Dòng tiền liên tục âm, áp lực trả nợ ngày một lớn
Chủ trương kiểm soát chặt chẽ hơn vốn tín dụng vào bất động sản của Nhà nước đã ảnh hưởng tới việc huy động vốn của các chủ đầu tư bất động sản. Nhưng với DXG, tình trạng “đói vốn” càng trở nên nghiêm trọng hơn khi dòng tiền từ hoạt động kinh doanh chính âm ngày một lớn.
Theo báo cáo tài chính hợp nhất bán niên 2019 đã soát xét, DXG đạt 2.340,7 tỷ đồng doanh thu thuần và 789,4 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tăng lần lượt 20,2% và 21,4% so với cùng kỳ 2018, hoàn thành tương ứng 46,81% kế hoạch doanh thu và 65,78% kế hoạch lợi nhuận cả năm. Tuy nhiên, kết quả này chủ yếu đến từ doanh thu tài chính trong quý II/2019 khi ghi nhận lãi thanh lý đầu tư 219,98 tỷ đồng, trong khi dòng tiền từ hoạt động kinh doanh chính âm 564,75 tỷ đồng.
Trong 3 năm qua (từ 2016-2018), dòng tiền hoạt động kinh doanh của DXG liên tục âm. Cụ thể, năm 2016 âm 467,26 tỷ đồng, năm 2017 âm 1.054,11 tỷ đồng và năm 2018 âm 931,75 tỷ đồng. Ðặc biệt, áp lực trả nợ vay những năm gần đây đang gia tăng: Năm 2016, DXG vay được 738,8 tỷ đồng thì phải trả nợ 493,3 tỷ đồng, năm 2017 vay 2,800,8 tỷ đồng, trả nợ vay 934,2 tỷ đồng và năm 2018 vay 2.789,3 tỷ đồng, trả nợ 2.451,9 tỷ đồng.
Theo báo cáo lưu chuyển tiền tệ, 6 tháng đầu năm 2019, DXG tiếp tục vay thêm 1.134,5 tỷ đồng, nhưng phải trả gốc nợ vay tới 953,7 tỷ đồng, huy động ròng chỉ đạt 198,8 tỷ đồng. Số liệu tài chính tính đến 30/6/2019 cũng cho thấy, từ nay tới 2020, DXG sẽ phải trả 1.091,7 tỷ đồng nợ gốc. Cụ thể, 6 tháng cuối năm là 284,7 tỷ đồng và năm 2020 là 807 tỷ đồng.
Dòng tiền âm liên tục nhiều năm, áp lực trả nợ lớn là một trong những lý do khiến giá cổ phiếu DXG giảm mạnh thời gian qua, từ mức 24.000 đồng/cổ phiếu hồi tháng 3 xuống 12.000 đồng/cổ phiếu vào đầu tháng 8, trước khi hồi trở lại mức 14.000 đồng/cổ phiếu như hiện tại (giá đã điều chỉnh), bất chấp kết quả kinh doanh tích cực.
Dự án Gem Reverside cần vốn
Trong số dự án đang triển khai, Gem Riverside là dự án gây nhiều lo ngại nhất khi gặp vướng mắc về thủ tục pháp lý. Dự án này hiện chiếm 1.500 tỷ đồng trong hơn 4.000 tỷ đồng hàng tồn kho là bất động sản dang dở của DXG.
“Hiện nay, DXG đang thực hiện các thủ tục xin chấp thuận chủ đầu tư do UBND TP. HCM cấp cho dự án Khu nhà ở chung cư cao tầng tại lô đất ký hiệu CC1 và CC5, thuộc một phần dự án Khu dân cư Nam Rạch Chiếc (tên thương mại là Gem Reverside) tại phường An Phú, quận 2, TP. HCM”, Bản cáo bạch của DXG nêu rõ. Ðược biết, dự án này có tổng vốn đầu tư 5.200 tỷ đồng, cung cấp 3.175 căn hộ, dự kiến bàn giao vào năm 2021.
Thực tế, thủ tục pháp lý triển khai dự án là một quy trình phức tạp. Trong bối cảnh việc cấp phép các dự án bất động bị kiểm soát rất chặt chẽ như hiện nay, việc không biết khi nào lô đất trên mới được hoàn thành thủ tục và điều này ảnh hưởng thế nào đến dự án là rủi ro không nhỏ. Ðó là chưa kể, với lượng thông tin hạn chế trên bản cáo bạch thì nhà đầu tư cũng khó đánh giá được toàn bộ dự án.
Ðể huy động vốn phục vụ các dự án, cũng như hoạt động kinh doanh, DXG liên tục lên kế hoạch phát hành trái phiếu và cổ phiếu. Trung tuần tháng 6/2019, DXG thông báo hoàn tất phát hành 234 tỷ trái phiếu chuyển đổi không tài sản đảm bảo với hình thức ghi sổ, kỳ hạn 5 năm, lãi suất thực tế 7%/năm, trái chủ là CTCK KIS Việt Nam.
Ðến tháng 7/2019, DXG tiếp tục phát hành 400 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất 11%/năm qua CTCK SSI và CTCK VNDirect, nhưng chỉ bán được 74 tỷ đồng. Mới đây, DXG dự kiến phát hành tiếp 100 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất 10,8%/năm.
Kế hoạch phát hành trái phiếu doanh nghiệp mới trên có thành công hay không còn là câu hỏi ngỏ, nhưng việc phát hành 87,46 triệu cổ phiếu bằng mệnh giá 10.000 đồng/cổ phiếu của DXG được đánh giá khả thi hơn khi thị giá cổ phiếu đang tăng cao. Nếu thành công, sẽ giúp DXG giảm bớt phần nào cơn khát vốn hiện nay.
