, không chỉ căn hộ, phân khúc nhà thấp tầng cũng ghi nhận mức tăng giá ấn tượng. Tại Hà Nội, giá biệt thự tăng trung bình 29%/năm trong 5 năm gần đây, còn nhà liền kề cũng tăng 22%/năm. Những con số này không đơn thuần phản ánh nhu cầu, mà còn thể hiện chi phí đầu tư vào tiện ích, hạ tầng và hoàn thiện sản phẩm ngày càng cao hơn.

Chuẩn bị để tránh bị động

Theo đánh giá của các chuyên gia, mặc dù vẫn giữ quan điểm lạc quan về triển vọng ngành trong nửa cuối năm 2025, nhưng giai đoạn hiện tại là phép thử “sức bền” của các doanh nghiệp địa ốc.

Sau thời gian dài thị trường trầm lắng, nhiều doanh nghiệp phải tự xoay xở trong điều kiện dòng tiền eo hẹp, dự án mới chưa đủ độ chín, trong khi chi phí vốn vẫn là gánh nặng. Thực tế này đang đặt ra bài toán sống còn cho các các doanh nghiệp: Hoặc nhanh chóng xoay chuyển chiến lược để tồn tại và phát triển, hoặc tiếp tục chịu thua lỗ và phải rời bỏ thị trường.

Ông Bùi Văn Huy - Giám đốc Phân tích, Công ty cổ phần Đầu tư FIDT cho biết, các yếu tố quy hoạch, định giá đất, thủ tục đầu tư… vẫn đang kìm hãm dòng vốn vào dự án.

Trong khi đó, lực cầu thực tế chưa hồi phục mạnh do thu nhập chưa tăng kịp với giá nhà và nhiều người còn giữ tâm lý thận trọng sau giai đoạn khủng hoảng. Hệ quả là tỷ lệ hấp thụ sản phẩm yếu và doanh nghiệp khó xoay vòng vốn.

Theo số liệu thống kê của Vietstock, tính đến cuối tháng 3/2025, khoản mục “người mua trả tiền trước” và “doanh thu chưa thực hiện” của 102 doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khoán (gồm HOSE, HNX và UPCoM) tăng hơn 2% so với cuối năm 2024, lên gần 137.000 tỷ đồng.

Trong đó, có nhiều doanh nghiệp tăng bằng lần và chỉ tập trung ở số ít doanh nghiệp cho thấy sự phân hóa rất lớn trong ngành.

Việc một số doanh nghiệp lớn như Vinhomes với số lượng hàng tung ra rất lớn (ước tính chiếm khoảng 70% tổng nguồn cung từ đầu năm) đặt ra thách thức về khả năng hấp thụ sản phẩm của các doanh nghiệp cùng ngành khác.

TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch VNREA cũng cho hay, nhiều dự án chỉ tập trung phát triển sản phẩm hướng đến nhóm khách hàng có thu nhập cao, dẫn đến tình trạng nguồn cung bất động sản cao cấp, biệt thự, căn hộ hạng sang liên tục tăng, trong khi nhóm đối tượng hấp thụ các dòng sản phẩm cao cấp này không chiếm số đông.

Ở góc độ khác, bà Trang Lê - Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho biết, qua trao đổi với một số chủ đầu tư, JLL Việt Nam nhận thấy họ đặt mục tiêu tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba lượng sản phẩm bán ra trong năm nay.

Theo bà Trang Lê, phân khúc bất động sản bình dân và trung cấp đang rất khan hiếm nguồn cung, trong khi nhu cầu luôn ở mức cao. Do đó, nếu các dự án được tung ra vào thời điểm này, khả năng hấp thụ rất tốt.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản hiện đã trở nên minh bạch hơn, các chủ đầu tư cũng rút ra nhiều bài học từ giai đoạn khó khăn trước đây. Khi triển khai dự án, họ không chỉ quan sát động thái của các đối thủ, mà còn cân nhắc kỹ lưỡng về thời điểm ra hàng để đảm bảo phù hợp với nhịp độ phục hồi của thị trường.

“Mặc dù ai cũng mong muốn đẩy nhanh tiến độ mở bán, nhưng đa số chủ đầu tư đều lựa chọn phương án chia nhỏ giai đoạn, điều chỉnh kế hoạch cung ứng một cách thận trọng”, bà Trang nói và cho rằng, đâu đó sẽ có những giai đoạn mà tổng cung có thể tăng lên khá nhanh, nhưng các chủ đầu tư vẫn cân nhắc mức giá phù hợp để tối ưu lợi nhuận mà vẫn đảm bảo tính cạnh tranh.

Việt Dương