Chủ đầu tư bất động sản đang khá “lo lắng” với dự thảo Thông tư 36 đang lấy ý kiến
Thực tế, Thông tư 36 quy định rất rộng với nhiều lĩnh vực cho vay, chứ không chỉ dành riêng cho vay lĩnh vực chứng khoán hay bất động sản. Mục đích của việc sửa đổi, theo NHNN, là nhằm làm rõ các thuật ngữ, khái niệm để thống nhất cách hiểu của các ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài; đồng thời, siết chặt hoạt động của các ngân hàng nhằm nâng cao tính an toàn, đảm bảo sự ổn định của hệ thống ngân hàng nói chung và nền kinh tế nói riêng.
Do vậy, tác động của Thông tư 36 là khá rộng. Theo nghiên cứu của Công ty chứng khoán Vietcombank, dự thảo Thông tư 36 mà NHNN đưa ra tác động đến hoạt động của 4 thị trường trọng yếu là: trái phiếu, cổ phiếu, bất động sản và hệ thống ngân hàng thương mại.
Đối với thị trường bất động sản, nếu áp dụng quy định như dự thảo thì phía cầu bất động sản có thể chịu tác động xấu vì dòng tiền sẽ bị hạn chế rõ rệt so với giai đoạn trước. Nguyên nhân là do dự thảo hạ tỷ lệ sử dụng vốn trung dài hạn cho vay từ 60% xuống 40% và nâng hệ số rủi ro các khoản phải đòi bất động sản từ 150% lên 250%.
Bất động sản là tài sản giá trị lớn, nên người mua nhà có tỷ lệ không nhỏ phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng. Thực tế, lãi suất giảm và việc các ngân hàng chú trọng đẩy tín dụng cho người có nhu cầu mua nhà là nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản khởi sắc hơn một năm qua. Vì vậy, việc siết lại không thể nói là không ảnh hưởng tới thị trường bất động sản.
Tất nhiên về phía NHNN cũng có lý do để làm việc này, việc hạ tỷ lệ sử dụng vốn trung dài hạn cho vay trung dài hạn làm giảm bớt rủi ro thanh khoản của hệ thống ngân hàng trong mọi lĩnh vực cho vay. Đối với riêng bất động sản sẽ bớt đi rủi ro bong bóng, nguyên nhân của hàng loạt các khoản nợ xấu mà ngành ngân hàng vẫn chưa xử lý xong.
Hai phía đều có lý, và chủ thể chịu ảnh hưởng sớm nhất là các ngân hàng thương mại cũng vừa đưa ra… cái lý của họ.
Sửa Thông tư 36 sớm là… sốc
Góp ý về Dự thảo Thông tư 36, Hiệp hội Ngân hàng cho biết, việc quy định các tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, đầu tư trái phiếu Chính phủ, dư nợ cho vay trên tổng tiền gửi sẽ hợp lý hơn nếu được nghiên cứu quy định gắn với quản trị rủi ro thanh khoản, quản trị tài sản nợ, tài sản có vì mỗi loại nguồn vốn, tài sản có kỳ hạn khác nhau, lãi suất khác nhau.
“Việc quy định chung như Dự thảo là chưa đủ cơ sở thuyết phục”, Hiệp hội Ngân hàng cho biết.
Đối với các mức điều chỉnh, có trường hợp quy định mức tỷ lệ tăng/giảm quá lớn sẽ gây khó khăn cho công tác quản trị nguồn lực của các ngân hàng, do vậy, cần nghiên cứu quy định mức tăng, giảm hợp lý với lộ trình phù hợp.
“Việc giảm mạnh tỷ lệ tối đa sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn từ 60% xuống 40% cần có lộ trình giảm dài hơn để các ngân hàng kịp thời có biện pháp nhằm đảm bảo tuân thủ quy định của NHNN. Việc thay đổi hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản từ 150% lên 250% gây ảnh hưởng đột ngột tới hoạt động kinh doanh của các ngân hàng, nên đề nghị NHNN xem xét có lệ trình áp dụng để các ngân hàng có thời gian đưa ra chính sách hợp lý điều chỉnh hoạt động cho vay bất động sản hiện nay”, Hiệp hội Ngân hàng nhấn mạnh.
Việc giảm mạnh tỷ lệ tối đa sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn từ 60% xuống 40% cần có lộ trình giảm dài hơn
Trao đổi với Đầu tư Chứng khoán, các lãnh đạo ngân hàng đều chung nhận định, Thông tư 36 với các quy định khá chi tiết đã tạo ra thuận lợi cho công tác cấp tín dụng của các ngân hàng. Tuy nhiên, Thông tư 36 mới ban hành, vừa đi vào thực tế kinh doanh mà giờ lại thay đổi ngay thì “hơi căng”, bởi không thể một TCTD nào đó đang triển khai kinh doanh “ầm ầm” đến ngày 31/12/2016 xong rồi đến ngày 1/1/2017 lại áp dụng Thông tư 36 sửa đổi ngay được.
“Muốn áp dụng Thông tư 36 sửa đổi thời điểm 1/1/2017 thì ngay từ bây giờ các ngân hàng phải điều chỉnh chính sách kinh doanh mới kịp nhưng cấu trúc về tài sản nợ, tài sản có của các ngân hàng rất lớn. Việc hướng vào hay hướng ra một ngành nào hay thay đổi danh mục kinh doanh cần phải có thời gian chứ không thể tháng này làm thế này rồi tháng sau tuyên bố không làm danh mục này nữa. Đó là chưa kể có nhiều dự án bất động sản khi đã ký cam kết cung cấp tín dụng nghĩa là ngân hàng phải cung cấp cho đủ vòng đời của dự án mà đương nhiên không thể giải ngân hết trong một lần, phải theo tiến độ”, Phó Tổng Giám đốc một ngân hàng TMCP nói.
