Dự án Nam Khang Riverside không thể triển khai từ năm 2018 tới nay do chưa đủ điều kiện làm dự án nhà ở thương mại. Ảnh: Trọng Tín
Hơn 100.000 tỷ đồng đang “chôn” trong đất
Dự án Nam Khang Riverside tọa lạc tại mặt tiền đường Tam Đa, (TP. Thủ Đức, TP.HCM) có diện tích hơn 6,5 ha do Công ty cổ phần Xây dựng kinh doanh bất động sản Nam Khang (Công ty Nam Khang) làm chủ đầu tư. Dự án có 2 mặt giáp sông Tắc và gần kề với các tuyến giao thông quan trọng như cao tốc TP.HCM - Long Thành, đường Vành đai 2, Vành đai 3…
Dự án này từng được giới thiệu và chào bán rầm rộ từ cuối năm 2018, nhưng hiện vẫn chỉ là bãi cỏ hoang, chủ đầu tư không tiến hành bàn giao đất cho người mua như cam kết ban đầu. Khách hàng N.V.L cho biết, hồi đầu năm 2019, anh bỏ ra hơn 2 tỷ đồng để mua 1 nền đất trong dự án, nhưng đến năm 2021 mới tá hỏa khi dự án đã bị dừng lại và chủ đầu tư đang tìm đối tác để chuyển nhượng dự án. Lúc ấy, Công ty Nam Khang và Công ty May Land - đơn vị phân phối dự án đều vướng vào tranh chấp do dự án ách tắc pháp lý nên anh quyết định đòi lại tiền và tới giữa năm nay mới được chủ đầu tư thanh toán.
Nam Khang Riverside là 1 trong 62 dự án bất động sản chưa đủ điều kiện làm dự án nhà ở thương mại trong báo cáo mới đây của Sở Kế hoạch và Đầu tư gửi UBND TP.HCM về tình hình xử lý dự án đầu tư có sử dụng đất. Sở cũng kiến nghị UBND Thành phố không chấp thuận chủ trương đầu tư cho những dự án này vì không có đất ở theo Luật Nhà ở 2014, trong đó có thể kể đến dự án Saigon River Apartment (2,83 ha) do Công ty cổ phần Bất động sản Hiệp Phúc làm chủ đầu tư; Khu phức hợp Trường Phước Lộc (7,1 ha) do Công ty cổ phần Bất động sản Trường Phát Lộc làm chủ đầu tư; Khu dân cư CityLand (6,6 ha) do Công ty TNHH Đầu tư địa ốc Thành phố làm chủ đầu tư…
Ngoài ra, còn nhiều dự án khác cũng không đủ điều kiện như Khu nhà ở thấp tầng Tâm Đại Thành Công (30,64 ha) của Công ty TNHH Bất động sản Đại Thành Công; Khu nhà ở An Phú (6,1 ha) của Công ty cổ phần Địa ốc Thủ Thiêm; khu nhà ở tại phường Bình Trị Đông B, quận Bình Tân (2,5 ha) của Công ty cổ phần Phát triển Hoa Lâm; Khu căn hộ Điền Phúc Thành (15 ha) của Công ty TNHH Xây dựng và Kinh doanh nhà Điền Phúc Thành...
Hiện tại, có hàng trăm dự án tại TP.HCM không thể triển khai do vướng thủ tục pháp lý gây lãng phí nguồn lực lên tới hàng trăm nghìn tỷ đồng và tính riêng 62 dự án kể trên, có ít nhất hơn 100.000 tỷ đồng đang bị “chôn” trong đất (theo số vốn đầu tư chủ đầu tư công bố).
Theo lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc tầm trung có trụ sở tại TP.HCM, nếu không chấp thuận chủ trương đầu tư cho các dự án sẽ gây ra nhiều hệ lụy, nhất là với những dự án đã mở bán dưới hình thức góp vốn, đặt cọc bởi khi dự án không đủ điều kiện được cấp phép, chủ đầu tư sẽ phải trả lại tiền cho khách hàng, mà trong bối cảnh hiện nay, việc lo được khoản tiền lớn trong thời gian ngắn không hề dễ dàng, chưa kể nguy cơ xảy ra tranh chấp, kiện tụng kéo dài…
“Tại sao ngay từ đầu cơ quan quản lý không thông báo cho chủ đầu tư biết để thực hiện thủ tục pháp lý dự án theo đúng trình tự của pháp luật, mà đến nay mới công bố? Điều này không chỉ khiến doanh nghiệp, nhà đầu tư khổ sở, mà còn gây lãng phí rất lớn nguồn lực của xã hội”, vị lãnh đạo trên nói.
Nhùng nhằng “đất ở”
Hiện nay, số lượng dự án có 100% đất ở hoặc một phần đất ở chiếm không quá 5% tổng số dự án nhà ở thương mại trên thị trường, còn lại là 100% đất nông nghiệp chuyển đổi.
Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, nguyên nhân dẫn đến tình trạng các dự án không đáp ứng đủ điều kiện để được chấp thuận chủ trương đầu tư là Luật Nhà ở năm 2014 quy định, dự án phải có đất ở (thuần ở) hoặc đã có đất ở và các loại đất khác không phải đất ở (trong khu đất có ít nhất 1 m2 đất ở) mới được làm dự án.
Trong khi đó, theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện nay, số lượng dự án có 100% đất ở hoặc một phần đất ở chỉ chiếm không quá 5% tổng số dự án nhà ở thương mại trên thị trường, còn lại là 100% đất nông nghiệp chuyển đổi. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, là đầu tàu kinh tế cả nước, nhưng trong gần 2,5 năm qua, số dự án bất động sản được chấp thuận thủ tục đầu tư tại TP.HCM chỉ đếm trên đầu ngón tay, cụ thể: Năm 2021 có 7 dự án, năm 2022 có 2 dự án và 5 tháng đầu năm 2023 có thêm 2 dự án.
“Chấp thuận chủ trương đầu tư là bước đầu tiên (tạm gọi là bước 1) và quan trọng nhất trong hành trình chuẩn bị hồ sơ pháp lý cho một dự án bất động sản. Nếu doanh nghiệp không vượt qua được bước này, dự án không thể thực hiện các bước tiếp theo, đồng nghĩa với việc bị dừng lại toàn bộ, cho dù chi phí đã đổ vào dự án rất lớn”, ông Châu nói, đồng thời nhấn mạnh rằng, phần lớn dự án nhà ở gặp ách tắc hiện nay là do vướng quy định phải có đất ở hoặc vướng đất kênh rạch, đường đi… Điều này khiến rất nhiều doanh nghiệp không thể hoàn thành thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư dự án.
Thực tế, trong kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV vừa kết thúc, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trình Quốc hội cho ý kiến có đưa vào quy định, “cho phép chủ đầu tư có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất, trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê” được làm dự án nhà ở. Tuy nhiên, một số ý kiến cho rằng, nội dung này không thống nhất với quy định của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) khi chỉ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với đất ở hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở.
Đây không phải lần đầu tiên nội dung quan trọng này được thảo luận trên nghị trường Quốc hội để gỡ vướng cho doanh nghiệp, dự án. Tại kỳ họp bất thường lần thứ nhất (tháng 1/2022), khi trình dự thảo Luật sửa đổi 9 luật, Chính phủ đã đưa vào quy định loại đất khác (không phải đất ở) cũng được làm dự án nhà ở. Thế nhưng, khi thảo luận, bên cạnh những ý kiến chấp thuận, nhiều đại biểu Quốc hội đề nghị cân nhắc thận trọng và Luật được thông qua sau đó nhưng không đưa quy định này vào.
Do đó, ông Châu cho rằng, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi nên bổ sung trở lại quy định cho phép doanh nghiệp được mua đất nông nghiệp phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Bởi sau khi mua đất nông nghiệp, doanh nghiệp có trách nhiệm thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định pháp luật và không có sự khác biệt nhiều giữa việc dự án có hay không có đất ở.
“Chẳng hạn, Công ty A có quyền sử dụng 10 ha đất nông nghiệp, trong khu đất có một ngôi nhà với 100 m2 đất ở nên được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và được tính tiền sử dụng đất 300 tỷ đồng. Kế bên khu đất của Công ty A là Công ty B có quyền sử dụng 10 ha đất nông nghiệp thuộc khu vực quy hoạch khu đô thị, song trong khu đất của Công ty B không có ngôi nhà nào, không có đất ở, không đáp ứng quy định có đất ở và đất khác nên không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Công ty B dự kiến lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án nhà ở thương mại tương tự như dự án của Công ty A, nếu được công nhận chủ đầu tư thì cũng có thể được tính tiền sử dụng đất khoảng 300 tỷ đồng. Như vậy, không có sự khác biệt đáng kể về việc tính tiền sử dụng đất giữa 2 trường hợp này”, ông Châu nêu dẫn chứng.
