Quỹ đất lớn đi kèm áp lực đầu tư kéo dài
Công ty hiện sở hữu khoảng 2.287 ha quỹ đất, gồm 1.556 ha khu công nghiệp, 689 ha Khu đô thị Châu Đức và sân golf, cùng khoảng 42 ha đất ngoài khu đô thị. Đây là một trong những quỹ đất công nghiệp lớn tại phía Nam, có tiềm năng hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển sản xuất và nhu cầu thuê đất dài hạn duy trì tích cực.
Tuy nhiên, quy mô lớn cũng kéo theo áp lực đầu tư kéo dài để hoàn thiện hạ tầng và giải phóng mặt bằng. Tính đến 31/3/2026, tài sản dở dang dài hạn đạt 3.597,3 tỷ đồng, tương đương 43,17% tổng tài sản; riêng dự án Khu công nghiệp Châu Đức chiếm 3.559,4 tỷ đồng.
Trong bối cảnh doanh nghiệp vẫn ở chu kỳ đầu tư mạnh, diễn biến cổ phiếu SZC thời gian gần đây kém tích cực hơn so với giai đoạn trước. Từ ngày 4/2 đến 11/5, cổ phiếu giảm 30,3%, từ 36.850 đồng/cổ phiếu xuống 25.700 đồng/cổ phiếu và hiện giao dịch dưới đường MA200. Theo SSI iBoard, định giá P/E cổ phiếu này hiện là 14,07 lần, thấp hơn mức trung bình ngành 18,23 lần.
Theo SSI Research, Sonadezi Châu Đức còn hơn 400 ha đất sẵn sàng cho thuê, trong đó khoảng 150 ha đã hoàn tất giải phóng mặt bằng. Tuy vậy, áp lực ngắn hạn gia tăng khi diện tích cho thuê năm 2026 dự kiến giảm do thiếu khách thuê lớn, trong khi mảng bất động sản nhà ở chưa đóng góp đáng kể vào kết quả kinh doanh.
Năm 2026, doanh nghiệp đặt mục tiêu cho thuê mới khoảng 25 ha, giảm 34% so với năm trước và hoàn tất ký hợp đồng khoảng 9,2 ha. Trên cơ sở kế hoạch cho thuê thận trọng hơn, doanh thu năm 2026 dự kiến giảm 54,3%, còn 581,1 tỷ đồng; lợi nhuận ròng dự kiến giảm 83,7%, xuống 56,1 tỷ đồng.
Kế hoạch đầu tư xây dựng cơ bản và bồi thường giải phóng mặt bằng năm nay lên tới 1.619,58 tỷ đồng, tăng 137%. Trong đó, 256,8 tỷ đồng cho xây dựng cơ bản và 1.362,76 tỷ đồng cho bồi thường giải phóng mặt bằng.
Dù liên tục đặt kế hoạch giải ngân lớn, tiến độ thực hiện vẫn hạn chế. Năm 2023, mức thực hiện đạt 617,5 tỷ đồng, tương ứng 36% kế hoạch; năm 2024 đạt 507 tỷ đồng, tương ứng 32,9%; năm 2025 đạt 684,2 tỷ đồng, tương ứng 41,59%.
Tiến độ đầu tư kéo dài trong khi tỷ lệ giải ngân chưa đạt kế hoạch phần nào làm gia tăng áp lực tài chính của doanh nghiệp. Từ 1/1/2020 đến 31/3/2026, tổng dư nợ vay tăng 167,2%, tương đương tăng thêm 1.612,9 tỷ đồng, lên 2.577,8 tỷ đồng, khoảng 80% vốn điều lệ.
Lợi nhuận bớt đột biến khi thay đổi cách ghi nhận doanh thu
Phân bổ doanh thu giúp kết quả kinh doanh ổn định hơn nhưng làm giảm khả năng tạo đỉnh lợi nhuận như trước.
Một thay đổi quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến triển vọng lợi nhuận của Sonadezi Châu Đức là quy định mới về hạch toán doanh thu cho thuê đất khu công nghiệp. Doanh nghiệp sẽ chuyển từ ghi nhận một lần sang phân bổ theo thời gian thuê còn lại, khiến lợi nhuận không còn khả năng đột biến mạnh như trước.
Năm 2021, doanh thu tăng 64,7%, lên 713,22 tỷ đồng và lợi nhuận ròng tăng 74% lên 323,63 tỷ đồng; riêng doanh thu ghi nhận một lần đạt 657,9 tỷ đồng.
Năm 2024, doanh thu đạt 870,7 tỷ đồng (tăng 6,4%), lợi nhuận ròng đạt 302,1 tỷ đồng (tăng 38%); trong đó doanh thu ghi nhận một lần đạt 678 tỷ đồng.
Sang năm 2026, tác động thay đổi kế toán thể hiện rõ. Quý I/2026, doanh thu giảm 75,4%, xuống 101,9 tỷ đồng; lợi nhuận ròng giảm 86,4%, còn 17,1 tỷ đồng, do bắt đầu áp dụng phân bổ doanh thu thay cho ghi nhận một lần.
Theo Công ty Chứng khoán Vietcap, kế hoạch kinh doanh thận trọng của Sonadezi Châu Đức trong năm 2026 phản ánh tác động từ Thông tư 99/2025/TT-BTC, có hiệu lực từ 1/1/2026, yêu cầu phân bổ doanh thu theo thời hạn thuê.
Khác với nhiều doanh nghiệp đã áp dụng trước đó, Sonadezi Châu Đức chủ yếu ghi nhận một lần, nên đến 31/3/2026, doanh thu chờ phân bổ ở mức 531,1 tỷ đồng, tương đương 6,31% tổng nguồn vốn.
Phương pháp ghi nhận một lần giúp tăng trưởng đột biến nhưng khiến kết quả phụ thuộc lớn vào tiến độ cho thuê. Ngược lại, phân bổ doanh thu giúp ổn định hơn nhưng làm giảm khả năng tạo “đỉnh lợi nhuận” như trước, đồng thời kéo P/E lên do lợi nhuận suy giảm.
Trong bối cảnh chu kỳ đầu tư vẫn kéo dài, áp lực nợ tăng và tăng trưởng ngắn hạn chậm lại, triển vọng của Sonadezi Châu Đức sẽ phụ thuộc đáng kể vào khả năng thu hút khách thuê mới, tiến độ giải phóng mặt bằng và hiệu quả khai thác quỹ đất còn lại trong các năm tới.