Bức tranh đa chiều của tồn kho bất động sản
Dữ liệu từ FiinTrade cho thấy, mặc dù tổng lợi nhuận sau thuế quý III/2025 của các doanh nghiệp trên thị trường chứng khoán tăng tới 41% so với cùng kỳ năm trước với sự tăng trưởng mạnh mẽ của nhóm phi tài chính, nhưng riêng ngành bất động sản lại giảm hơn 23%, nguyên do chủ yếu đến từ sụt giảm lợi nhuận của các “ông lớn”.
Cũng có nhiều doanh nghiệp báo lãi nghìn tỷ, nhưng một phần lớn (xấp xỉ 40%) đóng góp vào kết quả này đến từ các khoản thu nhập không thường xuyên như doanh thu tài chính, doanh thu bất thường khi thực hiện các chương trình tái cấu trúc, chuyển nhượng tài sản để cơ cấu lại tình hình tài chính, chứ không xuất phát từ hoạt động cốt lõi là kinh doanh bất động sản.
Một vấn đề đáng chú ý khác là hàng tồn kho tăng mạnh, khi theo thống kê của VietstockFinance, tính đến cuối tháng 9/2025, tổng lượng hàng tồn kho của 104 doanh nghiệp bất động sản (trên HOSE, HNX và UPCoM) đạt gần 499.000 tỷ đồng, tăng hơn 26% so với đầu năm.
Trong đó, dẫn đầu là Novaland - mã chứng khoán NVL (hơn 152.285 tỷ đồng), Vinhomes - mã chứng khoán VHM (hơn 125.000 tỷ đồng), Kinh Bắc - mã chứng khoán KBC (hơn 25.000 tỷ đồng), Khang Điền - mã chứng khoán KDH (hơn 23.000 tỷ đồng), Phát Đạt - mã chứng khoán PDR (gần 15.000 tỷ đồng), Đất Xanh - mã chứng khoán DXG (hơn 14.600 tỷ đồng), Nam Long - mã chứng khoán NLG (hơn 17.800 tỷ đồng)…
Điều đáng nói, ngay trong các đợt dịch Covid-19 bùng phát trước đây, lượng hàng tồn kho cũng không tăng nhiều như năm qua. Tất nhiên, khi thị trường thuận lợi, hàng tồn kho nhiều chưa hẳn là gánh nặng, thậm chí còn là một lợi thế lớn đối với những dự án tốt, nhưng cũng là cảnh báo thị trường có dấu hiệu hấp thụ không tốt, đặc biệt trong phân khúc căn hộ khi giá bán tiếp tục neo ở mức cao.
Cũng có quan điểm cho rằng, lượng hàng tồn kho lớn thể hiện chiến lược “ôm hàng chờ thời” của doanh nghiệp, song theo ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán, ngoại trừ Vinhomes thể hiện sự tích cực về vòng quay vốn cùng tính thanh khoản cao qua doanh số bán hàng gần gấp đôi so với lượng hàng tồn kho, các doanh nghiệp khác đều chưa thực sự cho thấy được những yếu tố này.
Trong báo cáo mới nhất, mặc dù đưa ra khuyến nghị khả quan đối với nhóm ngành bất động sản trong thời gian tới, song Công ty Chứng khoán BIDV (BSC) cũng lưu ý “độ lệch pha cung - cầu” vẫn nghiêng về phân khúc cao cấp.
Khảo sát của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, 61% người có nhu cầu mua nhà đã hoãn kế hoạch từ 6 tháng đến 1 năm do lo ngại vấn đề tài chính, còn nghiên cứu của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy 93% người chưa sở hữu nhà không tự tin vào khả năng mua ở thời điểm hiện tại, thể hiện nhiều người đang đắn đo với câu chuyện mua nhà trong bối cảnh giá không ngừng leo thang.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE nhận định, với mặt bằng giá hiện nay, người mua ở thực rất khó tiếp cận thị trường. Mặc dù vẫn ghi nhận thanh khoản tốt nhưng thực tế, thị trường chủ yếu giao dịch giữa các nhà đầu tư.
“Khi người mua ở thực không thể tham gia thị trường, dòng tiền chỉ quay vòng giữa các nhà đầu tư với nhau, dễ hình thành bong bóng giá”, ông Kiệt cảnh báo.
Lưu ý rằng, quy mô hàng tồn kho, nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản nhà ở nói trên đã tăng rất nhanh trong 9 tháng qua. Theo thống kê từ VietstockFinance, tổng dư nợ vay của 104 doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khoán (HOSE, HNX và UPCoM) đạt gần 390.700 tỷ đồng vào cuối tháng 9/2025, tăng 37% so với đầu năm.
Theo TS. Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế, ngân hàng thường cho vay khoảng 70% giá trị bất động sản, 30% giá trị còn lại do người mua trả tiền trước.
Cùng với đó, việc ngân hàng cho vay đặt cọc bất động sản cho thấy tín dụng chảy mạnh vào hoạt động “lướt sóng” nhà đất, thay vì nhu cầu ở thực. Khi giá bất động sản tăng nóng nhưng thanh khoản yếu, nhóm nhà đầu tư sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính dễ rơi vào thế khó, khiến tín dụng dồn lại và rủi ro tăng cao.
Để hàng tồn kho không gây áp lực tài chính
Theo các chuyên gia, hàng tồn kho là những sản phẩm rất gần với giai đoạn chào bán ra thị trường, phản ánh các dự án của doanh nghiệp bất động sản đã hình thành và sẵn sàng đưa ra thị trường, trở thành nguồn doanh thu, lợi nhuận cho công ty.
Điểm cần lưu ý, trong hàng tồn kho này có một phần tỷ trọng là vốn hóa lãi vay, tức là các khoản vay dài hạn được vốn hóa trong chính tồn kho dự án. Do khả năng hấp thụ phục hồi chậm nên kết quả kinh doanh của doanh nghiệp khả năng sẽ có sự phân hóa mạnh.
| |
Trong các báo cáo tài chính gần đây, triển vọng ngành bất động sản được đánh giá khả quan trong giai đoạn tới, nhưng giai đoạn hiện tại là “phép thử” sức bền tài chính của các doanh nghiệp, đặc biệt với bài toán giải phóng hàng tồn kho, khi từ ngày 1/1/2026, nhiều địa phương áp dụng bảng giá đất mới với dự kiến giá đất tăng vọt.
Một lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc tại Hà Nội bày tỏ sự quan ngại về việc tiền sử dụng đất tăng cao khi chiếm khoảng 20% tổng mức đầu tư, còn tiền đất chiếm khoảng 50%. Với bảng giá đất mới áp dụng từ năm 2026, chi phí đầu tư ban đầu cho dự án phải tính toán lại. Điều này đặt nhiều doanh nghiệp trước áp lực tài chính lớn khi tiền sử dụng đất tăng vọt khiến dự án đình trệ, giá bán nhà bị đẩy lên cao, khó cạnh tranh.
Ngoài ra, giá đất cao còn ảnh hưởng đến tín dụng mua nhà. Khi định giá tài sản bảo đảm phải điều chỉnh, ngân hàng có thể siết tỷ lệ cho vay để kiểm soát rủi ro nợ xấu. Giá nhà và chi phí sở hữu tăng có thể khiến sức mua giảm, đặc biệt với người vay mua lần đầu.
Điểm tích cực hiện nay với nhiều doanh nghiệp là Quốc hội đang xem xét thông qua Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024. Với các quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất… sẽ giảm bớt chi phí, qua đó giúp doanh nghiệp “dễ thở” hơn với bài toán kinh doanh.
Ngoài ra, thời gian vừa qua, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục bơm ròng khá mạnh trên thị trường mở OMO, điều này dự báo sẽ gia tăng dư địa duy trì mặt bằng lãi suất thấp trong thời gian tới, qua đó hỗ trợ thêm các kỳ vọng về cải thiện thanh khoản trên thị trường bất động sản.
Dòng vốn tín dụng được cải thiện, chính sách vĩ mô đang hỗ trợ và tâm lý nhà đầu tư có phần tích cực là những yếu tố giúp thị trường địa ốc duy trì được nhịp đập lạc quan. Tuy nhiên, phía sau đó là một loạt thách thức cần sự chủ động xử lý từ các doanh nghiệp và nếu không có chiến lược phù hợp, hàng tồn kho sẽ trở thành “cục nợ” kéo dài, làm suy yếu dòng tiền và cản trở kế hoạch triển khai dự án mới.
Theo ông Vũ Ngọc Quang - chuyên gia cao cấp thuộc Trung tâm Phân tích và Tư vấn đầu tư SSI Research, thông qua hạng mục hàng tồn kho, nhà đầu tư có thể nắm được tiến độ triển khai cũng như sản phẩm tại các dự án. Tuy nhiên, hàng tồn kho của mỗi doanh nghiệp là khác nhau, nên việc phân tích đòi hỏi phải thận trọng, kỹ lưỡng.