Tìm... “lá diêu bông”
Đã có người từng ví von, việc đi tìm giá thị trường cho bất động sản khó không khác gì đi tìm... “lá diêu bông”. Bởi thực tế, giá trị thực của nhà, đất luôn có những biến động theo thời cuộc, sức mua, quy hoạch, chính sách... Bà Trần Thị Ngọc dự định bán căn nhà có diện tích khuôn viên trên 80 m2 ở đường An Bình (quận 5 - TPHCM) hiện đang lúng túng mức giá khởi điểm để bán. Người thì bảo với bà Ngọc giá đất ở khu vực này khoảng 5 lượng vàng/m2, như vậy căn nhà phải 400 lượng vàng. Song người khác cho rằng, nhà bà ít nhất phải bán được giá 600 lượng vàng do ở gần các bệnh viện, thích hợp kinh doanh... Bà Trần Thị Liên có căn nhà diện tích hơn 130 m2 với mặt tiền bề ngang 10 m, nằm trên đường Nơ Trang Long (quận Bình Thạnh - TPHCM) cũng đang lưỡng lự chưa biết đưa ra mức bán 600, 800 hay 1.000 lượng vàng.
Theo các chuyên gia địa ốc, khó khăn trên rất thường gặp ở cả người bán lẫn người mua, việc khách hàng tự đưa ra mức giá quá cao hoặc quá thấp đều dẫn đến những thiệt hại nhất định. Để hạn chế việc mua mắc, bán hớ việc chọn dịch vụ thẩm định giá (TĐG) bất động sản có thể xem là một giải pháp hữu hiệu.
Định giá chính xác mức nào?
Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ, hiện toàn TP có hơn 20 đơn vị nhận làm dịch vụ TĐG cho các khách hàng có nhu cầu. Thường mức phí thấp nhất cho TĐG là 100.000 đồng/bất động sản nếu giá trị dưới 200 triệu đồng và cao nhất là 6 triệu đồng/bất động sản. Ngoài ra, nhiều công ty còn TĐG miễn phí nếu gia chủ ký gởi bất động sản cho họ bán, tất nhiên khi bán được phải trả một khoản phí nhất định. Thông thường thời gian thẩm định cho một bất động sản là từ 3 đến 7 ngày, sau đó gia chủ được đơn vị thẩm định cấp chứng thư về giá trị bất động sản đó. Mức chênh lệch giữa giá công ty thẩm định và giá trị thị trường được các đơn vị này khẳng định chỉ khoảng từ 5%-7%.
Ông Nguyễn Vĩnh Hùng, Giám đốc Trung tâm Dịch vụ TĐG và Bán đấu giá tài sản Sở Tài chính TPHCM, cho rằng: Để mức giá có độ chính xác cao, việc thẩm định phải tuân thủ các tiêu chuẩn sau: Căn cứ giá thị trường; giá phi thị trường; tuân thủ quy chuẩn đạo đức hành nghề... Điều cần thiết là người thẩm định phải có kinh nghiệm và phải xây dựng tốt ngân hàng dữ liệu cần thiết như: các bất động sản đã và đang giao dịch, quy hoạch... nơi bất động sản tọa lạc. Còn ông Trương Thái Sơn, Giám đốc Công ty TĐG Hoàng Quân, nhấn mạnh tỉ lệ sai lệch chỉ nên là 5% để bảo đảm quyền lợi cho khách hàng. Ngoài ra, có ba đòi hỏi lớn đối với nghề này là tính khoa học, trung thực và khách quan.
Giá thẩm định, chỉ nên tham khảo!
Thực tế hiện nay, chất lượng việc TĐG còn tùy thuộc vào từng đơn vị, chưa kể không loại trừ một số nơi sử dụng mánh khóe lừa khách hàng để bán rẻ thu lợi. Do đó, bạn cần lựa chọn đơn vị có uy tín để ký hợp đồng định giá. Một lời khuyên của các chuyên gia địa ốc đưa ra là do thị trường bất động sản chưa minh bạch, nên giá thẩm định chỉ mang tính tham khảo. Qua kinh nghiệm thực tế, một giám đốc công ty kinh doanh nhà đất có lời khuyên: Với người bán, sau khi có được giá thẩm định, nên chào bán với giá cao hơn mức này từ 20%-30%, còn với người mua có thể trả giá xuống từ 10%-20%. Ngoài ra, việc tham khảo thêm nhiều nguồn thông tin khác sẽ giúp khách hàng có sự lựa chọn mức giá bán và mua phù hợp hơn.
| Khách hàng tự xác định giá trị bất động sản
Ông Võ Đình Quốc, Phó Giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc ACB, cho rằng khách hàng có thể tự xác định giá trị bất động sản, thông qua việc tổng hợp và phân tích các số liệu như vị trí, tuyến đường; khung giá đất và giá trị chuyển nhượng thực tế; hiện trạng cấu trúc và giá trị phần kiến trúc trên đất... Ví dụ: Nhà ở mặt tiền đường lớn khác so với hẻm, nhà chiều ngang từ 4 m trở lên khác với nhà 3 m trở xuống, nhà đầu voi đuôi chuột không thể sánh với nhà vuông vức, nở hậu hoặc hình chữ L. Mặt khác, giá trị căn nhà tăng giảm còn phụ thuộc vào thẩm mỹ và phong thủy, như nhà mặt tiền hướng Nam thường cao hơn hướng Tây. Các yếu tố khác như: điều kiện cơ sở hạ tầng, môi trường sống, tâm lý định kiến của người mua... cũng góp phần làm tăng giảm giá bất động sản.
|
