Dòng tiền vẫn chảy vào đất nền
Không còn cảnh tượng giao dịch nóng hầm hập và giá tăng vọt khi vừa trao tay như năm 2017, nhưng thị trường đất nền TP.HCM hiện nay vẫn diễn ra những cơn sóng ngầm tại một số khu vực được các nhà đầu tư nhìn nhận còn nhiều tiềm năng, đặc biệt là với các quận, huyện có mật độ dân cư cao, hạ tầng phát triển như quận 12, Gò Vấp, quận 2, quận 9, Thủ Đức.
Khác với tình trạng sôi động của năm ngoái khi có tới gần 7.200 lô đất được tung ra thị trường, giao dịch trên thị trường đất nền từ đầu năm 2018 đến nay đã hạ nhiệt đáng kể.
Dữ liệu từ Công ty Tư vấn DKRA cho thấy, trong quý II/2018, thị trường đất nền, nhà phố TP.HCM chỉ có 470 nền đất được chào bán, trong đó hơn một nửa tập trung ở khu vực phía Bắc, còn khu vực phía Đông và phía Tây chỉ có vài chục nền.
Tuy nhiên, cũng giống như năm ngoái, nguồn cung năm nay ra đến đâu đều được mua hết đến đó, chứng tỏ đất nền vẫn được giới đầu tư săn lùng.
Mới đây, thông tin về Dự án Khu dân cư An Sương (phường Tân Hưng Thuận, quận 12) chuẩn bị chào bán đất nền có sổ đỏ đã ngay lập tức gây sốt trên thị trường.
Tuy nhiên, dù tổng diện tích dự án lên tới 64 ha, nhưng một phần dự án đã được đưa vào kinh doanh từ lâu, nên số lượng đất nền dự án chào bán đợt này rất hạn chế.
Đặc biệt, hạ tầng dự án đã hoàn thiện và chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nên các lô đất có thể ra ngay sổ đỏ cho khách hàng.
Nguồn cung đất nền đã hiếm, đất nền có sổ đỏ lại càng hiếm hơn, dẫn đến tình trạng các nhà đầu tư đang tìm đủ mọi cách để giành được suất mua từ nhà phân phối độc quyền Eximrs.
Ông Trần Dũng Tuấn, Giám đốc kinh doanh và tiếp thị, Công ty cổ phần Phát triển và Kinh doanh Nhà (HDTC) lý giải, sở dĩ đất nền có sổ đỏ khan hiếm là do trên thị trường TP.HCM hiện nay, nhiều chủ đầu tư phát triển dự án đất nền nhỏ lẻ do thiếu tiềm lực tài chính hoặc chưa am hiểu luật pháp, nên chưa hoàn thiện pháp lý để ra sổ.
“Bằng năng lực và uy tín, chúng tôi đã hoàn thiện pháp lý và ra sổ đỏ cho khách hàng mua đất tại Khu dân cư An Sương, nên tạo được sự yên tâm tuyệt đối”, ông Tuấn khẳng định.
Tương tự, 140 sản phẩm của một dự án khác tại quận 9 vừa được tung ra thị trường mới đây đã được đặt mua hết chỉ trong một buổi sáng.
Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, do nguồn cung khan hiếm, trong khi nhu cầu rất lớn, nên giao dịch đất nền, nhà phố gần đây diễn ra chủ yếu trên thị trường thứ cấp và tại nhiều dự án ở khu vực trung tâm, được đầu tư bài bản giá không ngừng tăng lên.
Đơn cử, tại một dự án nhà phố trên đường Tăng Nhơn Phú, quận 9 (TP.HCM) do Công ty Phát triển Nhà Thủ Đức đầu tư, được bán ra thị trường cách đây 2 năm, hiện tại giá giao dịch trên thị trường thứ cấp đã tăng hơn gấp đôi.
Theo một nhân viên môi giới khu vực này, anh vừa môi giới thành công một lô đất mặt tiền đường Tăng Nhơn Phú của dự án trên với mức giá lên đến 83 triệu đồng/m2, trong khi lô đất này trước đây được chủ đầu tư bán ra chưa đến 40 triệu đồng/m2.
Tương tự, tại Dự án Monlight Residences, tọa lạc trên 2 mặt tiền đường Đặng Văn Bi và Dân Chủ (quận Thủ Đức) do Tập đoàn Hưng Thịnh làm chủ đầu tư, trước đây có giá bán trung bình từ 55 - 65 triệu đồng/m2, hiện đã tăng lên 80 - 100 triệu đồng/m2, nhưng không có người bán.
Có hay không hiện tượng “thổi giá”?
Liên tục trong nhiều năm qua, thị trường đất nền tại TP.HCM không ngừng tăng mạnh, đặc biệt là từ đầu năm 2017 đến nay. Trước việc giá đất nền nhiều nơi tăng nóng, mới đây, UBND TP,HCM đã ban hành Văn bản 4307/UBND-ĐT chỉ đạo các sở, ngành liên quan kiểm tra, rà soát tình trạng tăng giá nhà ở riêng lẻ và đất nền trên địa bàn TP.HCM.
Theo đó, UBND TP.HCM giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND quận, huyện các đơn vị liên quan kiểm tra, yêu cầu chủ đầu tư công khai, minh bạch thông tin về tiến độ dự án bất động sản, công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị…
Giao Công an phối hợp với UBND quận, huyện kiểm tra, rà soát, sàng lọc các đối tượng cung cấp thông tin sai lệch về các dự án bất động sản, dự án hạ tầng kỹ thuật đô thị… hoặc có dấu hiệu lừa đảo trong việc môi giới, giao dịch bất động sản để xử lý theo quy định.
Theo phân tích của giới chuyên môn, thực tế thời gian qua có chuyện một số khu vực, nhất là khu vực xa trung tâm, sản phẩm không phục vụ nhu cầu sử dụng, mang yếu tố đầu cơ bị “thổi giá” là có thật.
Song đối với đất nền trong các khu dân cư, có sự kết nối tốt về hạ tầng, dịch vụ đáp ứng nhu cầu an cư tăng giá là do quy luật của thị trường.
Báo cáo thị trường của DKRA cho rằng, các dự án đất nền đáp ứng nhu cầu thật luôn thanh khoản cao và đa số khách hàng, chiếm khoảng 70 - 80% là nhà đầu tư, vì kỳ vọng tăng giá.
Đất nền luôn là loại hình được người Việt ưa chuộng do tính ổn định và bền vững, nhưng do tình trạng khan hiếm, nên thị trường này càng được nhiều khách hàng mua ở và khách đầu tư đặc biệt quan tâm, từ đó thúc đẩy giá đất nền tăng lên.
Phân tích diễn biến thị trường đất nền trong thời gian gần đây, bà Trần Thị Cẩm Tú, Tống giám đốc Eximrs cho rằng, nhu cầu mua đất nền làm tài sản vẫn được ưa chuộng và tiếp tục là kênh đầu tư lựa chọn hàng đầu vào dịp cuối năm.
Lý do là vì, lãi suất tiền gửi ngân hàng, cũng như giá ngoại tệ khá ổn định và những sự cố về mất tiền gửi trong ngân hàng khiến cho nhà đầu tư lựa chọn những kênh an toàn cao như đất nền.
Ở một thị trường trên 10 triệu dân với 2 - 3 triệu người ngoại tỉnh như TP.HCM, nhu cầu nhà ở ngày càng cao, trong khi đất đai hạn chế, dẫn đến giá đất nền chỉ có tăng chứ hiếm khi giảm.
Ngoài ra, theo quan sát của bà Tú, ngoài dòng kiều hối cuối năm, dòng tiền từ các nhà đầu tư từ Hà Nội và các tỉnh, thành phố khác vẫn âm thầm chảy vào bất động sản TP.HCM, trong đó những biến động trên thị trường bất động sản trong thời gian gần đây cũng kích thích các nhà đầu tư chuyển hướng sang đất nền.
Chẳng hạn, sự cố cháy chung cư khiến nhà đầu tư e ngại, đồng thời tốc độ tăng giá của căn hộ chung cư không hấp dẫn bằng đất nền.
Ngoài ra, thị trường đất nền tại các khu vực dự kiến trở thành đặc khu hạ nhiệt sau khi dự thảo Luật Đặc khu bị hoãn xem xét thông qua, bất động sản nghỉ dưỡng bị ảnh hưởng bởi tính pháp lý chưa rõ ràng, khiến cho nhà đầu tư quay về với kênh đầu tư truyền thống là đất nền.
Mặc dù đầu tư đất nền vẫn chiếm ưu thế từ nay đến cuối năm, nhưng các chuyên gia của Savills lưu ý nhà đầu tư ba điểm khi mua bán đất nền.
Thứ nhất, lựa chọn những khu vực có vị trí quy hoạch tốt, pháp lý rõ ràng, tránh mua theo tâm lý đám đông hoặc tin đồn để tránh trục lợi từ các đối tượng đầu cơ.
Thứ hai, nếu mua để ở nhưng chưa có nhu cầu sử dụng ngay, thì có thể thăm dò, định giá và tìm hiểu kỹ về pháp lý rồi mới đưa ra quyết định.
Thứ ba, tránh sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà trong lúc thị trường tăng giá, chỉ nên vay ngân hàng ở mức thấp nhất.