Đầu tư bất động sản vẫn là kênh sinh lời trong dài hạn. Ảnh: Dũng Minh
Lại nở rộ cam kết lợi nhuận “khủng”
Trong bối cảnh hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp và tín dụng ngân hàng cùng bị siết chặt, nhiều doanh nghiệp địa ốc bắt đầu huy động vốn từ nhà đầu tư cá nhân trở lại và để tăng sức hút, các cam kết về mức lợi nhuận cao hoặc mua lại bất động sản với giá hời từ chủ đầu tư được đưa ra, đi kèm với đó là những chương trình ưu đãi như mua nhà tặng xe, tặng chiết khấu sản phẩm, phí dịch vụ...
Ông Huỳnh Gia Lâm, một nhà đầu tư tại TP.HCM cho biết, cách đây 2 tuần, ông nhận được lời mời góp vốn vào một dự án đất nền tại huyện Cần Giuộc (tỉnh Long An) với cam kết của chủ đầu tư là mua lại lô đất sau 1 năm với lợi nhuận lên đến 20%.
“Theo giới thiệu, lô đất có giá trên thị trường là 1,5 tỷ đồng. Sau năm đầu, nếu có nhu cầu bán lại thì chủ đầu tư sẽ mua với giá 1,8 tỷ đồng, còn để thêm 1 năm nữa thì lợi nhuận sẽ cộng dồn thêm 3%”, ông Lâm thông tin.
Tại một dự án đất nền khác ở Đồng Nai, chủ đầu tư đưa ra mức cam kết lợi nhuận “khủng” không kém là 6% cho 12 tháng đầu, 15% cho 24 tháng tiếp theo và tối đa là 25% cho 36 tháng. Tuy nhiên, khi liên lạc với doanh nghiệp này, nhân viên tư vấn cho biết, chương trình cam kết lợi nhuận chỉ áp dụng cho khách hàng thân thiết (tức đã mua một vài sản phẩm mà công ty đang rao bán).
Không chỉ đất nền, nhiều chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư cũng rốt ráo huy động vốn bằng các chương trình cam kết lợi nhuận. Chẳng hạn, tại dự án Westgate của Tập đoàn An Gia, bên cạnh việc hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc cho đến khi nhận nhà…, chủ đầu tư này còn đưa ra chính sách cam kết lợi nhuận 18%/năm trên tổng số tiền thanh toán đợt 1 đối với khách mua không cần vay vốn.
Tương tự, dự án Happy One Central do Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Vạn Xuân Bình Dương (Vạn Xuân Group) làm chủ đầu tư cũng đưa ra cam kết lợi nhuận lên tới 15%/năm hoặc cho thuê với mức giá 120 triệu đồng/6 tháng đối với các sản phẩm tại dự án.
Thời gian gần đây, Công ty cổ phần Bất động sản N.N gây chú ý với chương trình huy động vốn “siêu khủng” cho dự án đang triển khai. Cụ thể, trên website của mình, doanh nghiệp này công bố chương trình hợp tác kinh doanh và phân chia lợi nhuận theo ngày, với mức cam kết lợi nhuận lên đến 44%/24 tháng, ngoài ra còn được tặng 1 bất động sản trị giá tương ứng gói đầu tư.
Như vậy, tổng mức lợi nhuận nhà đầu tư nhận được sau 2 năm lên tới 144%. Trong trường hợp nhà đầu tư không nhận bất động sản, doanh nghiệp sẽ quy đổi sang tiền mặt với mức lãi suất giảm còn 92%/24 tháng. Các gói đầu tư dao động từ 20 triệu đồng đến 5 tỷ đồng.
Đặt niềm tin vào đâu?
Thực tế, không phải tới bây giờ các doanh nghiệp bất động sản mới thực hiện huy động vốn từ nhà đầu tư với cam kết lợi nhuận cao, nhưng nếu như trước kia cách thức này chủ yếu áp dụng với các sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, thì nay nở rộ tại tất cả các phân khúc. Mặt khác, mức lợi nhuận cam kết chủ đầu tư đưa ra thường cao hơn đáng kể so với lãi suất tiết kiệm nên thu hút được sự quan tâm của nhà đầu tư.
Theo chị Oanh Lê, một nhà đầu tư lâu năm tại TP. Thủ Đức (TP.HCM), về nguyên tắc, việc cam kết lợi nhuận chẳng có gì sai hay vi phạm pháp luật bởi sản phẩm cũng mang lại giá trị và đáp ứng nhu cầu của khách hàng, vấn đề cần quan tâm ở đây là chủ đầu tư thực hiện cam kết như thế nào.
Để phát triển dự án, chủ đầu tư có thể dùng vốn chủ sở hữu, vốn vay ngân hàng, hoặc huy động từ nhà đầu tư đại chúng bằng cách phát hành cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp..., nhưng trong trường hợp có cam kết lãi suất tức là huy động vốn từ nhà đầu tư sơ cấp bằng hình thức “bán trước, nhận sản phẩm sau”, đồng nghĩa với việc “bán sản phẩm hình thành trong tương lai”.
Trong trường hợp này, rủi ro có thể xảy ra khi thị trường không thuận lợi như kỳ vọng, chủ đầu tư không bán được hàng nên không có nguồn thu, dẫn đến không thực hiện được cam kết và khi đó hệ lụy sẽ rất lớn, mà sự cố đổ vỡ hệ thống Cocobay Đà Nẵng khiến hàng trăm nhà đầu tư rơi vào cảnh “tiền mất, nợ mang” đến nay vẫn là bài học lớn.
“Đi mua bất động sản chỉ nên tin vào kinh nghiệm bản thân và thực tế thị trường, nếu sản phẩm đầy đủ pháp lý, phù hợp với túi tiền, với tiêu chí đầu tư của mình cũng như xu hướng thị trường thì mới xuống tiền”, nhà đầu tư này nói, đồng thời chia sẻ thêm rằng, đừng quá siêu lòng với cam kết lợi nhuận cao, bởi các bản cam kết lợi nhuận ràng buộc về mặt pháp lý không mạnh, nếu rủi ro xảy ra, chẳng hạn dự án không hoàn thành đúng tiến độ, chủ đầu tư không thực hiện được cam kết đã ký hoặc bỏ trốn, nhà đầu tư khó lòng thu hồi được vốn.
Cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư chỉ là yếu tố tham khảo, không nên dựa vào đó để ra quyết định bởi sẽ dễ mua bất động sản giá cao.
Trong trường hợp chủ đầu tư thực hiện đúng cam kết, chẳng hạn với mức cam kết lợi nhuận 12%/năm thì sẽ cần 6 năm để nhà đầu tư lấy lại vốn nếu lãi suất áp dụng là lãi kép hoặc hơn 8 năm nếu là lãi đơn. Mức lãi này tuy cao hơn lãi suất tiền gửi ngân hàng, nhưng bất động sản lúc đó có thể giảm giá và trở thành tiêu sản. Chưa kể, thông thường, một sản phẩm được bán với giá cao ngay từ đầu thì khi đến tay người tiêu dùng cuối cùng, khả năng tăng giá sẽ thấp.
“Việc ra quyết định đầu tư sẽ phụ thuộc vào khẩu vị rủi ro của mỗi người, nếu ưa mạo hiểm có thể chọn đầu tư theo hình thức cam kết lợi nhuận bởi rủi ro cao thì lợi nhuận cũng cao. Tuy nhiên, dù chọn hay không thì nhà đầu tư cũng phải biết điều gì có thể xảy ra tiếp theo. Mình biết độ sâu của dòng sông trước khi bước chân xuống sẽ ít nguy hiểm hơn khi không biết gì hoặc cũng bước xuống chỉ vì thấy người ta bước trước”, nhà đầu tư này ví von.
Cũng chia sẻ quan điểm về vấn đề này, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Đầu tư bất động sản Việt An Hòa cho rằng, các dự án đưa ra cam kết lợi nhuận chủ yếu là để tạo sức hút với các nhà đầu tư. Tuy nhiên, giá trị thực tế bất động sản khai thác được và mức lợi nhuận cam kết của chủ đầu tư là 2 vấn đề khác nhau. Do đó, nhà đầu tư cần thận trọng, tìm hiểu kỹ lưỡng về chủ đầu tư, pháp lý dự án, phân tích được giá trị khai thác thực tế của bất động sản đó để ra quyết định đầu tư.
“Chỉ khi hiểu được giá trị thực của bất động sản thì nhà đầu tư mới nên quyết định mua bất động sản đó. Cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư chỉ là yếu tố tham khảo, không nên dựa vào đó để ra quyết định bởi sẽ dễ mua bất động sản giá cao”, ông Quang lưu ý.
