Khi mua bất động sản hình thành trong tương lai, bên mua thường là bên bị động. Ảnh: Dũng Minh
Bát nháo thu tiền đặt cọc
Năm 2018, hàng trăm khách hàng ký hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư Ascent Plaza trên đường Nơ Trang Long, quận Bình Thạnh, TP.HCM do Công ty TNHH Tiến Phát Đông Bắc (thuộc Tiến Phát Corp) làm chủ đầu tư. Mức tiền cọc bằng khoảng 25% giá trị căn hộ, dao động từ 600 triệu đồng tới 1 tỷ đồng. Thế nhưng, đến nay, nơi dự kiến xây chung cư vẫn là bãi đất trống do thủ tục pháp lý dự án chưa hoàn tất.
Đến giữa tháng 4/2022, Công ty Tiến Phát Đông Bắc có công văn gửi khách hàng thông báo thanh lý hợp đồng theo hướng trả lại toàn bộ số tiền đã nhận theo “hợp đồng đặt cọc” đã ký trước đó, kèm theo lãi suất 5%/năm kể từ ngày khách hàng thanh toán cho đến khi hoàn tất thủ tục thanh lý.
Tuy nhiên, một khách hàng mua căn hộ tại dự án cho biết, nói là thỏa thuận, nhưng người mua không có quyền thương thảo về nội dung thanh lý hợp đồng, mà phải ký vào biên bản “đơn xin thanh lý hợp đồng” do chủ đầu tư soạn sẵn. Đó là chưa kể, mức bồi thường 5%/năm không hợp lý so với kỳ hạn lãi suất ngân hàng 12 tháng trở lên thời gian đó, trong khi chủ đầu tư đã chiếm dụng vốn của người mua nhà trong nhiều năm.
Trong thông cáo báo chí phát đi vào năm ngoái, Công ty Tiến Phát Đông Bắc thừa nhận có ký các thỏa thuận nhận cọc để đảm bảo quyền mua căn hộ hình thành trong tương lai với dự án trên. Tuy nhiên, thời điểm đó, Công ty mới xin được quyết định chủ trương đầu tư, xin phép xây dựng nhà mẫu, đánh giá tác động giao thông, thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy..., chứ chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định, tức là không được phép nhận tiền cọc từ người mua.
Tương tự, năm 2019, Công ty TNHH AHC Minh Sơn thu tiền đặt cọc mua căn hộ dự án Hausbelo ở phường Phú Hữu, TP. Thủ Đức, TP.HCM tương đương 10% giá trị căn hộ. Công ty đã thu tiền cọc 888 căn hộ, nhưng đến nay dự án vẫn… bất động. Cuối tháng 3/2023, Công ty Minh Sơn ra thông báo chấm dứt thỏa thuận đặt cọc và trả lại tiền cọc cho khách hàng sau 4 năm dự án không triển khai.
Thực tế, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành chưa công nhận các loại hình hợp đồng nhận cọc như trên. Nhiều người xác định đây là một hình thức huy động vốn trá hình, một dạng “bán lúa non” của chủ đầu tư. Khi xảy ra tranh chấp, người mua chỉ có thể đòi lại tiền đã đặt cọc và trong trường hợp bất trắc, phương án duy nhất có thể sử dụng là khởi kiện ra tòa án hoặc trọng tài kinh tế.
Do đó, sau khi Quốc hội thảo luận tại Kỳ họp thứ 6 đang diễn ra, Thường trực Ủy ban Kinh tế đã phối hợp với Bộ Xây dựng (cơ quan chủ trì soạn thảo), Thường trực Ủy ban Pháp luật và các cơ quan liên quan nghiên cứu tiếp thu, giải trình ý kiến của các đại biểu Quốc hội, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi theo hướng quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền cọc khi nhà ở, công trình đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh. Đồng thời, quy định mức tiền đặt cọc không quá 5% giá bán căn hộ và thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng nhằm bảo đảm thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc cũng như hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua vốn là bên yếu thế.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), quy định mức đặt cọc không quá 5% giá bán căn hộ là phù hợp với thực tế để vừa đảm bảo số tiền cọc không nhằm huy động vốn, vừa có giá trị đủ lớn để 2 bên tuân thủ hợp đồng. Tuy nhiên, không cần thiết phải quy định chủ đầu tư chỉ thu tiền cọc khi dự án đủ điều kiện kinh doanh, bởi lúc này dự án đã đủ điều kiện mở bán và chủ đầu tư được phép thu số tiền lần đầu theo quy định (không quá 30% giá trị hợp đồng).
Thay vào đó, chỉ cần quy định chủ đầu tư dự án được nhận tiền đặt cọc hứa mua, hứa bán nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư, cấp giấy phép xây dựng và đã khởi công xây dựng công trình. Còn bên bán đất nền hình thành trong tương lai không nằm trong dự án chỉ được nhận tiền đặt cọc sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép tách thửa và đã khởi công xây dựng kết cấu hạ tầng của công trình. Giá trị tiền đặt cọc không quá 5% giá trị.
Phải công khai tình trạng pháp lý dự án
Do chưa có chế tài cụ thể nên phần lớn thông tin về dự án thường chỉ tập trung vào quảng cáo, mà hiếm khi các bên chủ động công khai đầy đủ về tình trạng pháp lý.
Trên thực tế, khi phát triển một dự án nhà ở thương mại, nguồn vốn tự có của chủ đầu tư thường chỉ chiếm từ 15-20%, cao nhất cũng chỉ 30-40% tổng mức đầu tư dự án. Nguồn vốn này được chủ đầu tư dùng để thực hiện thủ tục pháp lý, bồi thường giải phóng mặt bằng. Đến giai đoạn triển khai xây dựng, khoản tiền đầu tư gần như phụ thuộc hoàn toàn vào vốn vay từ các ngân hàng thương mại và tiền trả trước của người mua nhà.
Do đó, bản chất việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là cho phép chủ đầu tư được huy động vốn từ người mua khi dự án đang xây dựng. Vì thế, cùng với quy định chi tiết về đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã đưa ra nhiều quy định mới về việc công khai tình trạng pháp lý dự án - yếu tố then chốt để người mua nhà an tâm xuống tiền. Đây cũng là điều kiện bắt buộc đối với chủ đầu tư nếu muốn dự án đủ điều kiện kinh doanh.
Theo đó, ngoài trang thông tin điện tử của chủ đầu tư, dự thảo còn yêu cầu công khai dự án trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Hệ thống này đang được Bộ Xây dựng chạy thử nghiệm, được xây dựng thống nhất trên toàn quốc nhằm chia sẻ, cung cấp thông tin cơ bản về nhà ở và thị trường bất động sản.
Cũng cần phải nhấn mạnh thêm, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành quy định doanh nghiệp phải có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh trên trang thông tin điện tử của đơn vị mình. Ngoài thông tin cơ bản về vị trí, quy hoạch, quy mô dự án, Luật còn yêu cầu chủ đầu tư công khai hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và những giấy tờ liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai…
Song, do chưa có chế tài cụ thể nên phần lớn thông tin về dự án thường chỉ tập trung vào quảng cáo, mà hiếm khi các bên chủ động công khai đầy đủ về tình trạng pháp lý. Hệ lụy được Bộ Xây dựng chỉ ra là chủ đầu tư không thể hoàn tất thủ tục mua bán, không bàn giao được giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở cho người mua…
Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc nhìn nhận, những quy định trên sẽ là “tấm khiên” bảo vệ người mua nhà ở hình thành trong tương lai, đồng thời dần loại bỏ các chủ đầu tư làm ăn chụp giật, làm trong sạch môi trường kinh doanh.
Đặc biệt, so với dự thảo trước đây, dự thảo mới nhất đã loại bỏ yêu cầu doanh nghiệp công khai thông tin về giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Bởi trên thực tế, thông tin về giá bán liên quan đến chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp, vì trong cùng một dự án, các sản phẩm có thể được kinh doanh với nhiều mức giá khác nhau, phụ thuộc vào vị trí, phân khúc, đối tượng khách hàng, tình hình thị trường, mục tiêu của doanh nghiệp.
