TP.HCM đã công khai 142 tập dữ liệu mở, phân thành 11 nhóm chủ đề trên Cổng thông tin dữ liệu Thành phố. Ảnh: Lê Toàn.
Người mua thêm cơ sở kiểm chứng
Thị trường bất động sản đang thay đổi cách tiếp cận thông tin. Khi người mua ngày càng thận trọng với quyết định xuống tiền, những câu hỏi về quy hoạch, pháp lý, mục đích sử dụng đất hay điều kiện giao dịch không còn chỉ dừng ở việc tìm kiếm thông tin đơn thuần, mà chuyển sang nhu cầu kiểm chứng.
Yêu cầu này đang được đặt trong cả quá trình hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản lẫn chuyển đổi số trong quản lý nhà nước.
Qua thực tiễn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Bộ Xây dựng đánh giá các thông tin trong cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản chưa được duy trì “đúng, đủ, sạch, sống, thống nhất và dùng chung”, đúng tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật đảm bảo liên thông dữ liệu.
Khoảng trống này khiến người tham gia thị trường phải tự thu thập, đối chiếu thông tin từ nhiều nguồn khác nhau. Trong khi đó, cơ quan quản lý cũng gặp khó khăn khi việc phối hợp chia sẻ, cung cấp, báo cáo thông tin liên quan đến lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản trong phạm vi chức năng quản lý của các bộ, ngành, địa phương còn nhiều hạn chế, cục bộ.
Do vậy, một điểm đáng chú ý tại dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản là đề xuất xây dựng mã định danh điện tử cho bất động sản. Theo cách tiếp cận này, mỗi sản phẩm khi đưa vào giao dịch sẽ có một “danh tính số” gắn với các thông tin liên quan, từ dự án, vị trí, tình trạng pháp lý… đến quá trình giao dịch và các thủ tục liên quan.
Khi được triển khai đồng bộ, đây có thể là thay đổi đáng kể trong cách thị trường tiếp cận thông tin. Người mua có thêm cơ sở kiểm chứng trước khi giao dịch, doanh nghiệp giảm thời gian thu thập và xác minh hồ sơ, trong khi cơ quan quản lý có điều kiện theo dõi thị trường theo dữ liệu thực, thay vì chỉ dựa vào các báo cáo rời rạc.
Theo ông Đoàn Anh Đức - Giám đốc Phát triển kinh doanh, Công ty TNHH Công nghệ bất động sản MOSO, chuyển đổi số hiện đã trở thành yêu cầu thực tế đối với doanh nghiệp bất động sản.
Vấn đề cốt lõi không phải chỉ đưa thêm công nghệ vào quy trình, mà là hình thành hạ tầng dữ liệu có chất lượng, trong đó thông tin được chuẩn hóa, xác thực và có khả năng kết nối giữa các bên.
Đây cũng là điều kiện để các công nghệ như trí tuệ nhân tạo (AI), dữ liệu lớn (Big Data)… hay các nền tảng công nghệ bất động sản (PropTech) phát huy hiệu quả. Dữ liệu được chuẩn hóa có thể tác động trực tiếp đến tốc độ xử lý hồ sơ, chi phí vận hành và khả năng kiểm soát rủi ro.
Khi quy trình được số hóa, doanh nghiệp có thể tự động hóa nhiều khâu, kết nối với ngân hàng, hỗ trợ đánh giá hồ sơ tín dụng, theo dõi tiến độ xử lý và kiểm tra thông tin bất động sản trước giao dịch.
Ở góc độ đơn vị nghiên cứu thị trường, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn nhìn nhận, thị trường bất động sản đang định hình một chu kỳ mới, trong đó quy hoạch, hạ tầng, minh bạch thông tin và nhu cầu thực ngày càng có vai trò lớn.
Khảo sát môi giới quý II/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy, 81% người được hỏi đánh giá mức độ minh bạch thông tin thị trường đã tốt hơn so với 2 năm trước.
Trên nền tảng này, mức độ quan tâm đối với “tin xác thực” cũng tăng mạnh và đạt mức cao mới trong quý. Những diễn biến trên cho thấy nhu cầu về dữ liệu không chỉ xuất phát từ phía cơ quan quản lý, mà đã trở thành nhu cầu thực tế của thị trường.
Hạ tầng mới của thị trường địa ốc
Nếu như việc mở dữ liệu quy hoạch giúp thị trường có thêm nguồn thông tin chính thống, thì bước tiếp theo là kết nối những dữ liệu này thành một hệ thống thống nhất. Đây mới là yếu tố quyết định khả năng thay đổi phương thức vận hành thị trường.
Theo dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, quy trình giao dịch được định hướng theo một chuỗi thống nhất gồm kiểm tra thông tin và điều kiện của bất động sản; chuẩn bị hồ sơ; xác lập giao dịch; công chứng hoặc chứng thực; thanh toán và thực hiện nghĩa vụ tài chính; bàn giao; hoàn tất giao dịch và các thủ tục đăng ký.
Trong bối cảnh mới, các yếu tố pháp lý minh bạch, vị trí gắn với hạ tầng, chất lượng quy hoạch, uy tín chủ đầu tư, khả năng vận hành và hiệu quả khai thác thực tế sẽ ngày càng đóng vai trò quyết định đối với giá trị bất động sản.
Đặc biệt, bất động sản khi đưa vào giao dịch sẽ phải sử dụng mã định danh điện tử. Về bản chất, mã định danh chỉ là công cụ, giá trị lớn hơn nằm ở dữ liệu phía sau mã đó.
Nếu thông tin về quy hoạch, đất đai, pháp lý dự án, giấy phép xây dựng, điều kiện huy động vốn và quá trình giao dịch được kết nối thông suốt, thị trường sẽ từng bước chuyển từ việc “tin vào thông tin được cung cấp” sang “kiểm chứng thông tin bằng dữ liệu”.
Sự thay đổi này cũng bắt đầu xuất hiện ở cấp địa phương. TP.HCM vừa quyết định công khai 142 tập dữ liệu mở, phân thành 11 nhóm chủ đề trên Cổng thông tin dữ liệu Thành phố để tổ chức, cá nhân khai thác và sử dụng.
Trong số này, có nhiều dữ liệu liên quan trực tiếp đến bất động sản và phát triển đô thị như quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000, các dự án nhà ở thương mại. Đáng chú ý, dữ liệu quy hoạch phân khu 1/2.000 được cung cấp dưới dạng API (giao diện lập trình ứng dụng) từ tháng 6/2026 và cập nhật hàng quý nếu có biến động.
Danh mục mở cũng bao gồm thông tin về các dự án nhà ở thương mại đã được cấp phép xây dựng, được cho phép huy động vốn hoặc đã được kiểm tra, chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành công trình.
Đây là nhóm thông tin có giá trị trực tiếp đối với người mua và nhà đầu tư. Tác động của chính sách này có thể không thể hiện ngay bằng thanh khoản hay giá bán, nhưng về dài hạn, khi dữ liệu được chuẩn hóa và liên thông với hệ thống pháp lý, chi phí tìm kiếm và xác minh thông tin sẽ giảm, tình trạng bất cân xứng thông tin được thu hẹp, đồng thời hạn chế dư địa cho tin đồn, thổi giá và các giao dịch thiếu cơ sở.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay, cơ sở dữ liệu bất động sản đồng bộ không chỉ hỗ trợ người dân và doanh nghiệp tiếp cận thông tin, mà còn giúp cơ quan quản lý xử lý các vấn đề về đất đai, giá đất, thuế, giao dịch và phát triển nhà ở.
Ở góc độ thị trường, tác động của quá trình này có thể không xuất hiện ngay dưới dạng một “cú huých” thanh khoản, nhưng về dài hạn, dữ liệu minh bạch có khả năng thay đổi cách thị trường hình thành giá và phân bổ dòng tiền.
Khi thông tin quy hoạch và pháp lý dễ kiểm chứng hơn, lợi thế của những sản phẩm dựa chủ yếu vào tin đồn hoặc kỳ vọng ngắn hạn sẽ giảm xuống. Ngược lại, các dự án có pháp lý rõ ràng, quy hoạch phù hợp, hạ tầng thực chất và khả năng khai thác tốt sẽ có điều kiện được đánh giá đúng hơn.
Đây cũng là xu hướng phù hợp với sự thay đổi trong hành vi của người mua. Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE), trước đây, tâm lý phổ biến trên thị trường là sợ bỏ lỡ cơ hội và xuống tiền theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, nhưng nay người mua đã thận trọng hơn, lựa chọn kỹ hơn.
Bên cạnh pháp lý dự án, năng lực chủ đầu tư…, thì khả năng khai thác thực tế, tính thanh khoản hay dư địa tăng trưởng bền vững của bất động sản ngày càng được chú trọng.
VARS-IRE đánh giá, trong bối cảnh mới, các yếu tố pháp lý minh bạch, vị trí gắn với hạ tầng, chất lượng quy hoạch, uy tín chủ đầu tư, khả năng vận hành và hiệu quả khai thác thực tế sẽ ngày càng đóng vai trò quyết định đối với giá trị bất động sản.
Nói cách khác, quá trình sàng lọc hiện nay là điều kiện cần thiết để thị trường vận hành minh bạch hơn, chuyên nghiệp hơn và bền vững hơn trong dài hạn.
