Đầu tư bất động sản không dễ như nhiều người lầm tưởng. Ảnh: Shutterstock.
Chào anh, thị trường có vẻ “buồn” nhỉ?
Thật ra là rất buồn thì đúng hơn.
Tiếp xúc với nhà đầu tư, anh thấy tâm lý họ giai đoạn này ra sao?
Cơ bản giữ thế thủ là chính. Giờ vẫn có chủ đầu tư ra hàng, nhưng cũng chỉ người có tiền thật quan tâm, còn lại khá thờ ơ, thậm chí ngó lơ.
Anh có bi quan quá?
Không hề. Kể cả người có tiền, tâm lý chung vẫn là “ngó nghiêng”, vì lãi suất tiền gửi đang tăng cao khiến họ ít nhiều bị dao động. Nhiều khách hàng của tôi cho hay, trước mắt, họ gửi tiền vào ngân hàng lấy lãi, dù đó có thể là các kỳ hạn ngắn: 3 tháng, 6 tháng đến 1 năm. Họ cho rằng, đây là giải pháp tối ưu để vừa có thời gian quan sát thêm xu hướng thị trường, diễn biến giá, lại vừa có thể kiếm lãi suất.
Chỉ người có nhu cầu thực mới xót ruột, vì thu nhập bị đe doạ, trong khi chi phí sinh hoạt gia tăng.
 |
Anh Bùi Văn Lộc. |
Theo anh quan sát, dòng tiền ít ỏi trên thị trường chủ yếu chảy vào sản phẩm nào?
Bất động sản có thể cho thuê, mà cụ thể là chung cư đang trong giai đoạn bàn giao, hoặc căn hộ chung cư cũ là ưu tiên số 1, bởi đây là sản phẩm ngay lập tức có thể mang lại dòng tiền cho nhà đầu tư, tính an toàn cũng cao hơn đất nền. Nhiều nhà đầu tư trước kia sẵn sàng bỏ ra 3 - 4 tỷ đồng để mua đất ven đô chờ tăng giá thì nay họ lại chọn căn hộ để có dòng tiền ngay lập tức, bởi nhu cầu thuê rất cao. Bên cạnh đó, chung cư mấy năm qua tăng giá miệt mài nên lợi nhuận cũng không nhỏ.
Phải chăng hiện tại là thời của chung cư?
Đúng vậy, mua đất ven đô thì phải mất tiền xây nhà, mà có khi xây lên lại khó cho thuê và giá không cao. Trong khi đó, mua căn hộ nội đô không phải lo những điều này. Lịch sử đã chứng minh, khi thị trường trầm lắng hay đóng băng, chỉ người có nhà cho thuê, có dòng tiền mới tồn tại được, chứ ôm đất để bán rất ít người mua, trong khi lãi hàng tháng phải trả khiến “mười người chết chín, một người thở oxy”.
Dạo quanh thị trường, tôi thấy đất vùng ven vẫn có giao dịch?
Vùng ven thì không bao giờ hết giao dịch, chỉ là ít hơn nhiều so với trước đây. Tôi thấy, bây giờ, nhà đầu tư có tiền “thịt” chủ yếu bỏ ra khoảng 1 tỷ đồng/suất để đầu tư đất vùng ven và phần lớn là hàng thanh lý, chiết khấu sâu từ những người đang chịu áp lực trả nợ.
Như vậy, đất vùng ven tạm thời không còn hấp dẫn?
Tại Hà Nội, nhiều người từng thành công với việc xây nhà trọ cho sinh viên, người lao động thuê, vô hình trung khiến không ít nhà đầu tư nghĩ rằng, đây là cách làm hiệu quả. Nhưng có sự khác biệt rất lớn. Người Hà Nội xưa xây nhà cho thuê thường xây trên đất tự có, không mất tiền đầu tư. Nhu cầu thuê ở nội đô cũng cao hơn, thậm chí đầu tư nhà cho thuê giai đoạn trước rẻ hơn, có khi chỉ là nhà cấp 4, mái fibro xi măng là đã cho thuê được rồi. Trong khi hiện tại, muốn đầu tư nhà cho sinh viên thuê, nhà đầu tư phải mua đất, cất nhà, tốn kém nhiều chi phí.
Lấy ví dụ ở Khu công nghệ cao Hoà Lạc, giá đất tái định cư Đại học Quốc gia Hà Nội đạt gần 40 triệu đồng/m2. Giá này mà đầu tư nhà cho thuê chắc chắn lỗ. Đây cũng đang là điểm “chôn vốn” rất lớn, khi giá đất bị đẩy lên quá cao.
 |
Trước mỗi ý tưởng kinh doanh, nhà đầu tư cần cân nhắc đến việc mua sản phẩm để làm gì ngoài việc chờ tăng giá. Ảnh: Shutterstock. |
Có vẻ vẫn có những “tấm chiếu mới” ngây thơ và đầu tư theo cảm xúc nhỉ?
Ở ta rất lạ, nhiều người buôn đất mà không biết mình mua để làm gì. Họ đơn thuần chỉ tính chuyện tăng giá, chứ không trả lời được câu hỏi sẽ làm gì với lô đất đó. Do vậy, khi dự báo sai xu hướng, họ dễ rơi vào tình cảnh nhẹ thì chôn vốn, nặng thì ôm khoản lỗ và phải cắt.
Tôi nghĩ, với tiền tỷ bỏ ra, người ta phải cân nhắc kỹ chứ?
Thị trường bất động sản rất hấp dẫn, bởi “ánh vàng” lấp lánh về lợi nhuận nó mang lại, cũng như những gì được đồn thổi, nên năm nào cũng có những lớp nhà đầu tư mới, khách hàng mới. Họ gia nhập thị trường theo đám đông, chứ không nhìn vào người sử dụng cuối hay thanh khoản, quy mô dự án.
Ví dụ, có những dự án hàng chục nghìn căn biệt thự, thậm chí vài dự án như vậy ra hàng chỉ cách nhau vài tháng, khoảng cách chỉ vài chục ki lô mét. Thử hỏi, với nguồn cung khổng lồ như vậy, suất đầu tư lại rất lớn, từ vài tỷ đồng đến vài chục tỷ đồng/căn thì bao giờ mới hấp thụ được hết. Cá nhân tôi cho rằng, đây sẽ là “mồ chôn tiền” của hàng chục nghìn nhà đầu tư.
Nói thêm rằng, nếu là tôi, so với việc bỏ ra vài chục tỷ đồng mua một căn biệt thự ở một nơi xa trong giai đoạn hiện nay, tôi sẽ chọn mua một toà nhà 5 - 7 tầng trong thành phố để khai thác cho thuê, đảm bảo có dòng tiền ngay lập tức, thay vì phấp phỏng chờ đợi.
Tâm lý nhà đầu tư lâu nay thì sao, có điều gì anh thấy ngộ ngộ, vui vui?
Nói thẳng, dân ta thích cờ bạc lắm, máu cờ bạc chi phối cả chuyện kinh doanh. Cứ thấy đám đông là phi vào theo, bất chấp thị trường ra sao, không cần phân tích. Mua hàng chỉ biết mỗi được giá là bán, chứ không biết mua để làm gì, không chịu học hỏi, phân tích. Ở một giai đoạn nào đó, khi thị trường dễ thì có khi mua bừa cũng “ăn”, nhà trong ngõ mà giá tăng như ngựa phi. Nhưng khi thị trường gặp khó, đầu tư kiểu này không thua mới lạ.
Một điểm nữa, dân ta rất “vui tính”, lúc rẻ không mua, lúc đắt lại tranh nhau. Tất cả đều do hiệu ứng đám đông mà ra. Trong đám đông ấy, chỉ vài người kịp rút chân khỏi vũng bùn, còn số lớn sa lầy.
Vậy mới thấy được vai trò của người làm tư vấn như anh chứ?
Nhà đầu tư thích nghe lời ngọt nên nhiều khi chúng tôi bất lực. Nhiều khi, tư vấn thật họ lại không nghe, chỉ thích nghe về cơ hội, triển vọng tăng giá, lời lãi, chứ cảnh báo rủi ro để đề phòng thì họ không thích.
Tỷ lệ nhà đầu tư hiểu thị trường và có tư vấn đồng hành không nhiều, đa phần nhà đầu tư “tiết kiệm” nên tự học và cho rằng mình đã thành tài, “hạ sơn” để dọc ngang thiên hạ. Nhưng có lẽ tối đa chỉ có khoảng 20% là thắng, còn lại thất bại thảm hại, thường là nhóm nhà đầu tư chạy theo đám đông và tự học “bí kíp võ công”.
Công tác phản biện rất quan trọng, nó sẽ giúp cảnh tỉnh nhà đầu tư trước những cơn say?
Đầu tư rất cần nghe phản biện đa chiều. Sale muốn bán hàng sẽ chỉ nói hay, nói đẹp, nhưng làm lâu, có nhiều khách ruột và muốn đi đường dài thì sẽ phải phân tích xu hướng, cả tiềm năng và rủi ro. Nhiều khi còn phải khuyên nhà đầu tư chậm lại một chút, vì cơ hội trên thị trường luôn rất nhiều. Tôi nghĩ, câu nói “Rủi ro lớn, lợi nhuận cao” cần được sửa lại trong bối cảnh thị trường khó như hiện nay là “Rủi ro lớn, lợi nhuận chưa chắc đã lớn”. Giờ an toàn vẫn là số 1.
Mô tả thị trường hiện tại giữa nhà đầu tư đất nền và bất động sản thương mại, anh sẽ nói gì?
Thời này, cầm 50 sổ đỏ trong tay cũng không bằng có một căn mặt phố hoặc căn hộ cho thuê. Sổ đỏ là tài sản thật, nhưng lại không mang nhiều ý nghĩa nếu không có thanh khoản, không chuyển hoá được thành tiền, trong khi nhà cho thuê đảm bảo nguồn thu để nhà đầu tư trụ vững ở giai đoạn hiện tại.
Nếu chọn kênh đầu tư thì sao, anh có gợi ý gì?
Như đã đề cập, tôi ưu tiên sản phẩm có thể khai thác cho thuê ở nội đô Hà Nội và TP.HCM, bởi sẽ cho dòng tiền đều, dễ vay ngân hàng, mua bán dễ.
Tiếp theo, về trung và dài hạn thì bất động sản nghỉ dưỡng ở những địa chỉ đã nổi tiếng như Nha Trang, Phú Quốc vẫn rất tiềm năng. Tôi nhắc lại, phải là khu vực “đã nổi tiếng”, chứ không phải chỉ ở mức tiềm năng. Cùng với đó, phía Nam có lợi thế khai thác quanh năm, chứ không như một số khu vực phía Bắc phải chịu một mùa Đông dài.
Và cuối cùng, với nhà đầu tư có tiền “thịt”, xác định “an trú” dài hạn tiền trong đất, tôi yêu thích đất rừng. Tiêu chí là có thể dễ dàng trồng các loại cây lâu năm, dược liệu, diện tích đủ lớn, từ vài héc-ta trở lên, gắn với vị trí đẹp, gần hồ, sông, suối để có thể phát triển thành dự án nghỉ dưỡng, homestay. Tôi cho rằng, đây sẽ là sản phẩm đón đầu xu hướng về lâu dài và tăng giá tốt, trong khi nhà đầu tư vẫn có thể khai thác tài nguyên lâm thổ sản trên đất.
