Bước chuyển chính sách
Nhằm đẩy nhanh tốc độ triển khai các dự án nhà ở xã hội, thời gian qua, nhiều cơ chế, chính sách ưu tiên cho phân khúc này đã được thiết kế, trong đó đáng kể nhất là các đề xuất thí điểm bỏ qua khâu thủ tục đấu thầu, chấp nhận đầu tư độc lập, nâng trần lợi nhuận khống chế cho chủ đầu tư từ 10% lên 13%…
Bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Bất động sản, Bộ Xây dựng cho hay, Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội vừa được thông qua ngày 29/5/2025 là một chính sách đột phá.
Việc bỏ qua khâu thủ tục đấu thầu, chấp nhận thủ tục đầu tư độc lập sẽ rút ngắn được khoảng thời gian tương đương 1,5 năm, từ đó đẩy nhanh việc triển khai dự án và đưa sản phẩm ra thị trường.
“Cơ chế là vậy, giờ là lúc các doanh nghiệp, nhà đầu tư cần tham gia một cách nhiệt tình để tăng nguồn cung căn hộ, đáp ứng nhu cầu thị trường”, bà Hạnh nói.
Cũng đề cao câu chuyện cải cách thủ tục, rút gọn quy trình, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho rằng, việc nới biên lợi nhuận làm dự án nhà ở xã hội lên 13% là tốt, nhưng điều này thực ra không quá quan trọng. Điều doanh nghiệp, nhà đầu tư cần nhất vẫn là câu chuyện quy trình, thủ tục.
Theo ông Lực, nếu tiết kiệm được thời gian hoàn thành các thủ tục hành chính như mục tiêu tại nghị quyết thí điểm thì cái được sẽ nhiều hơn 3% lợi nhuận cộng thêm, bởi thời gian chính là chi phí - điều mà mà lâu nay khi làm các dự án nhà ở xã hội luôn bị kéo dài.
Mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 nếu thực hiện được sẽ mang đến cơ hội an cư cho nhiều người, nhất là trong bối cảnh khan hiếm nhà ở giá bình dân tại các đô thị lớn như hiện nay.
Theo ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), để tiếp tục tháo gỡ khó khăn và tạo ra đột phá thực chất trong phát triển nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng xác định 5 nhóm nhiệm vụ trọng tâm: Xây dựng Nghị định hướng dẫn thực hiện Nghị quyết về cơ chế đặc thù, dự kiến ban hành trong tháng 7/2025; đẩy mạnh công tác tuyên truyền, tập huấn, phổ biến chính sách đến các địa phương, doanh nghiệp; rà soát, hoàn thiện hệ thống pháp luật, tháo gỡ những điểm nghẽn trong thực tiễn; tăng cường kiểm tra, giám sát, đảm bảo các địa phương hoàn thành đúng, đủ các chỉ tiêu đã được giao.
“Phát triển nhà ở xã hội không chỉ là bài toán xây dựng cơ bản, mà còn là một nhiệm vụ chính trị, trách nhiệm an sinh xã hội và là cam kết của Chính phủ đối với người dân. Với quyết tâm chính trị cao, sự phối hợp chặt chẽ từ Trung ương đến địa phương, cùng sự đồng hành của doanh nghiệp và người dân, chúng ta hoàn toàn có cơ sở để tin tưởng rằng, mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 là khả thi”, ông Hưng nhấn mạnh.
Một nội dung khác cũng rất thu hút sự quan tâm của người dân, đó là thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia. Đây là một trong những điểm mới trong Nghị quyết thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội vừa được Quốc hội thông qua.
Theo ông Hưng, thời gian qua, dù đã có cơ chế hỗ trợ chủ đầu tư, người dân tiếp cận nguồn vốn ưu đãi - chủ yếu đến từ ngân sách nhà nước, song ngân sách lại chưa đáp ứng được nhiệm vụ chi cho nhà ở xã hội.
Bởi vậy, Quỹ Nhà ở quốc gia được thành lập nhằm tháo gỡ điểm nghẽn này. Đây là quỹ tài chính ngoài ngân sách, hoạt động với mục đích phi lợi nhuận, gồm 2 cấp tại Trung ương và địa phương. Nguồn vốn của quỹ sẽ đến từ ngân sách, giá trị đất, tiền bán nhà đất công, đấu giá, hỗ trợ tự nguyện.
Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, mục đích của quỹ chủ yếu là đầu tư xây dựng, tạo lập nhà ở xã hội để cho thuê. Thay vì bán, việc cho thuê sẽ giúp cho nhiều người có thể tiếp cận loại hình nhà ở này hơn.
Cũng nêu quan điểm để thúc đẩy sự phát triển của các dự án nhà ở xã hội, ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, có 4 nhóm vấn đề liên quan cần được xử lý gồm: Quỹ đất, thể chế (quá trình xử lý thủ tục hồ sơ để được xây dựng), nguồn vốn và đầu ra của thị trường.
Ông Đính cho rằng, ngoài việc bố trí quỹ đất còn chậm, các ngân hàng thương mại chưa mặn mà, thì việc quy định 20% đất dự án làm nhà ở xã hội trong dự án thương mại là chưa thực sự phù hợp vì khó tạo sự đồng nhất về các tiêu chuẩn xây dựng, dịch vụ, tiện ích.
| |
Nguồn cung nhà ở xã hội sẽ tăng mạnh trong thời gian tới. |
Với nội dung lớn là Quỹ Nhà ở quốc gia, theo ông Đính, cần có sự phân định rõ 3 nhóm đối tượng gắn với từng loại hình nhà ở. Theo đó, nhà ở thương mại dành cho tất cả mọi người đủ khả năng mua - bán; nhà ở xã hội có Nhà nước hỗ trợ. Vậy nhóm cuối cùng, không đủ cả tiền mua nhà ở xã hội đã giảm giá, thì Quỹ Nhà ở quốc gia sẽ làm để cho nhóm này thuê.
“Nếu làm được vậy sẽ đảm bảo phủ kín được nhu cầu nhà ở cho người dân”, ông Đính nhấn mạnh.
Cần xóa “lực ma sát”…
Ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho hay, nhà ở xã hội đang nhận được sự quan tâm của cả hệ thống chính trị.
Cơ chế, chính sách đã có, nhưng để có 1 triệu căn hộ thì còn nhiều vấn đề cần xử lý. Ví dụ như quy hoạch đất đai, nhất là đất ở đô thị, đất ở khu dân cư, vì phải tương thích với mật độ dự kiến, tránh việc đầu tư dự án xong nhưng không có người về ở thì cũng là thất bại.
Theo ông Cường, cần phải đầu tư xong hành lang hạ tầng cơ sở để tăng hiệu quả các dự án. Với các doanh nghiệp, trách nhiệm đưa ra là phải đưa dự án vào triển khai trong 12 tháng, làm chậm sẽ bị thu hồi. Do đó, phía cơ quan quản lý nhà nước cũng phải có trách nhiệm tương ứng.
“Cần phải gắn trách nhiệm phê duyệt dự án, người đứng đầu, nếu 2-4 năm mà không xong phê duyệt dự án thì làm sao hấp dẫn nhà đầu tư.
Hoặc khi chủ đầu tư làm xong dự án thì các hạng mục như điện, trường, trường, trạm bao giờ nhà nước hoàn thành?…”, ông Cường nói và cho biết thêm rằng, khi làm dự án nhà ở, các công trình hạ tầng xã hội cần phải được làm song hành, nhưng thực tế thì “phần của Nhà nước” chưa được quan tâm lắm.
“Tôi cho rằng, phải đẩy nhanh tốc độ phê duyệt dự án, chỉ trong vòng khoảng 6 tháng phải hoàn thành. Việc nghiệm thu xây dựng cũng phải làm nhanh để công trình sớm được đưa vào sử dụng”, ông Cường nói thêm.
Cũng nêu những khó khăn trong quá trình làm dự án và bán nhà ở xã hội, ông Phạm Công Doan - Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Arita, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội tại phường Đồng Văn, huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam cho hay, doanh nghiệp gặp phải không ít thách thức trong việc xác nhận thu nhập của người lao động tự do khi nhiều địa phương từ chối xác nhận với lý do không đủ thẩm quyền hoặc không đủ cơ sở, thậm chí nhiều địa phương không xác nhận, không phản hồi, gây khó khăn cho người dân khi hoàn thiện hồ sơ.
Có trường hợp người dân bị từ chối quyền mua do trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi có “tài sản gắn liền”, dù thực tế đó chỉ là đất nông nghiệp hoặc đất không có công trình xây dựng. Có trường hợp người mua bị từ chối vì bố mẹ có đất, dù người mua chưa được thừa kế hay cho, tặng…
Để tạo điều kiện cho cả nhà phát triển dự án và người dân, theo ông Doan, cơ quan quản lý nhà nước cần rà soát, ban hành quy trình xét duyệt hồ sơ một cách thống nhất, đơn giản, rõ ràng; tăng cường vai trò tổ công tác liên ngành tại địa phương (hỗ trợ xác minh thông tin hồ sơ).
Có thể thấy, việc có nhiều hơn các chính sách khuyến khích phát triển nhà ở xã hội đang mang đến động lực lớn cho thị trường. Song, theo ghi nhận thực tế, vẫn còn một số nội dung cần tiếp tục được bàn thảo, làm rõ để “con tàu” nhà ở xã hội sẽ không bị chậm lại bởi các “lực ma sát” hay sức ỳ.
Lấy ví dụ với việc dự án có thể không cần quy hoạch, ông Đào Ngọc Thanh, Chủ tịch Hội đồng chiến lược Vinaconex đặt câu hỏi, vậy các dự án đã giao từ 4-5 năm trước có cần phải có quy hoạch không? Hoặc dự án cũ vẫn làm theo quy định trước đó, chứ chưa áp dụng theo quy định mới?
Hay với câu chuyện giải ngân vốn vay, ông Thanh nêu thực tế, với dự án nhà ở xã hội thì đất không phải là đất của doanh nghiệp, mà là của Nhà nước và khi nhà đầu tư chưa bỏ vốn vào (chưa ký hợp đồng mua bán), ngân hàng sẽ không giải ngân vì không có gì để cầm cố, gây khó khăn cho nhà phát triển dự án.
“Tôi từng làm dự án nhà ở xã hội và để vay vốn, tôi phải mang sổ đỏ cá nhân để đi vay, việc giải ngân cũng theo kiểu quen thân, quan hệ. Đây là câu chuyện thực khi làm dự án”, ông Thanh kể và chia sẻ thêm, hiện nay, các cơ chế, chính sách đều cởi mở, nhưng để hiệu quả thì cần được chi tiết hóa và có hướng dẫn rõ ràng. Chẳng hạn, với câu chuyện chuyển tiếp của các dự án, nếu không có hướng dẫn thì tiến độ dự án vẫn chậm.
… để doanh nghiệp nhập cuộc
Dưới sự quan tâm đặc biệt của Chính phủ, phân khúc vốn không mấy hấp dẫn là nhà ở xã hội đã nhận được sự quan tâm nhiều hơn của các nhà đầu tư. Không khó để nhận ra ngày càng có nhiều doanh nghiệp muốn tham gia phát triển phân khúc này.
Ông Nguyễn Phúc Long - Chủ tịch Tập đoàn Đầu tư Thăng Long (TIG) cho hay, thời gian tới, TIG sẽ tập trung thêm vào mảng nhà ở xã hội bán cho lực lượng vũ trang. Hiện tại, TIG đang làm việc với Bộ Công an để tham gia mảng này, ưu điểm là thị trường ngách và đảm bảo về pháp lý.
Được biết, kế hoạch của TIG là sẽ phối hợp với Công ty TNHH MTV Đầu tư và Phát triển nông nghiệp Hà Nội để triển khai dự án nhà ở xã hội tại số 202 Hồ Tùng Mậu, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội. Dự án dự kiến triển khai trong giai đoạn 2025-2026.
Cũng trong “trend” này, đại diện nhiều doanh nghiệp lớn cho hay, sẽ tham gia mạnh hơn vào việc phát triển các dự án nhà ở xã hội. Đáng chú ý, không chỉ có sự tham gia của nhiều doanh nghiệp trong và ngoài ngành, nhà ở xã hội còn đang là một nhiệm vụ chính trị quan trọng được Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam triển khai.
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Phan Văn Anh - Phó chủ tịch Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam cho biết, kế hoạch chung là từ nay đến cuối năm, Tổng Liên đoàn sẽ khởi công thêm 4 dự án ở Tiền Giang, Bến Tre, Bắc Giang, Bắc Ninh với tổng số căn hộ là 2.200 căn, dự kiến hoàn thành vào cuối năm 2026. Đến năm 2030, tổ chức Công đoàn sẽ có khoảng 15 dự án với khoảng 10.000 căn hộ.
Về nguồn vốn, theo đại diện Tổng Liên đoàn, tổ chức Công đoàn đã chuẩn bị đầy đủ các nguồn lực tài chính để triển khai 15 dự án nhà ở xã hội từ nay đến năm 2030, hoàn toàn không gặp trở ngại.
Về giá cho thuê, Tổng Liên đoàn xác định phải thực sự ưu đãi, không đặt mục tiêu lợi nhuận trong việc cho công nhân thuê nhà ở của tổ chức Công đoàn. Thời hạn thu hồi vốn, Nhà nước quy định có thể là 20 năm, nhưng Tổng Liên đoàn dự kiến thu hồi vốn trong 50 năm và có chính sách hỗ trợ cho đoàn viên, người lao động.
Nghị quyết đặc thù phát triển nhà ở xã hội giúp rút ngắn 200 ngày thủ tục
Chiều 29/5/2025, trong ngày làm việc cuối cùng của đợt 1 Kỳ họp thứ 9 Quốc hội khoá XV, với 461 đại biểu tán thành (chiếm 96,44% tổng số đại biểu tham gia), Quốc hội đã biểu quyết thông qua dự thảo Nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.
Nghị quyết có hiệu lực từ 1/6/2025, trừ các nội dung giao Chính phủ quy định chi tiết có hiệu lực từ 1/7/2025, được áp dụng thí điểm trong 5 năm. Nội dung chính của Nghị quyết là cho phép thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia và cắt giảm hàng loạt thủ tục đầu tư đối với nhà ở xã hội.
Theo đó, Quỹ Nhà ở quốc gia là quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách, phi lợi nhuận, do Chính phủ và UBND cấp tỉnh thành lập, được hình thành từ nguồn ngân sách nhà nước, tiền bán nhà ở thuộc tài sản công, tiền đấu giá quyền sử dụng đất… và các nguồn huy động hợp pháp khác.
Quỹ Nhà ở quốc gia để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, tạo lập nhà ở xã hội để cho thuê, nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, người lao động thuê.
Với mục tiêu tạo cơ chế ưu đãi hơn nữa để thu hút các doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, Nghị quyết đã cắt giảm, cải cách nhiều thủ tục hành chính, chuyển mạnh từ tiền kiểm sang hậu kiểm, gắn với tăng cường giám sát... theo chỉ đạo tại Nghị quyết số 68-NQ/TW ngày 4/5/2025 của Bộ Chính trị.
Theo đó, Nghị quyết đã cắt giảm, cải cách các thủ tục hành chính như: Không thực hiện thủ tục đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư mà thực hiện giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu; qua đó, cắt giảm được khoảng 200 ngày thủ tục, tương ứng khoảng 70% thời gian thực hiện so với quy định hiện hành.
Cụ thể, quy định không yêu cầu thực hiện bước lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết, giúp cắt giảm được 65 ngày so với quy định hiện hành; quy định bỏ thủ tục thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng tại cơ quan chuyên môn về xây dựng cắt giảm được từ 15-35 ngày so với quy định hiện hành, tùy theo quy mô dự án.
Việc không yêu cầu phải thực hiện quy trình đấu thầu rộng rãi đối với các gói thầu lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng, mà được áp dụng quy trình chỉ định thầu rút gọn sẽ cắt giảm được 45-105 ngày so với quy định hiện hành, tùy theo hình thức đấu thầu rộng rãi trong nước hay quốc tế.
Quy định miễn giấy phép xây dựng đối với trường hợp áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình cắt giảm được 20-30 ngày so với quy định hiện hành tùy theo loại và cấp công trình.
Không yêu cầu thẩm định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội tại cơ quan chuyên môn cấp tỉnh mà do chủ đầu tư tự xây dựng, phê duyệt, sau khi hoàn thành, bàn giao đưa vào sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện kiểm toán, quyết toán và gửi hồ sơ đến cơ quan chuyên môn cấp tỉnh để kiểm tra; theo đó, cắt giảm được ít nhất 30 ngày so với quy định hiện hành, tùy theo từng trường hợp cụ thể.a