Tư duy “chiến thuật”, tầm nhìn “chiến lược”
Phác họa bức tranh tổng thể của thị trường bất động sản giai đoạn 2011 - 2015, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đánh giá, một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng “đóng băng” của thị trường bất động sản giai đoạn 2011 - 2012 là tình trạng lệch pha cung - cầu, thị trường đã thừa quá nhiều sản phẩm trung và cao cấp, trong khi thiếu quá nhiều sản phẩm bình dân, giá rẻ. Chính vì vậy, vấn đề cốt lõi để tháo gỡ khó khăn cho thị trường là phải khắc phục tình trạng này, muốn thế, phải điều chỉnh cơ cấu hàng hóa một cách hợp lý để sản phẩm bất động sản đến được với mọi đối tượng, phù hợp với nhu cầu thực và khả năng thanh toán thực của thị trường.
“Từ năm 2013, Bộ Xây dựng đã đề xuất một nhóm giải pháp đồng bộ để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản gắn với thực hiện Chiến lược Nhà ở quốc gia, đặc biệt là nhà ở xã hội. Các giải pháp này được Chính phủ cụ thể hóa tại Nghị quyết 02 năm 2013 và Nghị quyết 61/NQ năm 2014”, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cho biết.
Cũng theo Bộ trưởng Dũng, cùng với việc hoàn thiện cơ chế, chính sách, Bộ Xây dựng đã tiến hành rà soát phân loại các dự án bất động sản trên phạm vi cả nước, thực hiện chuyển đổi nhiều dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội, điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại (chia nhỏ căn hộ) cho phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường.
Ngoài ra, Nhà nước cũng đã thực hiện miễn giảm tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế VAT đối với các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội. Đặc biệt, Chính phủ đưa ra gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi dành cho doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội và người dân vay để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá bán thấp...
“Nhờ các giải pháp đó, thị trường đã phục hồi tích cực. Lượng giao dịch thành công liên tục tăng, bắt đầu từ phân khúc sản phẩm trung bình và thấp, lan dần sang khu vực sản phẩm trung và cao cấp. Năm 2014, Hà Nội có 11.550 giao dịch thành công (tăng 2 lần so với 2013), TP. HCM có khoảng 10.350 giao dịch thành công (tăng 1,3 lần so 2013). Trong năm 2015, Hà Nội có khoảng 19.350 giao dịch thành công (tăng 1,7 lần so với 2014) và TP. HCM có khoảng 18.700 giao dịch thành công (tăng 1,8 lần so với 2014). Tồn kho bất động sản đến 20/12/2015 đã giảm77.659 tỷ đồng so với quý I/2013, còn khoảng 50.889 tỷ đồng, tương đương giảm 60,41%”, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng nhấn mạnh.
Đánh giá về những giải pháp này, GS - TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho là “khôn ngoan”. Theo ông Võ, sự “khôn ngoan” trong điều tiết thị trường bất động sản của Chính phủ là việc sử dụng những chính sách hợp lý về tài khóa để “bong bóng” bất động sản “xì hơi” một cách từ từ, chứ không bị “nổ”.
Trước đó, giai đoạn 2011 - 2012, thị trường bất động sản “bất động” với tồn kho lên tới gần 130.000 tỷ đồng, nhưng đại đa số dân cư đô thị vẫn không thể mua và sở hữu nhà ở.
Lý do là phần lớn các sản phẩm bất động sản tồn kho chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, trong khi hơn 80% người dân đô thị có thu nhập trung bình và thấp, nên không thể đủ khả năng tiếp cận và sở hữu các sản phẩm bất động sản trên. Trong khi đó, phân khúc giá rẻ lại thiếu cung, mà cầu thì rất cao. Do đó, Chính phủ đã đưa ra chính sách trợ giúp cho phân khúc nhà ở xã hội gắn với Chiến lược Nhà ở quốc gia, trong khi vẫn tìm những giải pháp thận trọng để giải quyết số lượng bất động sản tồn kho gắn với nợ xấu.
Theo GS. Đặng Hùng Võ, đây là cách làm mang tính tư duy “chiến thuật”, nhưng lại mang tầm “chiến lược” trên thương trường. Có thể hình dung, chiến thuật ở đây là nhen lửa ở phân khúc có nhu cầu lớn, sau đó sẽ lan tỏa hơi ấm sang phân khúc thừa cung, để điều chỉnh lại cung - cầu tại đó.
“Giải pháp này cũng ngăn ngừa được tình trạng ‘nổ bong bóng’ khi phải phát mại hàng loạt bất động sản tồn đọng, làm giá giảm mạnh. Mặt khác, cách làm này lại mang tính chiến lược, vì từ quan điểm này, đòi hỏi phải cấu trúc lại thị trường bất động sản, nhằm đa dạng hóa sản phẩm để phù hợp với khả năng thanh toán của nhiều đối tượng, khắc phục lệch pha cung - cầu. Đây là bài toán có ý nghĩa sống còn và lâu dài cho thị trường bất động sản phát triển bền vững”, GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.
Sưởi ấm thị trường
Chính sách ưu tiên phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp của Chính phủ được xem như là “phao cứu sinh” cho nhiều doanh nghiệp. Đầu tư vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp đã được nhiều doanh nghiệp lựa chọn như là cứu cánh để vượt qua khó khăn, ổn định và phát triển.
Ngoài một số doanh nghiệp nhà nước như Becamex, Viglacera, IDICO với các dự án nhà ở xã hội quy mô lớn được triển khai tại Bình Dương, Hà Nội, Đồng Nai, thì phân khúc nhà ở xã hội đã thu hút thêm nhiều doanh nghiệp tư nhân như Hoàng Quân, BIC Việt Nam, AZ Land, CTCP Đầu tư xây dựng và Phát triển đô thị Sông Đà…, trong đó có nhiều dự án được các doanh nghiệp chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội.
Còn theo ông Nguyễn Anh Tuấn, Tổng giám đốc Tổng công ty Viglacera, các dự án nhà ở xã hội tại Đặng Xá, Tây Mỗ, Hà Nội đã giúp Tổng công ty vực dậy mảng bất động sản, kéo theo cả mảng vật liệu xây dựng, đều là những lĩnh vực kinh doanh chính của Viglacera.
“Nhà ở giá rẻ là một trong những nhân tố góp phần làm nên thành công và thương hiệu của Viglacera năm 2015 với các dự án hoàn thiện cả hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Người dân có thể yên tâm chuyển về sinh sống tại các khu đô thị do Viglacera làm chủ đầu tư với hệ thống công viên cây xanh, bể bơi, nhà hàng, siêu thị của toàn bộ dự án (gồm cả nhà ở thương mại và nhà ở xã hội) được đầu tư xây dựng trước. Thực tế này đã góp phần lấy lại niềm tin của người dân vào thị trường bất động sản”, ông Nguyễn Anh Tuấn nhấn mạnh.
Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) khẳng định, sau nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường được tiến hành thời gian qua, thị trường bất động sản đã hồi phục, lượng giao dịch tăng liên tục từ đầu năm 2014 đến nay và giá ở một số dự án cũng đã nhích lên ở mức hợp lý.