Hạ tầng chỉ là cú huých, chất lượng nội tại của dự án mới là yếu tố quyết định
Cú huých hạ tầng
Trước thực trạng khan hiếm quỹ đất và giá cũng đã neo ở mức cao tại TP.HCM, thời gian qua, một loạt doanh nghiệp địa ốc đã tiến hành thâu gom lượng lớn đất đai ở các tỉnh, thành lân cận như Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Bình Dương, Bình Thuận, Lâm Đồng… để phát triển dự án.
Đơn cử, Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long trong năm 2020 đã mua thêm 20 ha đất tại dự án Waterfront Đồng Nai từ Keppel Land, nâng tổng quỹ đất lên 701 ha, trong đó các dự án đều thuộc phân khúc trung, cao cấp.
Trên thị trường, Nam Long được biết đến là doanh nghiệp rất “chịu khó” tích lũy đất, mỗi năm đều đặn dành khoảng 2.000 tỷ đồng để mua thêm đất và hầu hết quỹ đất của doanh nghiệp này nằm ở vùng ven. Theo đại diện Công ty, năm 2021, Nam Long sẽ tăng trưởng thị phần nhà ở bằng cách phát triển thêm phân khúc mới và để thực hiện được mục tiêu này, Công ty sẽ chuẩn hóa việc phân bổ và đầu tư vốn, xây dựng chiến lược huy động vốn chủ sở hữu thông qua các hoạt động kêu gọi vốn ngoại, mua bán sáp nhập (M&A).
Hay như câu chuyện của Novaland, cuối năm 2020, doanh nghiệp này đã “chốt” thành công một thương vụ M&A dự án quy mô 286 ha ở Đồng Nai, bên cạnh một số dự án ở những địa phương lân cận khác, tổng giá trị giao dịch gần 1 tỷ USD.
Hiện tại, Novaland nắm trong tay hơn 5.000 ha đất, trong đó tại TP.HCM là gần 700 ha, còn lại tập trung ở các khu vực vệ tinh như Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận. Với quỹ đất lớn, từ đầu năm 2021, Novaland triển khai rầm rộ một loạt dự án tại vùng ven nhằm thực hiện chiến lược phát triển chuỗi giá trị hệ sinh thái bất động sản.
Không đứng ngoài cuộc, Tập đoàn Bất động sản An Gia cũng tham gia cuộc đua săn quỹ đất vùng ven khi công bố chi thêm từ 3.000-5.000 tỷ đồng mỗi năm để thực hiện tham vọng mở rộng quỹ đất. Mới đây, An Gia đã khoảng 3 ha tại Bình Dương và đang trong quá trình đàm phán mua thêm 30-50 ha đất thấp tầng. Lãnh đạo An Gia cũng không ngần ngại chia sẻ, Công ty sẽ nhắm đến những khu đất lớn ở vùng ven để triển khai các dự án phức hợp.
“Ngoài TP.HCM, việc phát triển quỹ đất ở các tỉnh lân cận mà trọng tâm là Bình Dương sẽ được An Gia chú trọng”, ông Nguyễn Trung Tín, Phó tổng giám đốc An Gia nói.
Ngoài ra, nhiều cái tên khác như Danh Khôi, Hưng Thịnh, Khang Điền, LDG… cũng đang tích cực săn tìm đất, dự án tại những khu vực vùng ven. Xu hướng này được cho là sẽ còn tiếp diễn trong nhiều năm tới, khi mà giá đất ở những vùng này còn rẻ và được hưởng lợi từ chính sách giãn dân.
Tìm tệp khách hàng
Không khó để thấy rằng, điểm chung của những khu vực mà doanh nghiệp săn lùng là có quy hoạch tốt về hạ tầng giao thông. Nói như bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land, hạ tầng giao thông là nền tảng, là cú huých không chỉ với bất động sản, mà ở nhiều lĩnh vực khác, bởi hạ tầng giao thông phát triển thì hoạt động giao thương cũng sẽ phát triển theo, đồng thời giúp tiết giảm chi phí vận chuyển, thời gian đi lại giữa các khu vực... Song, nói như vậy không có nghĩa là ở đâu có quy hoạch hạ tầng giao thông thì ở đó dự án sẽ thành công. Chia sẻ về vấn đề này, bà Hương đưa ra một số lưu ý.
Một yếu tố quan trọng quyết định sự thành công của dự án đó là tên tuổi của chủ đầu tư, vì chỉ những chủ đầu tư có thương hiệu, có uy tín và tiềm lực tài chính mạnh mới có khả năng phát triển dự án một cách chuyên nghiệp, đúng cam kết, tạo nên một khu đô thị hoàn chỉnh, đáng sống dành cho cư dân.
Trước tiên, các chủ đầu tư cần chọn địa điểm phát triển dự án khu dân cư/đô thị phù hợp. Hiện nay, có 2 cách thức chọn phổ biến: Một là theo chiến lược “vết dầu loang”, tức là từ khu vực dân cư hiện hữu phát triển dần ra xung quanh; hai là theo hạ tầng giao thông kết nối, thường sẽ cách các khu dân cư hiện hữu từ 10-15km với thời gian di chuyển từ 45-60 phút là phù hợp, nếu cơ sở hạ tầng giao thông phát triển hơn có thể nâng khoảng cách lên 20-25km.
“Chủ đầu tư cần có những kênh thông tin xuyên suốt về kế hoạch triển khai các dự án hạ tầng để có thể nắm rõ thời gian các tuyến giao thông hoàn thiện và đi vào khai thác, từ đó chọn đúng điểm rơi phát triển dự án, tránh việc dự án đã hoàn thành mà hạ tầng giao thông vẫn chưa xong, khi đó sẽ không thể giải quyết bài toán đi lại cho cư dân”, bà Hương nhấn mạnh.
Tiếp đó là định vị sản phẩm phù hợp nhu cầu thị trường, bởi việc định vị đúng nhu cầu vừa thu hút được đối tượng mua để ở, vừa hấp dẫn người mua để đầu tư. Đồng thời, việc phát triển khu đô thị cần phải song hành với những chiến lược khác của địa phương như phát triển khu công nghiệp, khu công nghệ cao, trung tâm giáo dục, trung tâm hành chính, khu vui chơi giải trí... Đây là yếu tố quan trọng để tạo công ăn việc làm, thu hút người lao động và cư dân về sinh sống, từ đó tăng khả năng lấp đầy dự án.
“Trong quá trình chuyển hướng đầu tư ra khỏi các thành phố lớn, các chủ đầu tư cần nghiên cứu kỹ thị trường để tìm ra đúng tệp khách hàng, hiểu rõ khách hàng tiềm năng của mình, từ đó phát triển cơ sở vật chất và đưa ra mức giá phù hợp, góp phần tạo ra sự đa dạng về phong cách sống tại địa phương mà dự án tọa lạc”, bà Hương nêu quan điểm.
Cuối cùng là phân kỳ đầu tư hợp lý và hoàn thiện các tiện ích nội khu để phục vụ cư dân. Bởi hiện nay, hơn 80% dự án ở vùng ven phục vụ mục đích phân lô bán nền, ít quan tâm đến việc xây dựng và phát triển các tiện ích theo cam kết trong quy hoạch.
Ngoài ra, một yếu tố quan trọng khác quyết định sự thành công của dự án đó là tên tuổi của chủ đầu tư, vì chỉ những chủ đầu tư có thương hiệu và tiềm lực tài chính mới có khả năng phát triển dự án một cách chuyên nghiệp, tạo nên một khu đô thị hoàn chỉnh, đáng sống dành cho cư dân.
“Tên tuổi chủ đầu tư chính là yếu tố tạo nên sự tin tưởng, là hấp lực thu hút cư dân về ở. Trên thực tế, những dự án do các chủ đầu tư uy tín phát triển thường có tỷ lệ lấp đầy cao nhờ hệ sinh thái được tạo lập nhanh chóng và đầy đủ, phục vụ cư dân ngay trong những giai đoạn đầu phát triển”, bà Hương nói.
