Để trở thành điểm đến hấp dẫn dòng vốn nước ngoài, Việt Nam cần giải quyết vấn đề bảo đảm bằng quyền sử dụng đất. Ảnh: Đ.T.
Tạo cơ chế để huy động vốn quốc tế
Để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, Việt Nam cần huy động hiệu quả các nguồn lực, trong đó, dòng vốn nước ngoài đóng vai trò quan trọng. Hiện nay, không chỉ doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), mà cả doanh nghiệp trong nước cũng đang có xu hướng sử dụng nguồn tài chính từ bên ngoài để đáp ứng các mục tiêu phát triển.
Nếu cơ chế đảm bảo bằng quyền sử dụng đất có thay đổi tích cực, thì sẽ giúp Việt Nam thu hút được nhiều nguồn tài chính quốc tế hơn. Đây là vấn đề cần quan tâm khi sửa đổi Luật Đất đai, nhằm thu hút các nhà đầu tư nước ngoài.
Theo quy định hiện hành, doanh nghiệp trong nước không thể thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho các khoản vay nước ngoài. Trong khi đó, trên thế giới và khu vực, nhiều quốc gia đã thực hiện thông lệ này với các quy định phù hợp nhưng cũng rất nghiêm ngặt để bảo vệ quốc gia.
Việc Việt Nam hạn chế bảo đảm bằng đất đai đối với các bên cho vay nước ngoài làm giảm nguồn vốn sẵn có và tăng chi phí vay đối với các doanh nghiệp trong nước. Điều này làm giảm sức cạnh tranh trong thu hút đầu tư. Bên cạnh đó, Chính phủ cũng gặp khó khăn hơn trong việc giám sát nguồn tài chính nước ngoài, vì khi các bên liên quan không được bảo đảm cơ bản, họ sẽ tìm ra các cơ chế phức tạp để bảo đảm cho các khoản vay.
Hiện thị trường xử lý nợ xấu vẫn chưa phát triển ở Việt Nam, nên quy định hạn chế thế chấp tạo rào cản đối với các nhà đầu tư nước ngoài muốn tham gia thị trường xử lý nợ xấu, cũng như muốn mang nguồn vốn và kiến thức chuyên môn đến Việt Nam.
Theo chúng tôi, Việt Nam cần điều chỉnh Luật Đất đai phù hợp với các tiêu chuẩn toàn cầu. “Thời điểm tốt nhất để bắt đầu trồng cây là 20 năm trước, thời điểm tốt thứ hai là bây giờ”. Khi chúng ta không bắt đầu trong quá khứ, thì thời điểm tốt thứ hai để sửa đổi Luật Đất đai là ngay bây giờ.
Hai phương án đề xuất
Để trở thành điểm đến hấp dẫn dòng vốn nước ngoài, Việt Nam cần giải quyết vấn đề bảo đảm bằng quyền sử dụng đất. Về vấn đề này, chúng tôi đề xuất 2 phương án.
Một là, áp dụng cơ chế thế chấp trực tiếp: cho phép doanh nghiệp trong nước thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trực tiếp cho bên cho vay nước ngoài.
Cơ chế này có thể kèm theo các điều kiện và điều khoản hạn chế, như loại trừ một số loại đất; giới hạn thời gian nắm giữ của bên cho vay trước khi bán tài sản cho bên mua trong nước trong trường hợp bên vay không trả được nợ… Trên cơ sở đó, có thể sửa đổi Luật Đất đai sao cho công bằng và khả thi cho tất cả các bên.
Hầu hết các quốc gia đang phát triển, trong đó có các nước láng giềng của Việt Nam như Trung Quốc, Indonesia, Thái Lan, Malaysia, Campuchia… đều cho phép áp dụng một số hình thức thế chấp tài sản đảm bảo đối với bên cho vay nước ngoài. Nhiều quốc gia trong số này cho phép bên cho vay nước ngoài sở hữu và thanh lý tài sản bảo đảm là đất, khi bên vay không trả được nợ.
Hai là, nếu không áp dụng cơ chế thế chấp trực tiếp, có thể áp dụng giải pháp “nhẹ nhàng” hơn - cơ chế thế chấp gián tiếp.
Theo cách tiếp cận này, bên cho vay nước ngoài không trực tiếp nắm giữ tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất, mà nắm giữ gián tiếp thông qua đại lý quản lý tài sản bảo đảm (có thể là một tổ chức tín dụng trong nước). Trường hợp bên vay không trả được nợ, đại lý quản lý tài sản bảo đảm sẽ xử lý thanh lý tài sản bảo đảm để trả nợ cho bên cho vay. Myanmar, Nigeria, UAE... là những quốc gia áp dụng cơ chế này.
Sửa đổi Luật Đất đai phù hợp với tiêu chuẩn toàn cầu
Cả hai phương án đề xuất trên đều phù hợp với các nguyên tắc hiện hành của pháp luật đất đai tại Việt Nam, nên khung pháp lý hiện hành sẽ không cần phải thay đổi quá nhiều. Ở Việt Nam cũng đã có tiền lệ là các dự án điện BOT được cho phép thế chấp trực tiếp cho nhà đầu tư quốc tế.
Triển khai các giải pháp này sẽ giúp Việt Nam huy động được nguồn vốn lớn hơn và hiệu quả hơn từ các nhà cho vay nước ngoài. Các giải pháp bảo đảm thế chấp có thể giảm ít nhất 30 - 50 điểm cơ bản (bps) lãi suất cho các doanh nghiệp trong nước.
Như đã đề cập, khi áp dụng các giải pháp trên, Việt Nam có thể bổ sung những quy định loại trừ, đặc biệt đối với đất đai và tài sản ở các khu vực nhạy cảm hoặc được bảo vệ. Việt Nam có thể xây dựng Luật Đất đai phù hợp với các tiêu chuẩn toàn cầu và đưa vào các điểm/nội dung giới hạn, loại trừ phù hợp để bảo vệ chủ quyền quốc gia.
Một số ý kiến cho rằng, việc cho phép thế chấp tài sản đảm bảo đối với bên cho vay nước ngoài có thể dẫn đến việc vay nợ quá mức, gây khó khăn cho công tác quản lý ngoại hối, nhưng điều này không đúng. Lý do là, Việt Nam đã có những quy định rất chặt chẽ về kiểm soát vay nước ngoài đối với các doanh nghiệp và tổ chức tín dụng. Theo đó, Việt Nam có thể áp dụng cơ chế bảo đảm bằng quyền sử dụng đất thông qua một khuôn khổ tích hợp, kết hợp các chính sách tài khóa, tiền tệ, quản lý tỷ giá… đi kèm với các biện pháp quản lý dòng vốn.
Thế chấp quyền sử dụng đất và bất động sản để vay vốn quốc tế là thông lệ toàn cầu, nhất là khi tất cả các quốc gia đang nỗ lực huy động vốn và cạnh tranh thu hút đầu tư cho phát triển bền vững.
Dòng tiền đầu tư rất linh hoạt và sẽ tìm đến nơi thân thiện với doanh nghiệp nhất. Vốn nước ngoài sẽ chảy vào các quốc gia có khuôn khổ pháp lý tốt, bao gồm cả luật đất đai. Việt Nam muốn thu hút nguồn tài chính toàn cầu và trên thực tế, Việt Nam cũng là một điểm đến hấp dẫn của dòng vốn này.
Vì vậy, theo chúng tôi, Việt Nam cần sửa đổi hoàn thiện Luật Đất đai để thu hút hiệu quả nguồn tài chính toàn cầu, trở thành một đối tác tốt, phù hợp với các thị trường hàng đầu. Chúng tôi hoàn toàn tin tưởng, Việt Nam sẽ đạt được điều này.
