Tái thiết khu lõi đô thị: Bài học từ đô thị hàng đầu châu Á và lời giải cho Vĩnh Hưng

Thay vì “chữa cháy” chắp vá, các siêu đô thị châu Á chọn cách tái cấu trúc toàn diện quỹ đất xoay quanh giao thông công cộng, nén công trình lên cao để dành không gian mặt đất cho cây xanh. Đó cũng chính là lời giải Hà Nội đang hướng tới cho Vĩnh Hưng – phường cửa ngõ Đông Nam cách hồ Gươm chỉ 4 km nhưng phát triển chưa xứng tầm.

Bài học tái thiết khu lõi từ các đô thị hàng đầu châu Á

Trước khi trở thành những biểu tượng đô thị thịnh vượng, các trung tâm lớn của châu Á từng đối mặt với áp lực hạ tầng nặng nề. Năm 1986, khi chính quyền Tokyo khoanh vùng Roppongi 6-chome để tái thiết, nơi đây là một “nút thắt” đúng nghĩa: nhà gỗ san sát, đường sá dưới 4 m, địa hình chênh dốc tới 17 m chia cắt khu phố. Thượng Hải những năm 1990 cũng chứng kiến khu Taipingqiao quá tải với mạng lưới ngõ hẻm Thạch Khố Môn (Shikumen) xuống cấp và thiếu thốn tiện ích.

Các đô thị lớn đã chứng minh: không ai đi sửa từng con ngõ mà phải tổ chức lại toàn bộ khu vực. Tokyo, Hồng Kông và Thượng Hải đã thành công nhờ gỡ trúng ba nút thắt lớn nhất: tạo sự đồng thuận về sử dụng đất đai, gắn kết quy hoạch với giao thông và tự cân đối dòng tiền.

Chìa khóa tạo đồng thuận tại dự án Tái thiết Roppongi Hills (Tokyo, Nhật Bản) là cơ chế “chuyển đổi quyền” theo Luật Tái phát triển đô thị Nhật Bản. Thay vì nhận tiền đền bù rồi rời đi, người dân được hoán đổi diện tích sàn tương ứng trong khu phức hợp mới. Nhà nước nâng hệ số sử dụng đất để nhà đầu tư bán phần diện tích dôi dư nhằm bù đắp chi phí. Nhờ dồn công năng vào các khối cao tầng (đô thị nén), dự án giải phóng khoảng một nửa diện tích mặt đất cho quảng trường, công viên và vườn Nhật truyền thống.

Hồng Kông chứng minh sự phát triển bền vững khi gắn chặt với đường sắt đô thị thông qua mô hình “Rail + Property” (R+P). Công ty MTR được giao quyền phát triển bất động sản ngay trên và quanh các nhà ga theo giá trị đất ban đầu. Lợi nhuận từ chênh lệch giá BĐS khi tuyến metro vận hành được tái đầu tư trực tiếp vào hệ thống đường sắt. Theo McKinsey, khoảng 50% trong số 87 nhà ga MTR có công trình phức hợp phía trên, với tổng diện tích sàn khoảng 13 triệu m². Quy hoạch tích hợp ga và bất động sản giúp metro đảm bảo lưu lượng khách, còn cư dân giảm tối đa sự phụ thuộc vào phương tiện cá nhân.

Còn tại Taipingqiao, Thượng Hải không giải tỏa trắng khu nhà ở truyền thống Thạch Khố Môn (Shikumen) xuống cấp, mà giữ lại cấu trúc ngõ hẻm để biến thành khu phố đi bộ Xintiandi sầm uất. Nguồn vốn khổng lồ để tôn tạo di sản và đào hồ điều hòa được lấy từ chính lợi nhuận phát triển các khối văn phòng, căn hộ mật độ cao liền kề (cơ chế trợ cấp chéo).

Theo các chuyên gia, dù khác nhau về thể chế, ba hình mẫu trên đều hội tụ ở bốn nguyên tắc nền tảng: (1) Đô thị nén: Nén công trình lên cao để nhường đất cho cảnh quan và tiện ích công cộng; (2) Giao thông công cộng (TOD) là xương sống: Nền tảng vững chắc để phát triển đô thị mật độ cao; (3) Đánh thức không gian ngầm: Đưa bãi đỗ xe và hạ tầng kỹ thuật xuống ngầm nhằm giải phóng mặt bằng cho hoạt động dân sinh; (4) Cơ chế tài chính tự cân đối: Chia sẻ hài hòa giá trị lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Lời giải đồng bộ cho bài toán tái thiết Vĩnh Hưng

Soi chiếu vào thực tiễn Hà Nội, phường Vĩnh Hưng mang trọn vẹn những nét tương đồng với các khu vực trước tái thiết của Tokyo hay Thượng Hải. Chỉ cách hồ Gươm 3–4 km đường chim bay, nằm giữa hai cây cầu huyết mạch Vĩnh Tuy và Thanh Trì, nhưng khu vực rộng 447 ha này vẫn mang hình thái của một “làng trong đô thị”. Mạng lưới ngõ xóm rộng chỉ 3–4 m thiếu vỉa hè; toàn phường có chưa đầy 2 ha đất cây xanh, thể thao; chợ cóc bủa vây và nguy cơ mất an toàn phòng cháy chữa cháy luôn thường trực.

KTS. Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam, nhận định nguyên nhân cốt lõi là khu vực chưa có quy hoạch tổng thể bài bản và thiếu vắng nhà đầu tư lớn, trong khi ngân sách phải ưu tiên các trục liên vùng. Ông chỉ rõ: “Càng chỉnh trang nhỏ lẻ khi chưa có quy hoạch tổng thể và chưa được đầu tư bài bản thì khu vực lại càng tắc nghẽn do áp lực đô thị hóa và gia tăng dân số cơ học”.

Đứng trước yêu cầu đó, Quy hoạch phân khu 1/500 Dự án cải tạo, chỉnh trang và tái thiết đô thị Vĩnh Hưng – đang lấy ý kiến cộng đồng trên cơ sở Luật Thủ đô 2026 và Nghị quyết số 66/2026/NQ-HĐND – đã tích hợp trọn vẹn bốn bài học quốc tế.

Trong tổng diện tích 447 ha, Vĩnh Hưng tách bạch hai hợp phần: 206,1 ha tái thiết thành đô thị nén hiện đại; 240,9 ha còn lại là khu dân cư hiện hữu được cải tạo, chỉnh trang. Cách làm này tương đồng với mô hình của Thượng Hải: vừa bảo tồn cấu trúc làng xóm truyền thống, vừa dùng nguồn lực và hạ tầng từ khu tái thiết mới để hỗ trợ chỉnh trang khu vực cũ.

Dự án được định hướng phát triển theo mô hình TOD với sự tích hợp của 4 tuyến đường sắt đô thị (tuyến số 4, 8, 10 và 15). Các tổ hợp căn hộ, văn phòng và trung tâm thương mại ngầm được quy hoạch đấu nối trực tiếp vào hệ thống ga, hướng tới một chuỗi sinh hoạt khép kín “bước chân là tới tàu điện” khi các tuyến metro đi vào vận hành.

Áp dụng tư duy của Roppongi, Vĩnh Hưng đưa toàn bộ bãi đỗ xe và hạ tầng kỹ thuật (điện, viễn thông, thoát nước) xuống dưới lòng đất. Việc dồn mật độ vào các khối công trình cao tầng giúp diện tích cây xanh, công viên và mặt nước tăng ngoạn mục từ 1,89 ha lên 42,5 ha (gấp hơn 22 lần); quỹ đất cho công trình hạ tầng xã hội tăng từ 23,88 ha lên 83,68 ha (gấp 3,5 lần).

Để tránh vết xe đổ "quá tải hạ tầng", đề án cam kết hoàn thiện khung giao thông và tiện ích xã hội trước khi bàn giao nhà ở. Trục Bắc – Nam (mặt cắt 60 m, 10 làn xe) và trục Đông – Tây (40 m, 6 làn xe) sẽ được ưu tiên xây dựng. Mạng lưới ngõ hiện hữu được mở rộng từ 3–4 m lên 7–13,5 m và liên thông cho xe chữa cháy tiếp cận. Cùng với đó, cầu Cự Khối nối sang Long Biên được quy hoạch, để giảm tải cho cầu Vĩnh Tuy và Thanh Trì, đồng thời mở hướng phát triển ra Quốc lộ 5 và hướng biển. Dự án có sự tham gia của các đơn vị tư vấn quốc tế như HASSELL (Úc), MVRDV (Hà Lan) và Ney & Partners (Bỉ).

Tokyo mất 17 năm đàm phán và xây dựng để hoàn thành 11 ha tại Roppongi. Trong khi đó, Vĩnh Hưng đặt mục tiêu hoàn tất việc tái cấu trúc 447 ha trong giai đoạn 2026 – 2030. Đây là thách thức rất lớn về tiến độ giải phóng mặt bằng, tạo lập đồng thuận xã hội và kiểm soát chất lượng xây dựng.

Tuy nhiên, giới chuyên gia nhìn nhận Vĩnh Hưng đang đứng trước cơ hội chín muồi khi hội tụ đủ 3 yếu tố mang tính quyết định: hành lang thể chế thông thoáng (Luật Thủ đô 2026 và cơ chế thí điểm TOD), nhà đầu tư có nguồn lực cam kết đồng hành dài hạn, và tư duy quy hoạch đồng bộ kế thừa các bài học quốc tế.

Với nguyên tắc chia sẻ hài hòa giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân như KTS. Trần Ngọc Chính nhấn mạnh, bài toán tái thiết Vĩnh Hưng được kỳ vọng không chỉ giải quyết dứt điểm nghịch lý ngõ nhỏ - phố hẹp, mà sẽ trở thành khuôn mẫu tái thiết cho các khu vực nội đô mở rộng của Thủ đô.

Quốc Anh