Vành đai 3 Đoạn Mỹ Phước - Tân Vạn đã hoàn thiện. Ảnh: Lê Toàn
Từ khóa “hot”…
Dự án đường Vành đai 3 đi qua địa bàn TP.HCM với chiều dài 47,51 km, qua 4 địa phương là TP. Thủ Đức, huyện Hóc Môn, Củ Chi và Bình Chánh. Dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có sơ bộ tổng mức đầu tư là 25.610 tỷ đồng cho khoảng 2.377 trường hợp, tổng số trường hợp phải tái định cư khoảng 752 trường hợp.
Ông Võ Trung Trực, Phó giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường TP.HCM cho biết, đơn giá nói trên mới chỉ là giá tạm tính để TP. Thủ Đức và các huyện có tuyến đường đi qua lập phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư và sẽ tùy vào từng địa phương, vị trí cụ thể để tính giá đền bù. Còn đơn giá chính thức sẽ được chốt sau khi lấy ý kiến người dân, tham khảo giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
Hiện nay, các địa phương đang thuê đơn vị tư vấn để xác định giá bồi thường trình UBND TP.HCM xem xét và rõ ràng, giá đất thực tế cũng như mức bồi thường tại các địa bàn đô thị sầm uất hơn như TP.Thủ Đức sẽ rất khác Hóc Môn hay Củ Chi. Tuy nhiên, đang có hiện tượng giới đầu tư, đầu cơ và các chủ đất “neo” vào mức dự kiến đền bù cao nhất để phát giá bán các lô đất vùng ven, khi mặt bằng giá được rao hiện tại cao hơn khá nhiều so với hồi giữa tháng 6 (khi dự án đường Vành đai 3 TP.HCM được Quốc hội thông qua).
Anh Việt, môi giới tự do tại Đồng Nai chia sẻ với phóng viên rằng, đầu tháng 6 vừa rồi, chủ một khu đất vườn có diện tích 500 m2 tại xã Vĩnh Thanh, huyện Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai) từng nhờ anh rao bán với giá 2 tỷ đồng nhưng vừa gọi điện yêu cầu tăng lên mức 2,2 tỷ đồng.
“Mức tăng 10% này đáng nói ở chỗ lô đất từng rao mãi mà chưa chốt được khách và trong bối cảnh dòng tiền yếu khiến đa số khách hàng thận trọng. Lý do tăng giá, theo chủ đất là lô này nằm cách đường Vành đai 3 chỉ 100 m, cách UBND xã Vĩnh Thanh chỉ khoảng 1,5 km…”, anh Việt nói.
Hay như tại các huyện Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, dù giá nhà đất từng neo ở mức cao nhưng vẫn đang tiếp tục tăng, đồng thời có hiện tượng “găm hàng” lại vì cho rằng trong tương lai, khi dự án Vành đai 3 xây dựng xong, giá sẽ còn tăng mạnh hơn nữa.
Anh Trần Quốc Hùng (ngụ tại quận Bình Thạnh) cho biết, đầu tháng 5/2022, anh “xuống tiền” mua một lô đất tại xã Phạm Văn Hai, huyện Bình Chánh với giá 4,7 tỷ đồng. Dù chưa có nhu cầu bán nhưng gần đây có nhiều người liên hệ hỏi mua lại với giá 5 tỷ đồng.
Chất xúc tác cho hành động của các nhà đầu tư là thông tin dự án Vành đai 3 được tiến hành khá ráo riết. Theo ông Võ Trung Trực, ngay tháng 12/2022 tới đây, Thành phố sẽ ra thông báo thu hồi đất và từ khi thông báo đến khi có quyết định chính thức là 90 ngày. Đồng thời, dự kiến đến tháng 4/2023, TP.HCM sẽ chi trả toàn bộ số tiền bồi thường đất nông nghiệp; với đất ở, sẽ chi trả tiền bồi thường vào tháng 7/2023 và bố trí tái định cư, thu hồi mặt bằng từ tháng 8, đảm bảo bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư trước tháng 12/2023.
Doanh nghiệp địa ốc lo giá đền bù tăng sốc
Theo ghi nhận chưa đầy đủ của Đầu tư Chứng khoán, dọc tuyến đường Vành đai 3 đi qua TP.HCM hiện có không dưới 20 dự án bất động sản đang và dự kiến triển khai. Còn nếu tính cả các địa phương vệ tinh có đại dự án này đi qua như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, thì con số phải xấp xỉ trăm dự án.
Chẳng hạn, tại Bình Dương có khoảng 16 km đường Vành đai 3 qua TP.Dĩ An và một phần TP.Thuận An đã được xây dựng với quy mô 6 làn xe (trùng với đường Mỹ Phước - Tân Vạn). Trên tuyến này, hàng loạt dự án bất động sản đã sớm định hình như Khu dân cư Royal Town Dĩ An (1ha), Khu dân cư An Residence (2,4ha), Khu đô thị Bình Nguyên (21,6ha), Khu chung cư LDG Sky Bình Dương (2ha), Khu dân cư Phú Hồng Thịnh 6 (5,2ha)…
Đoạn thứ hai sắp làm có lộ trình bắt đầu từ đường Mỹ Phước - Tân Vạn, đoạn TP. Thuận An giáp ranh với Thủ Dầu Một qua phía tây nam phường Phú Hòa (TP. Thủ Dầu Một), qua các phường An Thạnh, An Sơn (Thuận An). Với lộ trình này, các dự án bất động sản đang mọc lên “như nấm sau mưa”.
Có thể kể đến Happy One Central tại số 113 đường 30/4, phường Phú Hòa; cách đó không xa là tổ hợp trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê Becamex Tower của Becamex IDC; Khu đô thị Tokyu Bình Dương Garden City có tổng vốn 1,2 tỷ USD của liên danh Becamex Tokyu và Mitsubishi Estate Residence...
Ở hướng Long An cũng có cả chục dự án bám theo Vành đai 3. Đáng lưu ý, mới đây, một tập đoàn lớn đến từ Malaysia đã đề xuất ý tưởng quy hoạch một phần khu phức hợp đô thị và công nghiệp tại huyện Bến Lức với diện tích dự án khoảng 2.600 ha.
Bám theo dự án hạ tầng để triển khai dự án bất động sản, thậm chí “đặt cược” mang tính chất may rủi khi các cây cầu, các con đường mới chỉ ở giai đoạn lên ý tưởng là “phong cách” của nhiều chủ đầu tư. Tuy nhiên, lo ngại lớn nhất khi đi theo hướng này, với các chủ đầu tư là, đơn giá đất đền bù theo thỏa thuận với người dân sẽ vọt lên không chỉ theo mức giá đất đền bù của Nhà nước mà còn neo theo giá đất thị trường vốn đã bị giới đầu cơ đẩy lên nương vào thông tin quy hoạch.
Ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Thắng Lợi chia sẻ rằng, đền bù, giải phóng mặt bằng lâu nay luôn là “cơn ác mộng” với chủ đầu tư, bởi những khó khăn trong cơ chế đồng thuận 100%. Theo ông Quyền, ở Nhật Bản, Chính phủ sẽ hỗ trợ chủ đầu tư nếu nhận được 70% ý kiến của người dân đồng ý; còn ở Hàn Quốc, họ có thể quy hoạch luôn cả khu phố và bố trí tái định cư cho người dân ở khu đó. Tuy nhiên, tại Việt Nam, có không ít dự án dù đã xây dựng dở dang nhưng 16 năm qua không thể giải phóng mặt bằng chỉ vì vài ba hộ dân không đồng ý mức đền bù chủ đầu tư đưa ra.
“Mức giá đền bù ngày càng cao, thậm chí có những đòi hỏi bất hợp lý khiến dự án bê trễ kéo dài cũng là lý do quan trọng khiến giá nhà đất chỉ tăng mà không giảm”, ông Quyền nhận định.
Ở góc nhìn khác, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Đầu tư bất động sản Việt An Hòa cho biết, giá trị bất động sản sẽ gia tăng nếu có vị trí gần chợ, bệnh viện, trường học, trung tâm hành chính…, tức là các tiện ích thiết yếu trong cuộc sống. Còn nếu gần kề các dự án giao thông lớn như cao tốc mà tính kết nối không có thì vẫn khó gia tăng giá trị.
Nói về giá bán sản phẩm, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, hiện mặt bằng giá ở các khu vực đường Vành đai 3 đi qua đều đã neo cao nên khó có thể trông chờ mức tăng đột biến trong thời gian ngắn nên nhà đầu tư cần thận trọng. “Đúng là hạ tầng giao thông phát triển phần nào nâng giá trị cho bất động sản, nhưng thời điểm này nhà đầu tư phải đầu tư dài hạn chứ không thể lướt sóng”, ông Đính khuyến cáo.
Dự án đầu tư xây dựng đường Vành đai 3 TP.HCM có tổng chiều dài 76,34 km. Đường vành đai 3 có điểm đầu tại điểm giao với cao tốc Bến Lức - Long Thành thuộc địa phận huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai và điểm cuối tại nút giao với cao tốc Bến Lức - Long Thành thuộc địa bàn huyện Bến Lức, tỉnh Long An. Tổng mức đầu tư của dự án hơn 75.300 tỷ đồng.
