Hạn chế dòng tiền đầu cơ vào thị trường bất động sản nhằm giúp thị trường phát triển bền vững
Dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN có hai điểm nhấn khá quan trọng là thắt lại tỷ lệ sử dụng vốn huy động ngắn hạn cho vay trung, dài hạn của các ngân hàng từ 60% xuống còn 40% và nâng hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản (BĐS) lên 250%.
Theo phản ánh từ phía Hiệp hội BĐS cũng như nhiều doanh nghiệp BĐS, những thay đổi này nếu thành hiện thực sẽ thắt lại dòng vốn vào lĩnh vực BĐS, trong khi chi phí cho vay BĐS cũng sẽ tăng cao, dẫn đến nguy cơ tăng lượng hàng tồn kho BĐS, tăng dự án dở dang và làm giảm cơ hội mua nhà chính đáng của người dân…
Tuy nhiên, phía Ngân hàng Nhà nước (NHNN) lại có ông Nguyễn Hữu Nghĩa, Chánh Thanh tra Cơ quan Thanh tra giám sát NHNN phân tích, giả định mọi yếu tố khác không thay đổi, với quy mô và cơ cấu nguồn vốn tại thời điểm cuối năm 2015, tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn sử dụng cho vay trung, dài hạn bình quân của hệ thống tín dụng là 31% thì các TCTD vẫn còn có khả năng cấp tín dụng trung, dài hạn thêm cho nền kinh tế, bao gồm cả lĩnh vực BĐS khoảng 540.000 tỷ đồng mới tới giới hạn 40% theo quy định của dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư 36.
Bên cạnh đó, theo ông Nghĩa, việc điều chỉnh hệ số rủi ro các khoản cho vay kinh doanh BĐS từ 150% lên 250% ảnh hưởng không đáng kể đến tỷ lệ an toàn vốn. Theo đó, tỷ lệ an toàn vốn bình quân của toàn hệ thống các TCTD giảm từ 13% xuống 12,1%. Với tỷ lệ an toàn vốn bình quân toàn hệ thống đến cuối năm 2015 là 13% thì các TCTD vẫn còn có thể cho vay kinh doanh BĐS với số vốn bổ sung lên đến 650.000 tỷ đồng mới tới giới hạn tỷ lệ an toàn vốn 9%.
Nhận định về động thái chính sách của NHNN, TS. Nguyễn Đức Hưởng, Phó Chủ tịch thường trực HĐQT LienVietPostBank cho rằng, việc sửa đổi này là cần thiết để nâng cao chất lượng tín dụng và hướng đến một hệ thống ngân hàng an toàn, lành mạnh hơn, bởi đã xuất hiện những mầm mống làm căng thẳng lãi suất. Tín dụng trung, dài hạn của hệ thống tín dụng tăng rất nhanh trong năm 2015 (29%) và chiếm tỷ trọng gần 50% tổng dư nợ tín dụng, làm gia tăng rủi ro mất cân đối kỳ hạn nguồn vốn và sử dụng vốn.
“Chính vì cho vay BĐS quá nhiều trong thời gian qua nên các ngân hàng thiếu vốn đã buộc tạm thời đưa lãi suất lên cao. Đối tượng thực sự có rủi ro là kinh doanh BĐS, các ngân hàng buộc phải xem xét lại, không thể cho vay ào ạt, chọn lọc những đối tượng có đủ năng lực vốn, kinh nghiệm mới cho vay. Việc siết này không phải là một cơn “sốc”, mà đang được kiểm soát một cách từ từ”, ông Hưởng nói và cho rằng, giá dầu có thể tăng, lạm phát tăng, nếu đồng thời với đó là sốt thị trường BĐS sẽ phá hủy nền kinh tế.
Trao đổi với ĐTCK, nhiều chuyên gia cùng chung quan điểm, việc các ngân hàng đẩy lãi suất lên cao không loại trừ là do một số ngân hàng nhỏ cho vay BĐS lớn, thanh khoản gặp vấn đề, buộc phải nâng lãi suất lên nhằm thu hút tiền gửi, khiến các ngân hàng lớn phải đẩy lãi suất lên theo để giữ chân khách hàng. Bởi vậy, việc sửa đổi Thông tư 36 là cần thiết để ngăn ngừa từ xa việc các ngân hàng nhỏ chạy đua đổ vốn vào lĩnh vực BĐS, từ đó gây hệ lụy cho cả hệ thống.
“Mèo nhỏ bắt chuột nhỏ, các ngân hàng nên tự lượng sức mình khi đổ vốn vào lĩnh vực đòi hỏi lượng vốn lớn, thời hạn dài và vì thế cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro như BĐS”, một chuyên gia nhấn mạnh.
Thực tế, dự thảo Thông tư 36 sửa đổi cũng nêu rất rõ, đối tượng là BĐS, là những món vay công trình mà các đối tượng đầu tư sinh lời, còn cho vay nhà ở chính sách, cho vay tiêu dùng mua nhà để ở không thuộc đối tượng hạn chế này, nghĩa là Dự thảo đã rộng đường hơn cho những đối tượng có nhu cầu nhà ở thực. Điều này hạn chế dòng tiền đầu cơ vào thị trường BĐS và như vậy mới có thể phát triển bền vững.
“Dự thảo Thông tư 36 ảnh hưởng đến “nồi cơm” của những doanh nghiệp bấp bênh, nhưng đối với những doanh nghiệp có năng lực thực sự sẽ không ngại. Thông tư 36 sửa đổi nhằm giữ ấm lâu dài cho thị trường BĐS. Bởi thị trường muốn ấm lâu dài phải xây dựng trên cơ sở chọn lọc khách hàng tốt”, TS. Hưởng khẳng định.
