Việc tạo lập đô thị không chỉ đơn thuần đáp ứng nhu cầu ở. Ảnh: Dũng Minh
Giá đất “chạy” trước quy hoạch
Đề án nghiên cứu phát triển mô hình “thành phố trong Thủ đô” tại khu vực phía Bắc và phía Tây Hà Nội chính thức được đưa ra tại Hội nghị lần thứ 7, Ban chấp hành Đảng bộ TP. Hà Nội (khóa XVII) diễn ra đầu tháng 3/2022.
Thế nhưng, từ nửa năm trước, thời điểm TP.HCM công bố hình thành TP. Thủ Đức theo mô hình “thành phố trong thành phố”, cũng có thông tin Hà Nội muốn “nối gót” xây dựng khu vực phía Bắc (gồm Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn) và phía Tây (Khu đô thị Hòa Lạc) theo mô hình này, khiến giá đất các khu vực này liên tục sốt nóng.
Tại khu vực Hòa Lạc, nhà đầu tư (chủ yếu dân đầu cơ) từ khắp nơi đổ về săn đất, khiến giá tăng phi mã, từ mức chỉ khoảng 8-10 triệu đồng/m2 cho những lô đất đẹp, ô tô đỗ cửa, bỗng tăng vọt lên 15-25 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi lên đến 30 triệu đồng/m2.
Linh Dương, một môi giới cá nhân ví von, đây là cơ hội “10 năm mới có 1 lần”, đồng thời thuyết phục nhóm khách hàng của mình cần nhanh chóng xuống tiền bởi giá đang trong xu hướng tăng, nếu chậm chân sẽ lỡ cơ hội.
“Như đất quận 9, quận 2 và Thủ Đức cũ, ai xuống tiền trước khi TP.HCM chính thức công bố quy hoạch khoảng 2 năm đều kiếm bộn”, môi giới này nói và cho biết thêm, nhiều người thạo tin và những môi giới “tay to” đã nhanh chân tỏa khắp “hang cùng, ngõ hẻm” để tìm mối gom đất những khu vực này, rồi chờ thông tin được chính thức công bố để bung hàng.
Ở khu vực phía Bắc, giá đất nền dự án, đất thổ cư, thậm chí đất vườn, đất rừng ở những khu vực kế cận Mê Linh, Sóc Sơn, Đông Anh cũng tăng nhanh chóng. Tờ rơi, biển quảng cáo mua, bán, ký gửi đất thổ cư, đất vườn, đất trang trại, đất phân lô, đất tái định cư… xuất hiện la liệt dọc hai bên đường trên địa bàn huyện Sóc Sơn, tập trung tại 3 xã Hiền Ninh, Minh Phú và Minh Trí. Chẳng hạn, dọc đoạn đường gần Việt Phủ Thành Chương tại xã Hiền Ninh, cứ cách vài chục mét là lại có biển quảng cáo, tờ rơi rao bán đất.
Chia sẻ của người dân nơi đây cho biết, từ cuối tháng 11/2021, liên tục xuất hiện nhiều nhóm người ngoài địa phương “đánh võng” quanh các ngõ xóm, mang theo cả bản đồ chi chít đường kẻ, ô thửa, dọc ngang, xiên chéo… rồi chỉ trỏ, hỏi han. Ngó nghiêng một hồi, họ chấm bút đỏ vào tờ bản đồ rồi lặng lẽ rút đi.
“Những người tới thôn chúng tôi những ngày gần đây phần lớn là các ‘cò’ đất dẫn khách đến xem đất, nhưng có lẽ nhiều người không biết phần lớn diện tích đất thôn là rừng phòng hộ, nếu mua thì không thể xây dựng nhà cửa, công trình, vậy mà giá rao bán vẫn cao ngất ngưởng, từ 10-13 triệu đồng/m2, tăng gần 40% so với cách đây vài tháng”, ông Hòa, một người dân nơi đây cho hay.
Đầu tháng 1/2022, thông tin về dự án đường Vành đai 4 chiều dài 110 km, trong đó có đoạn đi qua địa phận các huyện Sóc Sơn, Mê Linh, thu hút nhiều người về đây tìm mua đất. Theo các “cò” đất, khu vực các xã Minh Trí, Thanh Xuân, Hiền Ninh… trước đây giá đất chỉ từ 3-4 triệu đồng/m2, nay đã tăng 3-4 lần.
Ở một hướng khác, thông tin đồn đoán về việc có thể sáp nhập một phần địa phận Phúc Yên để phát triển thành phố phía Bắc của Hà Nội cũng khiến giá đất tại đây tăng mạnh. Giá đất khu vực trung tâm TP. Phúc Yên trong các khu đô thị có quy hoạch tăng tới gần 40%, nhiều lô đất dự án tại các phường Hùng Vương, Trưng Nhị, Xuân Hòa được chào bán với mức giá 32-35 triệu đồng/m2, giá đất thổ cư trong làng cũng được đẩy lên mức 10-12 triệu đồng/m2, gần bằng với mức giá thời đỉnh điểm cách đây 12 năm.
Vô tình “vẽ đường” cho… “cò” chạy
Theo kiến trúc sư Đỗ Viết Chiến, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng), hệ thống hạ tầng giao thông kết nối với 3 đường vành đai hiện hữu và Vành đai 4 chuẩn bị triển khai, việc tập trung xây dựng những đô thị vệ tinh đúng nghĩa sẽ phù hợp với Hà Nội. Định hướng phát triển dự kiến đến năm 2025, Hà Nội sẽ nâng tỷ lệ đô thị hóa tối đa lên 62%, nghĩa là một số vùng ngoại thành, nông thôn, các huyện sẽ trở thành đô thị. Với khoảng 10% diện tích đất đai của nông thôn sẽ chuyển hóa thành đô thị, việc xây dựng một cơ chế quản lý mới cả về và địa lý, văn hóa và phát triển kinh tế cho các khu vực ngoại thành này là cần thiết.
Dẫu vậy, cho tới nay, dù dưới tên gọi trước đây là “5 đô thị vệ tinh” hay hiện tại là “thành phố trong Thủ đô” thì đều chưa được cụ thể hóa. Đã có những khu vực ở ngoại vi được triển khai sơ bộ, song dường như chỉ để phục vụ nhu cầu ở tự phát của người dân, chứ chưa phải đô thị đúng nghĩa.
“Dù phát triển theo mô hình nào đi chăng nữa thì mục đích chính vẫn là giảm sức ép cho khu vực nội đô. Do đó, điều quan trọng là làm thế nào để các đô thị vệ tinh vừa có chức năng độc lập, vừa hỗ trợ, chia sẻ với đô thị trung tâm về nhà ở, đào tạo, công nghiệp, dịch vụ…”, ông Chiến nhấn mạnh.
Còn kiến trúc sư Phạm Thanh Tùng, Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam cho rằng, thành phố cũng là một dạng đô thị đặc biệt nên cần được định hướng là một trung tâm kinh tế - chính trị - xã hội của một khu vực. Bởi vậy, bản thân thành phố đó phải tạo nên thu nhập, góp phần vào tăng trưởng chung, chứ không chỉ sống dựa vào “thành phố mẹ”.
Tại Việt Nam, TP. Thủ Đức thuộc TP.HCM là mô hình “thành phố trong thành phố đầu tiên” nên được kỳ vọng rất lớn, nhưng hiện vẫn chưa có cơ chế rõ ràng, dẫn đến loay hoay trong việc phát triển. Nhìn rộng ra thế giới, Trung Quốc là một trong những quốc gia đã xây dựng thành công mô hình này với khu Phố Đông trong TP. Thượng Hải, đưa thành phố này trở thành trung tâm kinh tế mới của châu Á chỉ sau 15 năm hình thành.
Theo chia sẻ của kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn, người từng tham gia quy hoạch Phố Đông, để hình thành nên khu này, chính quyền Thượng Hải trước đó đã nhiều lần lên quy hoạch với hàng chục phương án khác nhau. Sau khi bản quy hoạch tổng thể hoàn thành, việc làm cái gì trước, cái gì sau, đối tượng nào, doanh nghiệp nào, tổ chức nghề nghiệp nào cần ưu tiên, tiền đầu tư cho hạng mục nào trước… đều được các cấp chính quyền sắp xếp rất chi tiết, nhất quán và quan trọng nhất là được trao cơ chế đặc biệt, chẳng hạn trong hoạt động thu hút đầu tư, Phố Đông được tự quyết định mà không phải xin phép trung ương.
Trao đổi với phóng viên, lãnh đạo một tập đoàn bất động sản lớn có trụ sở trên đường Láng Hạ, Hà Nội cho biết, ông khá hứng thú với mô hình “thành phố trong Thủ đô”.
“Từng đi nhiều nước, tới nhiều thành phố, trong đó có Thượng Hải, tôi rất ấn tượng với mô hình Phố Đông và mức độ giá trị bất động sản của thành phố này. Bởi vậy, điều quan trọng nhất với Hà Nội lúc này là có tạo đủ cơ chế để các doanh nghiệp tham gia hay không và tập trung đầu tư hoàn chỉnh một khu đô thị với đầy đủ ‘hình hài’ thì mới thu hút được người dân đến ở”, vị lãnh đạo này nói, đồng thời nhấn mạnh rằng, một thành phố vệ tinh đúng nghĩa cần được tạo nên bằng những câu chuyện kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội, chứ không chỉ là những khu nhà ở vô hồn, nếu không sẽ chỉ “vẽ đường” cho “cò” đất lao vào làm giá.
