Với các chủ đầu tư dự án bất động sản, rủi ro chính sách là đáng lo ngại nhất. Ảnh: Dũng Minh
Luật “lấn cấn”, doanh nghiệp khó làm
Trong khi những vấn đề tranh luận tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn còn nguyên sức nóng sau khi kỳ họp thứ 4 - Quốc hội khóa XV dự thảo luật này ra cho ý kiến, việc tháo gỡ các nút thắt tại 2 sắc luật có liên quan mật thiết là Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng là chủ đề rất được quan tâm, bởi chỉ còn hơn 6 tháng nữa là 3 sắc luật này sẽ được đưa ra bàn thảo tại Quốc hội để thông qua.
Việc sửa đổi là cần thiết vì qua gần 10 năm thực thi đã bộc lộ nhiều kẻ hở, bên cạnh những bất cập cố hữu như sự chồng chéo, thậm chí là xung đột giữa các sắc luật, mà nói như TS. Phạm Duy Nghĩa - trọng tài viên Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC), giảng viên Đại học Fullbright, những bất cập này gây quá nhiều khó khăn cho cả người dân, doanh nghiệp lẫn cơ quan quản lý.
“Chúng ta nên sửa thế nào để tăng tính thống nhất, giảm rủi ro pháp lý cho các dự án bất động sản? Ưu tiên sửa những luật gì, sửa để đạt mục đích gì, về lâu dài nên làm như thế nào?”, ông Nghĩa đặt vấn đề.
Trên thực tế, điều băn khoăn nhất được nhiều lãnh đạo doanh nghiệp chia sẻ khi ngồi trên “ghế nóng” tại các tọa đàm, hội thảo hay talkshow về thị trường bất động sản do Báo Đầu tư tổ chức thời gian qua, đó là việc các sắc luật sau khi sửa đổi có tháo gỡ được “ma trận” thủ tục pháp lý đang bủa vây doanh nghiệp, có tạo điều kiện để doanh nghiệp phát triển các loại hình nhà ở theo xu thế chung hay không.
Lấy dẫn chứng là nhà ở xã hội, nhà ở giá vừa túi tiền - phân khúc lẽ ra phải được hưởng lợi nhiều nhất kể từ khi Luật Nhà ở ra đời, bởi đây là lời giải cho bài toán chênh lệch cung - cầu, hay sự bất hợp lý khi giá nhà cao gấp hàng chục lần thu nhập của đại bộ phận lao động phổ thông hiện nay. Thế nhưng, thực tế không như kỳ vọng, khi mà phân khúc này gần như vắng bóng trên thị trường từ nhiều năm nay.
Kinh nghiệm quốc tế cũng cho thấy, đầu tư 1 m2 nhà ở cần 17-25 công lao động, đầu tư 1 USD vào bất động sản thì thu hút được 1,5-2 USD vốn xã hội tham gia. Chính vì vậy, để củng cố nền kinh tế phát triển bền vững, mục tiêu cải cách thể chế, chính sách pháp luật cần phải được đưa lên hàng đầu.
Trước đó, Bộ Xây dựng từng thừa nhận rằng, các chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân chưa đủ hấp dẫn, từ việc chủ đầu tư bị khống chế lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không được vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư, tới dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất nhưng vẫn phải thực hiện thủ tục tính toán tiền sử dụng đất, hay như ưu đãi giảm 50% thuế nhưng thực chất đối tượng được hưởng là người mua nhà, chứ không phải chủ đầu tư, bởi theo quy định ưu đãi không được tính vào giá bán…, bên cạnh hàng loạt điều kiện, yêu cầu pháp lý khắt khe khác… khiến cho doanh nghiệp nản lòng.
“Doanh nghiệp có thể co kéo để triển khai dự án nếu muốn, nhưng thực tế là rất chật vật nên hầu hết đều ‘né’ làm nhà ở xã hội bởi lợi nhuận thu về chưa tương xứng với rủi ro tiềm ẩn, nhất là khi ngày càng có nhiều yếu tố bất định tác động như dịch bệnh, lạm phát, lãi suất tăng, dòng tiền khan hiếm…”, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản chia sẻ, đồng thời cho biết thêm, đó là chưa kể việc xác định giá trước khi thực hiện bán, cho thuê, cho thuê mua đối với nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách phải được cơ quan nhà nước cấp tỉnh thẩm định cũng làm kéo dài thời gian hoàn thiện dự án, gây tốn kém cho doanh nghiệp.
Một vấn đề khác liên quan tới Luật Nhà ở sửa đổi rất được quan tâm hiện nay, đó là đề xuất về thời hạn sở hữu nhà chung cư của Bộ Xây dựng với 2 phương án: Bổ sung mới quy định về thời hạn chung cư căn cứ theo thời hạn sử dụng công trình, hoặc giữ nguyên như quy định hiện hành (tức là không quy định thời hạn sở hữu, người mua nhà được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất lâu dài, ổn định).
Thực tế, quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn đã xuất hiện ở nhiều quốc gia trên thế giới, nhưng theo nhiều thành viên thị trường, sẽ không dễ hoặc chưa thể sớm thay đổi được tư duy của đại bộ phận người dân nếu áp dụng ngay tại Việt Nam, khi mà tâm lý coi bất động sản là tài sản sở hữu lâu dài đã ăn sâu bám rễ, kể cả những người trẻ vốn sẵn sàng thích nghi với những điều “mới”, “lạ”.
Theo đó, phương án được nhiều chuyên gia đề xuất là lấy mốc thời hạn Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực để làm căn cứ thực hiện một số quy định. Cụ thể, không quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn áp dụng đối với tất cả nhà chung cư xây dựng sau ngày luật có hiệu lực thi hành, còn đối với các nhà chung cư có trước ngày luật có hiệu lực thì được sở hữu vô thời hạn.
Cùng với đó, nên giữ nguyên quy định của Luật Nhà ở 2014 về quyền sở hữu nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất. Theo đó, công nhận quyền sở hữu nhà chung cư không có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài hoặc công nhận quyền sở hữu nhà chung cư có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất có thời hạn.
Ngoài ra, nhiều đại biểu Quốc hội cũng cho rằng, để bảo vệ quyền lợi của người dân, cần phải xây dựng thêm các quy định về trình tự đăng ký quyền sở hữu, thay đổi nội dung đăng ký quyền sở hữu đối với nhà chung cư và quy định bảo đảm quyền sở hữu của người dân trong các trường hợp cần phải tu sửa nhà chung cư xuống cấp, trong đó phải đảm bảo sau khi tu sửa, xây mới nhà chung cư thì người dân vẫn có quyền sở hữu đối với nhà chung cư mới, hạn chế tình trạng người dân bị buộc phải miễn cưỡng bán lại quyền sở hữu của mình.
Cơ chế tốt, thị trường sẽ tốt
Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, năm 2019, ngành bất động sản đóng góp 4,21% GDP, năm 2020 đóng góp 4,42% GDP và bình quân 10 năm đóng góp 4,5-4,7% GDP. Còn theo tính toán của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), bao gồm cả đóng góp trực tiếp và gián tiếp, ngành bất động sản đóng góp nhiều hơn con số thống kê, cụ thể năm 2019 đạt 7,62% GDP.
“Việc phát triển nhà ở nói riêng, thị trường bất động sản nói chung đóng góp rất lớn vào sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Ngành bất động sản phát triển kéo theo hàng chục, thậm chí hàng trăm ngành nghề khác phát triển. Mặt khác, nhà ở là sản phẩm tiêu dùng, các công trình xây dựng trở thành sản phẩm thương mại sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Không chỉ thu hút đầu tư trong nước, lĩnh vực bất động sản còn thu hút rất lớn sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài”, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch thường trực VNREA nói.
Kinh nghiệm quốc tế cũng cho thấy, đầu tư 1 m2 nhà ở cần 17-25 công lao động, đầu tư 1 USD vào bất động sản thì thu hút được 1,5-2 USD vốn xã hội tham gia.
Trên thực tế, các vấn đề nêu trên mới chỉ một phần nhỏ trong dự án Luật Nhà ở sửa đổi đang được thảo luận và lấy ý kiến rộng rãi các thành viên thị trường. Bên cạnh đó, còn nhiều nội dung khác cũng được quan tâm như các vấn đề về quyền sở hữu đối với các tài sản thuộc loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, văn phòng, các sản phẩm bất động sản mới... Chỉ giải quyết được những vấn đề này mới tạo ra được một môi trường kinh doanh bình đẳng, thuận lợi và đáp ứng được các mục tiêu phát triển quốc gia.
