Chủ tài sản cẩn trọng “không giới hạn đảm bảo”
Ðối với bên thứ ba thế chấp tài sản cho một khoản vay, rắc rối thường xảy ra liên quan đến nghĩa vụ vay và giới hạn khoản vay. Hiện Bộ luật Dân sự 2015 cho phép một tài sản được thế chấp cho nhiều khoản vay hoặc nhiều tài sản bảo đảm cùng thực hiện một nghĩa vụ dân sự. Do pháp luật không hạn chế thỏa thuận của các bên nên những rủi ro thường gặp khi ký hợp đồng thế chấp là chủ tài sản không xác định rõ nghĩa vụ và giới hạn khoản vay.
Ðơn cử trong vụ việc mới đây, chủ tài sản là gia đình ông Trần Ðình Thi bị xử lý toàn bộ nhà đất dù không mong muốn. Năm 2008, vợ chồng ông Trần Ðình Thi ký hợp đồng thế chấp nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại quận Ðống Ða (TP. Hà Nội, trị giá hơn 3,6 tỷ đồng) với ngân hàng để bảo lãnh cho công ty con rể của ông bà (khoản vay 12 tỷ đồng). Chủ tài sản chỉ đồng ý phạm vi bảo lãnh là 780 triệu đồng nợ gốc.
Tuy nhiên, cuối ngày 31/8/2011, ngân hàng và ông bà ký hợp đồng thế chấp sửa đổi bổ sung, có điều khoản bổ sung là “tài sản này được đảm bảo nhưng không giới hạn đảm bảo cho các nghĩa vụ nêu tại khoản 1 điều 1…”.
Chỉ sau khi ký xong hợp đồng, chủ tài sản mới đọc kỹ và xem xét lại hợp đồng và phát hiện ra điều khoản trên. Không đồng ý với điều khoản trên, hai ông bà đã liên hệ gặp giám đốc chi nhánh ngân hàng để đề nghị hủy hợp đồng nhưng bất thành.
Do không gặp được lãnh đạo ngân hàng, hai ông bà một mặt đã làm đơn nộp cho ngân hàng, mặt khác lập tức gửi đơn đến phòng công chứng đề nghị hủy bỏ hợp đồng sửa đổi. Phòng công chứng xác định thời điểm công chứng, hai ông bà có năng lực hành vi dân sự, tự nguyện giao kết hợp đồng và từng người tự đọc dự thảo và ký tên từng trang. Công chứng viên đã giải thích rõ nội dung hợp đồng sửa đổi, quyền và nghĩa vụ của các bên nên không chấp nhận hủy bỏ hợp đồng.
Theo Ðiều 44 Luật Công chứng năm 2006 thì “việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó và phải được công chứng”. Do phía ngân hàng không đồng ý nên tòa án không chấp nhận hủy bỏ hợp đồng trên. Như vậy, ngân hàng có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự xử lý toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất của vợ chồng ông Trần Ðình Thi.
Ngân hàng cũng “dễ vấp”
Không chỉ chủ tài sản, bên vay đọc lướt, đọc nhanh hợp đồng dẫn đến ký ẩu, bỏ qua các điều khoản ràng buộc mà trên thực tế, nhà băng cũng “dễ vấp” với những điều khoản dạng này.
Minh chứng là trong vụ việc gần đây, ngân hàng bị vô hiệu hợp đồng thế chấp vì một điều khoản với chủ tài sản. Cụ thể, ngân hàng đã giải ngân số tiền 5 tỷ đồng cho doanh nghiệp vay vốn phục vụ kinh doanh và nhận tài sản bảo đảm của bên thứ ba. Tuy nhiên, phía doanh nghiệp không thực hiện trả nợ đầy đủ và giám đốc doanh nghiệp còn liên quan đến vụ án hình sự về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Ngân hàng chỉ còn “phao cứu sinh” là tài sản đảm bảo của bên thứ ba.
Tuy nhiên, trong hợp đồng thế chấp có điều khoản “các điều kiện chi tiết về việc vay và cho vay số tiền trên sẽ được ghi cụ thể trong các giấy tờ về nghiệp vụ ngân hàng mà các bên sẽ ký tại trụ sở ngân hàng”. Song trên thực tế là bên thế chấp không được thông báo về hợp đồng tín dụng và các khế ước, không được ký trên các giấy tờ vay. Cả ngân hàng và doanh nghiệp khi ký kết hợp đồng tín dụng không thông báo cho chủ tài sản. Tòa án nhận định hợp đồng tín dụng không dẫn chiếu đến hợp đồng thế chấp, không xác định rõ tài sản nên không phù hợp với Ðiều 51, Luật Các tổ chức tín dụng.
Theo luật sư Vy Văn Minh (Đoàn luật sư TP. Hà Nội), ngân hàng thường sử dụng những hợp đồng mẫu soạn sẵn và có thể có những điều khoản ràng buộc như “tài sản này dùng để bảo đảm cho việc trả nợ theo hợp đồng tín dụng này và các hợp đồng tín dụng ký kết giữa bên vay và ngân hàng phát sinh trước, trong và sau khi ký hợp đồng này”.
Do vậy, trước khi đặt bút giao kết hợp đồng, doanh nghiệp và chủ tài sản cần phải đọc rất kỹ các điều khoản hợp đồng. Trong trường hợp cần thiết nên có sự tham vấn ý kiến của luật sư để kịp thời phát hiện những điểm bất lợi, tránh tình huống rủi ro phát sinh không lường trước.
Theo luật sư, để vô hiệu hóa một hợp đồng cần có sự đồng thuận của các bên hoặc hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật. Nếu ngân hàng không đồng ý thì không thể hủy bỏ hợp đồng thế chấp. Chính vì lẽ đó, khi đi vay hoặc mang tài sản cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, chủ tài sản cần đặc biệt lưu ý tài sản đó được bảo đảm cho nghĩa vụ gì, giá trị bảo đảm bao nhiêu, thời gian bảo đảm bao lâu.
