“Điểm nghẽn” lớn nhất hiện nay nằm ở thủ tục pháp lý dự án
Chờ sự đột phá
Theo chương trình dự kiến của Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV trước phiên bế mạc vào chiều ngày 29/11/2023, cả 3 dự án luật trên đều đã có thời gian khá dài để hoàn thiện trên cơ sở chắt lọc hàng trăm ý kiến của các đại biểu ở các kỳ họp, cùng với hàng ngàn ý kiến tham luận, góp ý của các chuyên gia, đại diện hiệp hội, doanh nghiệp tại nhiều hội thảo, tọa đàm khoa học lớn nhỏ khác nhau. Đặc biệt, riêng dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có tới 12 triệu ý kiến góp ý của nhân dân cả nước, trong đó có trên 1 triệu góp ý về tài chính đất đai, trọng tâm là giá đất.
Vì vậy, dù biết rằng độ khó, sự phức tạp khi sửa đổi đồng thời Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản lần này là rất lớn, nhưng như chia sẻ của nhiều thành viên thị trường là “phải làm cho đến cùng” bởi không thể chờ đến khi thị trường bất động sản chuyển từ trạng thái “khó khăn” sang “khủng hoảng” rồi mới giải cứu như cách đây hơn 10 năm khiến chi phí giải cứu rất “tốn kém” và hầu hết đều cho rằng, “điểm nghẽn” lớn nhất hiện nay nằm ở thủ tục pháp lý dự án hơn là dòng vốn.
Ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, quyết tâm gỡ vướng cho các doanh nghiệp, dự án của Chính phủ và các bộ, ngành, địa phương bước đầu mang đến tín hiệu tích cực, nhưng thị trường bất động sản vẫn đang đối mặt với nhiều thách thức cần tháo gỡ dứt điểm, nhất là hành lang pháp lý đất đai và các sắc luật liên quan khác do còn thiếu đồng bộ, chưa theo kịp sự phát triển của thị trường.
“Bối cảnh hiện tại có 3 vấn đề cần đặc biệt quan tâm là cơ chế chính sách, khả năng tiếp cận nguồn vốn và việc thực thi công vụ của các cơ quan quản lý bởi sẽ tác động rất lớn đến sự hồi phục của thị trường bất động sản”, ông Hải nhấn mạnh.
Về phía doanh nghiệp, thay vì thụ động chờ đợi chính sách như trước đây, đó là sự chủ động chung tay cùng tháo gỡ khó khăn, vướng mắc. Nhiều cuộc gặp gỡ, làm việc giữa doanh nghiệp với chính quyền địa phương, cơ quan quản lý nhà nước đã diễn ra với mong muốn các cơ quan chức năng nắm bắt rõ ràng hơn tình hình thực tế để có giải pháp cũng như sự điều chỉnh phù hợp. Nói như ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây, điều quan trọng nhất là các quy định mới ban hành phải như “kim chỉ nam” với các cơ chế đủ mạnh để điều tiết thị trường theo hướng hài hòa lợi ích của các bên, gồm người dân - doanh nghiệp - Nhà nước.
Đơn cử như câu chuyện phát triển nhà ở xã hội đang được Chính phủ thúc đẩy triển khai hiện nay, từ việc giới hạn biên độ lợi nhuận không hấp dẫn, bố trí quỹ đất khó khăn tới sự thiếu rõ ràng trong cơ chế ưu đãi… đều nằm ở quy định hiện hành chưa đồng bộ, chưa bao quát, chưa phù hợp với thực tiễn. Đặc biệt, các vấn đề về thu hồi đất, giao đất, chấp thuận chủ trương triển khai dự án nhà ở xã hội… đều gặp vướng mắc và không dễ để nhà đầu tư hoàn thiện thủ tục triển khai.
Cơ hội hoàn thiện pháp lý bất động sản
Đến thời điểm hiện tại, có thể nói thị trường địa ốc đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất nên sẽ chỉ tốt lên và điều này phụ thuộc rất lớn vào việc hoàn thiện sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Doanh nghiệp và Luật Kinh doanh bất động sản.
Theo công bố mới đây của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam trong 8 tháng đầu năm 2023 đạt gần 18,15 tỷ USD, tăng 8,2% so với cùng kỳ năm 2022.
Các quốc gia Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Malaysia, Thái Lan, Trung Quốc... đều rất quan tâm tới việc đầu tư vào Việt Nam và như đánh giá của Hiệp hội Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (VAFIE), Việt Nam đang có nhiều lợi thế thu hút FDI từ những nước này do gần gũi về địa lý, phong tục và văn hóa. Kể cả các dòng vốn từ Mỹ hay khu vực châu Âu dù thấp hơn so với các nước láng giềng Đông Á nhưng cũng đánh giá cao triển vọng của Việt Nam với nền kinh tế - chính trị - xã hội ổn định, dân số trẻ và tốc độ đô thị hóa cao.
Một mặt ghi nhận những nỗ lực của Việt Nam trong việc cải thiện môi trường đầu tư - kinh doanh, nhưng mặt khác, các nhà đầu tư nước ngoài cũng chỉ ra những rào cản, mà một trong số đó là thủ tục hành chính liên quan đến đất đai, xây dựng, phòng cháy chữa cháy, môi trường, hải quan…
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP-Invest), Thủ tướng Chính phủ đã có những chỉ đạo về việc giảm tải, đơn giản hóa thủ tục hành chính nên cần phải có một “cuộc cách mạng” thực sự trong hoạt động này. Đây cũng là một trong những giải pháp thiết thực hỗ trợ cho doanh nghiệp và thúc đẩy thị trường bất động sản,
Còn PGS-TS. Trần Kim Chung - nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, thị trường bất động sản đang ở thời điểm “chưa lên, không xuống”, song cơ hội chắc chắn nhiều hơn rủi ro. Trong đó, cơ hội lớn nhất là hoàn thiện các quy hoạch và quy định pháp luật liên quan đến thị trường này.
Ông Chung nhìn nhận, đến thời điểm hiện tại, có thể nói thị trường địa ốc đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất nên sẽ chỉ tốt lên và điều này phụ thuộc rất lớn vào việc hoàn thiện sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Doanh nghiệp và Luật Kinh doanh bất động sản. Chưa kể, nhìn lại quá trình phát triển cho thấy, mỗi chu kỳ tăng trưởng của thị trường địa ốc thường trùng với mỗi thời điểm sửa đổi luật.
“Về cơ bản, thị trường sẽ được tiếp thêm động lực từ việc hoàn thiện 3 sắc luật này và nếu mọi thứ diễn biến như hiện tại, không có sự đột biến, một chu kỳ tăng trưởng mới sẽ sớm đến với bất động sản”, ông Chung bình luận.
Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, khi việc sửa đổi 3 sắc luật được thông qua sẽ tác động lâu dài đến thị trường bất động sản theo hướng tích cực, đồng thời bịt được những lỗ hổng trước đây, gia tăng tính minh bạch. Bên cạnh đó, sẽ có những chế tài nghiêm túc, khắt khe để các chủ đầu tư thực hiện dự án phải tuân theo đúng quy định pháp luật và tạo ra một thị trường bất động sản cởi mở hơn, chứ không phải theo cơ chế “xin - cho” như hiện tại.
Cũng theo ông Toản, với những quy định mới, mảng bất động sản đầu tư sẽ không còn lợi nhuận vượt trội như trước, giá nhà đất cũng bình ổn hơn. Trước đây, các chu kỳ bất động sản thường ngắn, chỉ diễn ra trong vài ba năm, nhưng chu kỳ sắp tới sẽ kéo dài hơn nếu không có những biến động lớn về kinh tế, chính trị. Đây cũng là giai đoạn thanh lọc các đối tượng tham gia thị trường, đặc biệt là các đơn vị phát triển dự án.
