Từ room tín dụng đến cuộc sàng lọc dòng vốn
Ngày 16/9, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tiếp tục điều chỉnh cách tính tăng trưởng tín dụng đối với một số khoản vay liên quan đến bất động sản.
Theo Công văn 8509/NHNN-CSTT, trong năm 2026, phần dư nợ tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng sẽ không tính vào dư nợ tín dụng bất động sản khi kiểm soát tăng trưởng tín dụng lĩnh vực này.
Đây không phải một đợt nới room tín dụng bất động sản trên diện rộng. Thay đổi nằm ở cách tính đối với một số dòng tín dụng cụ thể, các tổ chức tín dụng vẫn phải thực hiện các yêu cầu kiểm soát tín dụng bất động sản theo Công văn 11686/NHNN-CSTT ngày 31/12/2025 và các chỉ đạo liên quan của NHNN.
Đáng chú ý, đây là lần điều chỉnh thứ hai trong năm theo hướng này. Trước đó, Công văn 4551/NHNN-CSTT ngày 29/5/2026 đã quy định phần dư nợ tăng thêm đối với nhà ở xã hội, khu công nghiệp, khu chế xuất không phải tính vào dư nợ tín dụng bất động sản.
Những động thái trên cho thấy, tín dụng bất động sản đang được phân loại cụ thể hơn theo mục đích sử dụng vốn. Nhà ở xã hội, khu công nghiệp, khu chế xuất hay các dự án du lịch, nghỉ dưỡng đều có phần tài sản là bất động sản, nhưng đồng thời gắn với những hoạt động sản xuất - kinh doanh tạo ra dòng tiền.
Điều này đáng chú ý trong bối cảnh dư nợ bất động sản đã ở quy mô khoảng 5,1 triệu tỷ đồng vào cuối tháng 6/2026, tăng 8,3% so với cuối năm 2025 và chiếm khoảng 25,5% tổng dư nợ tín dụng đối với nền kinh tế.
Trong khi đó, báo cáo của Công ty Chứng khoán VPBank (VPBankS) cho thấy, tăng trưởng tín dụng đang nghiêng rõ hơn về khách hàng doanh nghiệp và các khoản vay phục vụ dự án.
Dư nợ cho vay doanh nghiệp bất động sản tăng 42,6% tại VPBank; 38,2% tại MB; 19,9% tại Techcombank và 17,9% tại ACB trong nửa đầu năm. Vấn đề không chỉ là ngân hàng có thể cho vay thêm bao nhiêu, mà là vốn sẽ đi vào đâu và được trả bằng nguồn tiền nào.
Một khoản vay cho khu công nghiệp có cấu trúc dòng tiền khác dự án nhà ở thương mại. Tương tự, vốn cho một khách sạn hoặc khu nghỉ dưỡng được đưa vào khai thác phụ thuộc vào doanh thu vận hành, trong khi dự án đang phát triển có thể phụ thuộc lớn vào tiến độ bán hàng và khả năng huy động vốn tiếp theo.
Vì vậy, việc một khoản vay được loại khỏi cách tính tăng trưởng tín dụng bất động sản không đồng nghĩa với việc giảm yêu cầu thẩm định. Ngân hàng vẫn phải kiểm soát pháp lý dự án, vốn chủ sở hữu, tiến độ triển khai, thị trường đầu ra và khả năng trả nợ.
Đặc biệt, với bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, giá trị tài sản lớn không đồng nghĩa với khả năng trả nợ lớn. Một khách sạn có thể có giá trị đất và công trình cao, nhưng nguồn trả nợ phải đến từ doanh thu khai thác.
Nếu dự án chậm tiến độ, không đạt công suất khai thác hoặc doanh thu thấp hơn phương án ban đầu, khoản vay lập tức chịu áp lực. Cách tính mới có thể tạo thêm khả năng giải ngân, nhưng ngân hàng chỉ nên thực hiện khi dự án đáp ứng các yêu cầu tín dụng và có dòng tiền đủ thuyết phục.
Trong khi đó, ngân hàng vẫn đang xử lý những khoản tín dụng phát sinh từ chu kỳ trước. Theo số liệu NHNN, trong 6 tháng đầu năm 2026, toàn hệ thống đã xử lý khoảng 141.400 tỷ đồng nợ xấu; tỷ lệ nợ xấu nội bảng cuối tháng 6 ở mức 3,31%, giảm từ 3,44% cuối năm 2025.
Ở nhóm 25 ngân hàng niêm yết được VPBankS theo dõi, tỷ lệ nợ xấu quý II/2026 duy trì quanh 2%, nhưng nợ nhóm 2 tăng từ 1,2% lên 1,4%, trong khi tỷ lệ bao phủ nợ xấu giảm còn 79,1%, từ mức 83% cuối năm 2025. Những diễn biến này cho thấy, yêu cầu kiểm soát chất lượng tài sản vẫn đặt ra ngay cả khi tín dụng đang tăng tốc.
Khoản vay lớn: Không thể chỉ nhìn tài sản bảo đảm
Một dự án có thể đáp ứng đầy đủ điều kiện tại thời điểm phê duyệt, nhưng nếu tiến độ kéo dài, chi phí đầu tư tăng, thị trường đầu ra thay đổi hoặc doanh thu thấp hơn kế hoạch, khả năng trả nợ có thể thay đổi nhanh chóng.
Với khoản vay lớn, một biến động như vậy không chỉ ảnh hưởng đến một khách hàng, mà còn có thể tác động đáng kể đến chất lượng tài sản và các chỉ tiêu an toàn của ngân hàng.
Khi tín dụng được phân loại cụ thể hơn theo mục đích sử dụng vốn, phần việc khó nhất vẫn nằm ở từng ngân hàng: Chọn đúng dự án, định giá đúng dòng tiền và cân đối khoản vay với sức chịu đựng của chính bảng cân đối. Dư địa tín dụng có thể tạo thêm khả năng giải ngân, nhưng chất lượng của chu kỳ tín dụng mới sẽ được quyết định bởi khả năng thu hồi vốn.
Rủi ro tập trung vì thế phải được tính ngay từ khi thiết kế khoản vay. Nếu một tỷ trọng đáng kể vốn được dành cho một số khách hàng hoặc nhóm dự án có đặc điểm tương đồng, một cú sốc của thị trường có thể tác động đồng thời lên nhiều khoản tín dụng.
Cho vay hợp vốn là một cách phân tán khoản cấp tín dụng lớn giữa nhiều ngân hàng, mà việc chia khoản vay không làm mất đi trách nhiệm thẩm định của từng tổ chức tín dụng.
TS. Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia tài chính cho rằng, với những dự án quy mô vốn lớn, ngân hàng cần đánh giá khả năng tạo dòng tiền và trả nợ trong toàn bộ vòng đời dự án. Việc một số khoản vay được loại khỏi cách tính tăng trưởng tín dụng bất động sản không đồng nghĩa tiêu chuẩn cấp tín dụng được nới lỏng; trách nhiệm đối với quyết định cho vay vẫn thuộc về ngân hàng.
Một lớp rủi ro khác nằm ở nguồn vốn. Khoản vay càng dài, ngân hàng càng phải tính kỹ kỳ hạn huy động, chi phí vốn, vốn tự có và khả năng duy trì các tỷ lệ an toàn. Điều này càng đáng chú ý khi tín dụng trung - dài hạn đang tăng nhanh hơn tín dụng ngắn hạn.
Theo VPBankS, dư nợ trung - dài hạn của nhóm ngân hàng theo dõi tăng 11% trong nửa đầu năm 2026, so với 7% của tín dụng ngắn hạn, trong khi huy động vốn vẫn tăng chậm hơn cho vay. Các ngân hàng vì vậy phải đẩy mạnh huy động qua giấy tờ có giá, trái phiếu ngân hàng và nguồn vốn quốc tế.
Với một khoản vay dự án kéo dài nhiều năm, bài toán không chỉ nằm ở khả năng trả nợ của khách hàng, mà còn là ngân hàng có đủ nguồn vốn ổn định để đi hết vòng đời khoản vay hay không.
Báo cáo của Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho thấy sự khác biệt giữa các ngân hàng về chi phí vốn, chất lượng tài sản và bộ đệm vốn.
Cụ thể, VDSC ghi nhận Vietcombank có lợi thế về tiền gửi không kỳ hạn (CASA), chi phí vốn và chất lượng tài sản; trong khi tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu (CAR) của VietinBank ở mức 9,6% là một yếu tố hạn chế khả năng mở rộng tín dụng.
Hay nói cách khác, với ngân hàng có nguồn vốn ổn định và bộ đệm vốn phù hợp, vấn đề là lựa chọn dự án nào để tối ưu danh mục. Với ngân hàng có dư địa vốn hạn chế hơn, một khoản vay lớn và dài hạn phải được đặt trong tương quan với toàn bộ bảng cân đối.
Tài sản bảo đảm cũng không thể thay thế cho dòng tiền. Giá trị trên hồ sơ định giá không đồng nghĩa với số tiền ngân hàng có thể thu hồi nhanh nếu khoản vay gặp vấn đề. Khả năng thanh khoản của tài sản, tình trạng pháp lý, tiến độ dự án và điều kiện thị trường tại thời điểm xử lý đều có thể làm thay đổi giá trị thu hồi.
Vì vậy, với khoản vay lớn, câu hỏi quan trọng không phải tài sản bảo đảm trị giá bao nhiêu, mà là dòng tiền nào sẽ trả nợ. Điều này đặt yêu cầu cao hơn đối với giám sát sau giải ngân.
Ngân hàng phải theo dõi tiến độ dự án, phần vốn chủ sở hữu thực góp, doanh thu, chi phí, nghĩa vụ tài chính và khả năng huy động thêm vốn của chủ đầu tư. Một phương án tín dụng được đánh giá khả thi tại thời điểm cấp vốn không thể được coi là cố định trong suốt vòng đời khoản vay.
Với dự án đầu tư dài hạn, các kịch bản bất lợi cũng phải được tính trước: Dự án chậm tiến độ 1 năm hoặc 2 năm thì dòng tiền trả nợ lấy từ đâu; doanh thu thấp hơn kế hoạch thì chủ đầu tư có đủ vốn bổ sung hay không; chi phí đầu tư tăng thì phương án tài chính có còn đứng vững; nếu thời gian thu hồi vốn kéo dài, ngân hàng có đủ sức duy trì khoản vay mà không gây áp lực lên thanh khoản và các tỷ lệ an toàn?
Cơ chế quản lý có thể tạo thêm khả năng phân bổ vốn cho một số lĩnh vực, nhưng chất lượng khoản vay vẫn phụ thuộc vào quyết định của ngân hàng và khả năng kiểm soát khoản tín dụng trong suốt thời gian cho vay.
Khi tín dụng được phân loại cụ thể hơn theo mục đích sử dụng vốn, phần việc khó nhất vẫn nằm ở từng ngân hàng: Chọn đúng dự án, định giá đúng dòng tiền và cân đối khoản vay với sức chịu đựng của chính bảng cân đối. Dư địa tín dụng có thể tạo thêm khả năng giải ngân, nhưng chất lượng của chu kỳ tín dụng mới sẽ được quyết định bởi khả năng thu hồi vốn.