Hà Nội hiện có hàng ngàn chung cư cũ, nhà tập thể cần được cải tạo, xây mới. Ảnh: Dũng Minh.
Bước đột phá chính sách
Thống kê tới cuối năm 2024, trên địa bàn Hà Nội có 1.579 tòa nhà chung cư cũ và nhà tập thể - nơi cư trú của khoảng 250.000 người dân. Tại các quận nội thành có 20 khu chung cư, 69 nhóm chung cư và 209 tòa nhà chung cư cũ riêng lẻ đều cần được cải tạo hoặc xây mới.
Trong số đó, nhiều khu chung cư, nhà tập thể đã xuống cấp ở mức độ D (mức nguy hiểm nhất), buộc phải phá dỡ và xây dựng lại như nhà C8 khu tập thể Giảng Võ, G6A khu tập thể Thành Công, nhà A khu tập thể Ngọc Khánh, khu tập thể Bộ Tư pháp...
Dù có chủ trương từ cách đây 20 năm, nhưng tới nay, Hà Nội mới chỉ hoàn thành cải tạo khoảng 1,2% trên tổng số chung cư cũ. Tình trạng xuống cấp của các chung cư cũ không chỉ gây mất mỹ quan đô thị, mà còn gây mất an toàn cho người dân.
Đáng chú ý, theo Bộ Xây dựng, sau cơn bão số 3 diễn ra vào tháng 8/2028, nhiều nhà chung cư cũ thuộc diện cải tạo, xây dựng lại ở Hà Nội có hiện tượng nứt, nghiêng, không còn đảm bảo an toàn để tiếp tục sử dụng. Từ thực tế đó, “mệnh lệnh từ cuộc sống” là phải đẩy nhanh quá trình cải tạo, xây mới chung cư cũ.
Ngay trong tuần đầu tiên của tháng 1/2025, UBND TP. Hà Nội đã ra “tối hậu thư” cho lãnh đạo quận Hai Bà Trưng đẩy nhanh tiến độ lập quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại 23 chung cư cũ trên địa bàn, trong đó có nhiều chung cư có lịch sử hơn 50 năm, thuộc dạng xuống cấp trầm trọng và có khả năng mất an toàn cao.
Tương tự, tại nhiều quận khác như Ba Đình, Đống Đa…, UBND Thành phố cũng có văn bản yêu cầu Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc, lãnh đạo các quận khẩn trương tổ chức thực hiện các biện pháp đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ như lập quy hoạch, hoàn thành công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, trình phê duyệt chủ trương đầu tư dự án cải tạo, xây dựng…
Điều này cho thấy quyết tâm của Nhà nước trong điều tiết những vấn đề liên quan đến cải tạo chung cư cũ, đặc biệt là giải quyết các tồn tại, vướng mắc từ giai đoạn trước sau khi Luật Nhà ở 2023, Nghị định số 98/2024/NĐ-CP và Luật Thủ đô sửa đổi (2024) được ban hành và thông qua với nhiều quy định mới mang tính đột phá.
Chẳng hạn, Luật Thủ đô số 39/2024/QH15 cho phép Hà Nội sử dụng nhiều cơ chế đặc thù như cải tạo chung cư cũ theo quy hoạch chung đã được duyệt, thực hiện trên phạm vi cả khu thay vì cải tạo đơn lẻ như trước.
Tỷ lệ đồng thuận của người dân khi lấy ý kiến cũng không nhất thiết phải đạt 100% như trước. Luật cũng đẩy mạnh phân quyền mạnh mẽ cho UBND các quận, huyện trong lập phương án quy hoạch chi tiết 1/500 về cải tạo, xây mới chung cư, cũng như lựa chọn chủ đầu tư dự án.
Cụ thể hơn, trường hợp không lựa chọn được chủ đầu tư dự án theo pháp luật về nhà ở, UBND Thành phố sẽ thu hồi đất nhà chung cư, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất sau khi có từ 2/3 tổng số chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất trong phạm vi dự án đồng thuận.
Số tiền thu được từ việc đấu giá quyền sử dụng đất lớn hơn số tiền chi cho bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tiếp tục được phân chia và chi trả cho từng chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất.
Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm - Phó chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho hay, Luật Thủ đô mới giúp tháo gỡ vướng mắc, khó khăn trong thực tiễn, cùng với quyết tâm cao của các cấp chính quyền Thủ đô, hi vọng việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn TP. Hà Nội sẽ được đẩy nhanh hơn. Khi các chung cư cũ được “thay da, đổi thịt” sẽ góp phần tạo nên diện mạo mới khang trang, đẹp đẽ hơn cho Thủ đô.
Đề xuất thêm cơ chế ưu đãi để hút nhà đầu tư
Liên quan tới cơ chế ưu đãi, Nghị định số 98/2024/NĐ-CP cho phép chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được bán các căn hộ thuộc diện quy định theo giá kinh doanh thương mại, mà không phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước khi bán các căn hộ này và không phải thực hiện chuyển đổi công năng sang nhà ở thương mại theo quy định pháp luật về nhà ở.
Bên cạnh đó, chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được kinh doanh đối với phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại và các công trình xây dựng khác (nếu có) trong phạm vi dự án được miễn tiền bồi thường về đất, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đồng thời được hưởng lợi nhuận từ 10-15%, mà không cố định 10% như trước đây và doanh nghiệp được chọn làm chủ đầu tư dự án cải tạo chung cư cũ được đề xuất điều chỉnh dự án như tăng thêm số tầng…
Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó cục trưởng Cục Phát triển nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, dù nguồn vốn đầu tư vẫn còn hạn chế, nhưng với sự quyết tâm của các địa phương, kỳ vọng công tác cải tạo chung cư cũ sẽ được thúc đẩy mạnh hơn trong thời gian tới. Các cơ chế, chính sách hỗ trợ đang được Quốc hội, Chính phủ triển khai, vấn đề còn lại là việc thực thi ở các địa phương.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, nhìn chung, các quy định mới đã có những điều chỉnh phù hợp để đảm bảo được sự hài hòa lợi ích giữa các bên, mà điều này phụ thuộc vào tinh thần, thái độ và sự hợp tác của các bên trong quá trình thực thi các quy định mới để thúc đẩy tiến trình cải tạo chung cư cũ được diễn ra một cách nghiêm túc, nhanh chóng, hiệu quả và chất lượng.
Ngoài các cơ chế nêu trên, theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cũng cần có thêm cơ chế liên quan đến ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp dành cho các doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ.
Theo HoREA, tại Điểm đ, Khoản 1, Điều 63 - Luật Nhà ở 2023 nêu rõ, chủ đầu tư dự án đầu tư, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại Khoản 1, Điều 62 của luật này được hưởng các cơ chế ưu đãi về thuế, tín dụng và các ưu đãi khác theo quy định của pháp luật.
Thế nhưng, tại Điều 12 - dự thảo Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp lại chưa quy định, do đó cần bổ sung đối tượng chủ đầu tư dự án đầu tư, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp để khuyến khích họ tham gia.
Theo đó, HoREA đề nghị bổ sung đối tượng doanh nghiệp đầu tư, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được áp dụng thuế suất 10% vào quy định của dự thảo Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp để cụ thể hóa chính sách ưu đãi thuế suất cho các đối tượng này. Hiện nay, mức thuế này là 20%.
“Mức thuế suất 10% thuế thu nhập doanh nghiệp sẽ hợp tình, hợp lý để khuyến khích các nhà đầu tư tham gia thực hiện các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, bởi đây vốn là nhóm dự án rất khó thu hút đầu tư”, ông Châu nhấn mạnh.
