Sốt ruột với các dự án “treo”
Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, thời gian qua, thị trường bất động sản đã có nhiều chuyển biến tích cực khi nhiều doanh nghiệp bắt đầu bước vào “cuộc đua” thâu tóm quỹ đất, triển khai dự án... nhằm đón đầu cơ hội phục hồi.
Tuy nhiên, cũng có nhiều doanh nghiệp có dự án lại không thể triển khai vì nhiều nguyên nhân khách quan như ách tắc trong quy hoạch, chưa xác định được tiền sử dụng đất…, không ít dự án đã hoàn thiện mà không thể bán hàng vì còn chờ hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết.
Quá trình này thường kéo dài, có thể mất đến vài năm, thậm chí nhiều hơn và điều này không chỉ gây ra tình trạng đình trệ, mà còn làm tăng chi phí phát sinh cho doanh nghiệp, bởi trong thời gian chờ gỡ khó, doanh nghiệp vẫn phải gánh chịu chi phí lãi vay, chi phí cơ hội…
Việc gỡ vướng pháp lý cho các dự án bất động sản “treo” cũng là một trong những vấn đề được các đại biểu Quốc hội quan tâm và thảo luận nhiều nhất tại Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XV đang diễn ra.
Với dự kiến thông qua 18 luật và nhiều nghị quyết với những quyết sách quan trọng, tác động sâu rộng đến đời sống xã hội nói chung, thị trường bất động sản nói riêng như Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở, các thành viên thị trường mong chờ Nghị quyết nhanh chóng được thông qua và áp dụng trong thực tiễn.
Ông Nguyễn Đức Cây - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Phát triển nhà Constrexim cho biết, trong 40 năm làm nghề, ông chưa bao giờ thấy tình trạng nhiều địa phương dè dặt trong việc ký văn bản chấp thuận đầu tư như hiện nay. Điều này khiến cho các doanh nghiệp luôn trong tâm lý thấp thỏm chờ đợi, thời gian làm dự án kéo dài và áp lực chi phí bị đội lên cao khiến doanh nghiệp rất mệt mỏi.
“Khi dự án kéo dài, hệ quả để lại là nhà đầu tư rất khó dự toán bởi có nhiều chi phí phát sinh. Như vậy, giá bất động sản sẽ bị đẩy lên ngày càng cao để bù đắp chi phí. Nếu chúng ta không có giải pháp can thiệp kịp thời để giải quyết vấn đề này thì người mua nhà sẽ là đối tượng phải gánh chịu nhiều nhất”, ông Cây nhấn mạnh.
Theo báo cáo của Chính phủ, căn cứ kết quả làm việc của Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp, chỉ riêng TP. Hà Nội hiện có 404 dự án nhà ở gặp vướng mắc, chậm tiến độ. Trong đó, Thành phố mới xử lý được 158 dự án, còn 246 dự án vẫn đang chờ gỡ vướng.
Báo cáo của UBND TP. Hà Nội cũng cho biết, khoảng 2-3 năm trở lại đây, tốc độ phát triển các dự án bất động sản trên địa bàn rất chậm, gần như không có dự án mới được phê duyệt. Sản phẩm nhà ở mới được chào bán chủ yếu là các dự án đã được phê duyệt từ giai đoạn trước.
Đáng nói, nhiều dự án đã được khởi công ở giai đoạn trước cũng chậm triển khai, phải điều chỉnh tiến độ; nhiều dự án có thời gian triển khai thực hiện lên đến 10-20 năm do vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng, thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch…
Nếu không tháo gỡ thủ tục hành chính rườm rà, doanh nghiệp phải theo đuổi quy trình, giấy phép nhiêu khê sẽ gây nên những rào cản trong sản xuất - kinh doanh. Vướng mắc về thủ tục hành chính luôn nằm trong tốp 3 vướng mắc doanh nghiệp gặp phải và theo khảo sát mới đây, vướng mắc này trở thành vấn đề đứng thứ 2. Chính phủ dù đã có nhiều nỗ lực tháo gỡ vướng mắc, nhưng vẫn còn nhiều nội dung khó, nhất là liên quan đến dự án đầu tư nước ngoài. Vì vậy, cần tập trung cao độ để giải quyết bài toán liên quan đến cải cách thủ tục hành chính và câu chuyện minh bạch thông tin, tiến độ của các dự án đầu tư.
TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS nhận định, nhiều dự án nhà ở gặp vướng mắc pháp lý phải ngừng triển khai trong nhiều năm đã dẫn đến tình trạng khan hiếm nguồn cung kéo dài, trong khi nhu cầu nhà ở của người dân là rất lớn, từ đó dẫn tới giá nhà liên tục bị đẩy lên cao.
“Nếu tình trạng mất cân đối cung - cầu còn tiếp diễn, việc phát triển phân khúc nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội còn chậm trễ như hiện nay, thị trường bất động sản sẽ phải đối mặt với nhiều hệ lụy nghiêm trọng, không chỉ ảnh hưởng tới sự phát triển bền vững, mà còn gây ra những bất ổn về mặt xã hội do nhu cầu an cư của người dân không được đáp ứng”, ông Đính nhấn mạnh, đồng thời cho biết thêm, do thị trường thiếu hụt nguồn cung mới, giá chung cư và nhà đất Hà Nội đã tăng 40-50% chỉ trong 3 năm và đà tăng này sẽ chưa dừng lại nếu các nút thắt pháp lý dự án không được tháo gỡ.
Điều này đồng nghĩa với cơ hội tiếp cận nhà ở đối với người lao động phổ thông ngày càng trở nên khó khăn khi giá nhà không “hạ nhiệt”.
Ghi nhận thực tế cho thấy, giá bán tại nhiều dự án chung cư khu vực trung tâm Hà Nội đã vượt mức 200 triệu đồng mỗi mét vuông như Noble Crystal Tây Hồ (270 triệu đồng/m2), Hoang Thanh Tower (250 triệu đồng/m2), Vinhomes Metropolis (240 triệu đồng/m2), Heritage West Lake (240 triệu đồng/m2), Hanoi Aqua Central (235 triệu đồng/m2), Hanoi Signature (230 triệu đồng/m2), T-Place (210 triệu đồng/m2)… Xa hơn, ở khu vực ngoại vi Thủ đô như huyện Hoài Đức, giá chung cư cũng leo cao lên mức 50-60 triệu đồng/m2.
“Tình trạng địa phương không dám ký quyết định đầu tư cho doanh nghiệp đến từ vấn đề hành lang pháp lý chưa đầy đủ, chưa bao quát được các vấn đề của thị trường khá phổ biến. Do đó, ngoài việc 3 sắc luật mới gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã có hiệu lực, cần tiếp tục hoàn thiện các cơ chế, chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản, nhất là Nghị quyết thí điểm loại đất thực hiện nhà ở thương mại”, ông Đính nói và nhấn mạnh thêm, việc thí điểm cho phép nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp làm nhà ở thương mại trong 5 năm là một cơ chế đúng đắn, giúp tháo gỡ vướng mắc cho các dự án nhà ở thương mại đang bị “kẹt” vì không có yếu tố đất ở, qua đó nhanh chóng triển khai dự án, đưa sản phẩm ra thị trường.
Khơi thông pháp lý, bất động sản sẽ là động lực tăng trưởng
Trên thực tế, thời gian qua, Chính phủ đã có nhiều quyết sách rốt ráo nhằm gỡ khó cho thị trường để đưa bất động sản trở lại thành một động lực tăng trưởng.
Thậm chí, nhiều văn bản kiến nghị về các dự án cụ thể đã được xử lý kịp thời, giúp giải quyết các tồn đọng suốt hàng chục năm qua, đồng thời một số dự án khó cũng dần được giải quyết.
Đơn cử, dự án Aqua City tại Đồng Nai của Tập đoàn Novaland đã được gỡ vướng pháp lý sau khi Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai Võ Tấn Đức ký Quyết định số 3479 phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung 1/10.000 ngày 19/11/2024. Nội dung điều chỉnh tập trung vào quy mô dân số và chỉ tiêu đất đai tại phân khu C4, thuộc một phần khu đô thị phía Tây đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu.
Dự án Aqua City có diện tích gần 1.000 ha, được quy hoạch trở thành khu đô thị vệ tinh phía Đông của TP.HCM. Chủ tịch Hội đồng quản trị Novaland Bùi Thành Nhơn từng khẳng định, đây là “dự án mấu chốt, mang tính sống còn của doanh nghiệp”.
Tuy nhiên, từ năm 2021, toàn bộ dự án phải tạm ngừng triển khai do vướng phê duyệt các điều chỉnh quy hoạch và chưa thống nhất về quỹ đất nhà ở xã hội. Tháng 11/2022, hơn 750 căn biệt thự tại dự án này cũng bị hủy công nhận đủ điều kiện mở bán, dù đã hoàn thiện.
Ngày 21/11/2024, Quốc hội tiếp tục dành nhiều thời gian thảo luận liên quan đến Nghị quyết thí điểm mở rộng đất cho nhà ở thương mại, trong đó nhiều vấn đề đã được mổ xẻ, bàn luận, đề xuất bổ sung để nhanh chóng hoàn thiện và có thể thông qua ngay trong ngày làm việc cuối cùng của kỳ họp thứ 8 Quốc hội khóa XV tuần này.
Nhiều đại biểu Quốc hội quan tâm tới phạm vi áp dụng của Nghị quyết và đề xuất, thay vì áp dụng ngay trên cả nước thì chỉ nên xác định phạm vi thí điểm ở một số tỉnh, thành phố, đặc biệt tại các đô thị lớn.
Về điều kiện thực hiện các dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận để nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, nhiều đại biểu Quốc hội bày tỏ đồng tình với quan điểm của dự thảo Nghị quyết là mở rộng thêm 3 trường hợp (Luật Đất đai 2024 chỉ cho phép áp dụng với đất ở) là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở và đất trong một thửa liền với đất ở. Tuy nhiên, đối với đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì cần có quy định chặt chẽ hơn.
Ngoài ra, nhiều đại biểu Quốc hội đề xuất áp dụng cơ chế này để thực hiện đối với cả nhà ở xã hội, chứ không chỉ riêng nhà thương mại, từ đó tháo gỡ các nút thắt về quỹ đất phát triển dự án nhà ở xã hội.
Đại diện Novaland cho hay, sau giai đoạn được Tổ công tác của Chính phủ gỡ vướng, dự án đã tái khởi động vào cuối tháng 6/2023, tới đầu tháng 8 năm nay, Novaland được phép bán một số căn nhà trong số đã xây dựng, bàn giao từ tháng 11/2023 đến nay.
Việc gỡ nút thắt pháp lý là cơ sở cho các tổ chức tín dụng tiếp tục giải ngân vốn cho Novaland và giúp dự án này sớm về đích. Chỉ tính riêng dự án Aqua City, Novaland đã có hơn 70.000 tỷ đồng phải thu theo tiến độ từ khách hàng.
Theo ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes, trong bối cảnh thị trường bất động sản tắc nghẽn cả về thanh khoản lẫn nguồn cung mới như hiện nay, việc có một cơ chế, chính sách mới giúp khơi thông là vô cùng quý giá.
Bởi một khi chính sách được mở cùng với những hành động cụ thể của doanh nghiệp sẽ kích hoạt dòng vốn lưu thông, các dự án vướng thủ tục, dự án minh bạch pháp lý đang xây dựng dở dang được khởi công trở lại, lúc đó sẽ tự động “đánh thức” niềm tin toàn thị trường.
Thực tế, tại nhiều cuộc họp tháo gỡ khó khăn gần đây, quan điểm của một số bộ, ngành cho rằng, các doanh nghiệp phải tự cứu lấy mình bằng cách bán bớt sản phẩm, dự án, tập trung nguồn lực tài chính để thực hiện những dự án có hiệu quả...
Tuy nhiên, để làm được điều này, vấn đề cốt lõi vẫn là hoàn thiện pháp lý dự án, vì nếu pháp lý chưa đầy đủ, doanh nghiệp sẽ không thể triển khai dự án và đưa sản phẩm ra thị trường, còn ngân hàng sẽ gặp khó trong việc tái cấu trúc nợ nên khó có thể cho vay thêm…, tất cả những yếu tố này đều ảnh hưởng tới nguồn cung và dòng vốn vào thị trường nhà đất.
Theo VARS, quá trình gỡ vướng dự án không chỉ dừng ở câu chuyện Nghị quyết thí điểm loại đất làm nhà ở thương mại, mà còn ở nhiều cơ chế khác, chẳng hạn trong quá trình chuyển đổi và nhận chuyển nhượng đất rất cần sự hỗ trợ từ cơ quan quản lý nhà nước.
Thực tế, việc thỏa thuận với người dân có đất trong quy hoạch đất ở để làm nhà ở thương mại có thể gặp khó khăn bởi nhiều người không muốn chuyển đổi hoặc đưa ra mức giá chuyển nhượng quá cao.
VARS cho rằng, việc quy định theo hướng Nhà nước đóng vai trò là nhà cung cấp quỹ đất lớn nhất để triển khai các dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua đấu giá hoặc đấu thầu sử dụng đất là giải pháp quan trọng nhằm đảm bảo thị trường cân bằng trong dài hạn và nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.
Đồng thời, tổ chức phát triển quỹ đất cần rà soát và bố trí các quỹ đất phù hợp với nhu cầu địa phương. Đặc biệt, để đáp ứng nhu cầu của các hộ gia đình thu nhập thấp, Nhà nước nên dành riêng một phần quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà giá rẻ và khu tái định cư. Các dự án này có thể triển khai thông qua đấu giá hoặc giao đất cho doanh nghiệp phát triển với các điều kiện đảm bảo giá cả hợp lý.
VARS cũng đề xuất tạo lập quỹ đất đủ lớn cho nhà ở thương mại, qua đó tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để các doanh nghiệp cạnh tranh minh bạch. Điều này không chỉ giúp doanh nghiệp nhỏ và vừa tham gia bình đẳng mà còn hạn chế đầu cơ, giảm áp lực chi phí đất đai.
“Minh bạch trong tiếp cận đất đai qua đấu giá, đấu thầu sẽ loại bỏ những doanh nghiệp năng lực yếu kém, đồng thời bảo vệ người dân khỏi các dự án 'tay không bắt giặc' gây chậm trễ”, báo cáo của VARS nêu rõ.