Doanh nghiệp lên kế hoạch phát triển dự án tại Đồng Nai.
Bảng giá đất mới đẩy tăng chi phí đầu vào dự án
Dù có nhiều chuyển biến kể từ đầu năm, nhưng thị trường địa ốc nhìn chung vẫn còn nhiều khó khăn. Các nhà phát triển dự án còn phải đối mặt với nhiều thách thức, từ thủ tục pháp lý, tạo lập quỹ đất… đến việc bán hàng khi giá thành sản phẩm ngày càng bị “đội” lên do mọi chi phí tiếp tục leo thang.
Dự thảo bảng giá đất mới do Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM công bố dự kiến áp dụng từ ngày 1/8/2024, cùng thời điểm Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực cho thấy, giá đất tại nhiều quận, huyện tăng vọt. Thậm chí, một số địa phương lân cận dự kiến điều chỉnh tăng 15-50 lần so với hiện tại. Tuy nhiên, cơ quan này cho biết, giá tại dự thảo “chỉ bằng 70% mặt bằng thị trường”.
Bảng giá đất tác động đến chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng do người sử dụng đất có xu hướng đòi bồi thường cao hơn trước đây, tức là chi phí đầu vào tăng lên. Khi chi phí này bị đẩy lên cao hơn sẽ tác động dây chuyền, làm tăng giá mua, thuê nhà ở cũng như nhà xưởng trong các khu công nghiệp.
Hiệu ứng từ dự thảo bảng giá đất mới khiến nhiều người dân TP.HCM đổ xô đến các văn phòng đất đai làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất do lo ngại bảng giá đất điều chỉnh sẽ tăng mạnh.
Theo đó, tính riêng trong tháng 8/2024, có đến gần 9.000 hồ sơ bị ách tắc do chưa áp dụng được cách tính thuế và để tháo gỡ ách tắc này, sau nhiều lần họp bàn, dự thảo chưa được thông qua và TP.HCM đưa ra quyết định vẫn áp dụng bảng giá đất hiện hành theo Luật Đất đai 2013 để giải quyết nghĩa vụ tài chính, thuế về đất đai trong giai đoạn từ 1/8/2024 cho đến khi ban hành Quyết định sửa đổi, bổ sung Quyết định 02/2020/QĐUB của UBND TP.HCM quy định bảng giá đất.
Lộ trình công bố bảng giá đất mới theo giá thị trường dự kiến chính thức áp dụng từ đầu năm 2026 theo Luật Đất đai 2024.
Do đó, giới chuyên môn cho rằng, xu hướng người dân tranh thủ “thời gian vàng” để làm thủ tục nhà đất, còn giới đầu tư, người có nhu cầu nhà ở cũng tranh thủ cơ hội để săn nhà đất vì lo ngại giá tăng cao sẽ tiếp tục diễn ra từ nay cho đến hết năm 2025.
Từ sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, hệ số K không còn được áp dụng để xác định giá đất không chỉ tại TP.HCM, mà nhiều địa phương khác cũng lên kế hoạch xây dựng bảng giá đất mới. Khảo sát thực tế cho thấy, hầu hết bảng giá đất mới theo giá thị trường mà các địa phương lên kế hoạch ban hành đều có mức giá tăng khá cao so với bảng giá đất hiện hành.
Chẳng hạn, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã ban hành bảng giá đất mới với mức tăng khoảng 20-30% so với trước và có hiệu lực từ ngày 17/9/2024.
Tương tự, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lâm Đồng mới trình Hội đồng thẩm định bảng giá đất và Sở Tài chính tỉnh thẩm định dự thảo quyết định điều chỉnh bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 áp dụng từ ngày 1/8/2024 đến trước ngày 1/1/2026.
Theo dự thảo, Sở Tài nguyên và Môi trường trình bảng giá đất điều chỉnh của TP. Đà Lạt, TP. Bảo Lộc và 10 huyện khác. So với bảng giá trước khi điều chỉnh, xét theo giá cao nhất và chưa nhân với hệ số K, giá đất nông nghiệp tại TP. Đà Lạt dự kiến tăng 6 lần, giá đất ở nông thôn tăng 2,3 lần, giá đất ở đô thị tăng 1,3 lần.
Còn tại TP. Bảo Lộc, giá đất nông nghiệp dự kiến điều chỉnh cao nhất 546.000 đồng/m2, giá đất ở nông thôn cao nhất 9,6 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá đất ở đô thị dự kiến cao nhất 35,1 triệu đồng/m2 thuộc về đường Lê Hồng Phong, đoạn từ sau đường Kim Đồng đến hết đường Trần Phú.
So với bảng giá đất trước điều chỉnh, nếu xét theo giá cao nhất và chưa nhân với hệ số K, giá đất nông nghiệp tại đây dự kiến tăng 4,3 lần, giá đất ở nông thôn tăng hơn 2 lần và giá đất ở đô thị tăng 1,8 lần.
Hiệu ứng dây chuyền khi áp dụng bảng giá đất mới
Nếu bảng giá đất mới được công bố, giá nhà đất trong thời gian tới chắc chắn sẽ tăng lên. Bởi dễ nhận thấy là trước ngày 1/8/2024, thuế chuyển quyền sử dụng đất thấp, cấu thành giá trị sản phẩm ban đầu thấp, nên giá nhà đất bán ra cũng thấp hơn.
Tuy nhiên, với bảng giá đất mới, các loại thuế, phí là các yếu tố cấu thành sản phẩm đều tăng lên, do đó giá sản phẩm sẽ tăng theo. Đặc biệt là các dự án đang đền bù hoặc mới được chấp thuận chủ trương chuẩn bị đền bù, dự án chưa ra được thông báo tính tiền sử dụng đất sẽ bị ảnh hưởng nhiều nhất. Giá bất động sản tăng nên trong tương lai, người mua nhà sẽ khó tiếp cận nhà ở hơn. Chỉ những doanh nghiệp đã có sẵn quỹ đất sạch, nhất là đã nộp được tiền sử dụng đất, sẽ chiếm lợi thế vì đầu vào thấp nên giá thành sẽ thấp, từ đó dễ dàng cạnh tranh.
Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, bảng giá đất mới sát giá thị trường làm tăng chi phí liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng. Bảng giá đất tăng sẽ ảnh hưởng đến thị trường, có thể sẽ có tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá bất động sản tăng.
“Chi phí đất đai trong tổng chi phí của dự án đối với nhà ở chung cư cao tầng chiếm khoảng 7-20%, đối với dự án nhà biệt thự, liền kề chiếm khoảng 25-50%”, Bộ Xây dựng tính toán khi áp dụng bảng giá đất mới và đưa ra dẫn chứng tại khu nhà ở của GP-Invest (Hà Nội), chi phí tiền sử dụng đất tính trên giá bán mỗi mét vuông căn hộ sau khi áp dụng bảng giá đất mới tăng lên 22 triệu đồng/36 triệu đồng (chiếm khoảng 60%), tỷ lệ này theo bảng giá đất cũ là 41,5%, tương đương 15 triệu đồng/36 triệu đồng. Dự án Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 (Hà Nội) cũng tăng tiền sử dụng đất từ 15% lên 33% giá bán.
Tại Khu đô thị Đông Tăng Long (TP. Thủ Đức, TP.HCM), do giá đất tăng nên chi phí sử dụng đất sẽ tăng từ 26,5% (2,3 triệu đồng/8,8 triệu đồng) lên 60-65%. Tỷ trọng này cũng tăng tại dự án biệt thự Khu đô thị Chánh Mỹ (Bình Dương) từ 16,3% lên khoảng 50%.
Có thể thấy, việc áp dụng bảng giá đất theo quy định mới sát với giá thị trường tại một số địa phương với xu hướng điều chỉnh tăng so với trước đã làm tăng chi phí đầu tư xây dựng, dẫn đến giá thành sản phẩm của các dự án tăng lên khá nhiều. Qua khảo sát sơ bộ một số dự án cho thấy, mức tăng phổ biến từ 15-20% so với trước.
Sóng ngầm “săn” nhà đất
Không diễn ra rầm rộ, nhưng từ nhiều tháng qua, đặc biệt từ đầu tháng 8/2024, khi các luật liên quan đến thị trường bất động sản như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực, giới đầu tư dường như “đánh hơi” được sự tác động của chính sách mới lên thị trường và ngấm ngầm săn tìm bất động sản tốt để mua, khiến cho giá nhà đất tăng mạnh.
Đơn cử, tại TP.HCM, theo Cục Thuế Thành phố, từ ngày 1/8 đến ngày 27/8/2024, cơ quan này đã tiếp nhận tổng cộng hơn 8.808 hồ sơ liên quan đến thủ tục nhà đất. Trong đó, hồ sơ thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản là 5.448 hồ sơ. Đây là con số nói lên mức độ giao dịch nhà đất tại TP.HCM tăng rất mạnh so với giai đoạn trước, đặc biệt là phân khúc nhà phố.
Ông Trần Vững - một môi giới chuyên về nhà phố cho biết, phân khúc này đang diễn ra làn sóng ngầm giao dịch. Nếu như thời điểm cuối năm 2023, tại các quận, huyện thuộc TP.HCM tình trạng treo bảng bán nhà xuất hiện nhan nhản, thì gần đây hầu như không còn.
“Trong vài tháng trở lại đây, giao dịch nhà đất có chiều hướng tăng cao, các phòng công chứng ở TP.HCM lúc nào cũng đông khách và giá cũng đã tăng từ 10-20% so với giai đoạn trước đó”, môi giới này nói và cho rằng, sức cầu nhà đất đang tăng lên thấy rõ, trong khi nguồn hàng có nhu cầu bán giai đoạn trước đã được tiêu thụ hết, thị trường đang thiết lập mặt bằng giá mới.
Ông La Cẩm Nam - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản An Phúc Lộc cũng cho hay, giới đầu tư đang quay trở lại với bất động sản để đón đầu chính sách mới. Gần đây, có nhiều khách hàng liên hệ đặt hàng môi giới tìm các bất động sản với tiêu chí là giá tốt, vị trí đẹp.
Tâm lý của nhà đầu tư có sẵn tài chính lúc này là sẵn sàng gom hàng, chờ thời gian tới bảng giá đất mới được ban hành, thị trường hồi phục, kỳ vọng giá sẽ bật tăng.
“Tuy nhiên, nghịch lý là khi thị trường khó khăn, nhiều người miệt mài rao bán, thậm chí chấp nhận giảm giá nhưng không ai quan tâm, nhưng khi vừa thấy có dấu hiệu phục hồi thì đổ xô đi tìm mua, nhưng lúc này người bán đã không bán nữa”, ông Nam nói.
Không chỉ với thị trường bất động sản TP.HCM, mà các thị trường lân cận cũng âm thầm tăng giá và đâu đó đã xuất hiện tình trạng “lật cọc, bẻ kèo”.
Ông Nguyễn Quang - một môi giới chuyên về thị trường Bảo Lộc, Lâm Đồng cho biết, vài tháng trở lại đây, nhu cầu tìm kiếm bất động sản tại đây tăng lên rõ rệt. Đây là thị trường của giới đầu tư, lúc gặp khó thì người bán tìm mọi cách để bán, còn người mua kỳ kèo, ép giá, nhưng khi thị trường chớm sôi động đã có không ít trường hợp “lật kèo”.
Sở Tư pháp Lâm Đồng mới công bố báo cáo về số lượng và giá giao dịch các loại hình bất động sản qua các hợp đồng công chứng trên địa bàn tỉnh quý III/2024. Cụ thể, toàn tỉnh có gần 5.500 giao dịch gồm đất nền, nhà riêng lẻ và căn hộ chung cư.
Trong đó, 5.151 lô đất nền được giao dịch với giá trị gần 4.908 tỷ đồng; 325 giao dịch về nhà ở riêng lẻ với tổng giá trị gần 1.356 tỷ đồng; 17 giao dịch căn hộ chung cư với tổng giá trị hơn 35 tỷ đồng. Thống kê này tuy còn khiêm tốn so với giai đoạn đỉnh điểm, nhưng đã tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước.
Tương tự, tại một số thị trường trước đây từng là điểm nóng như Bà Rịa - Vũng Tàu, khu vực Cam Ranh, Cam Lâm thuộc tỉnh Khánh Hòa…, việc giới đầu tư tìm kiếm dòng sản phẩm đất nền an toàn về pháp lý cũng có chiều hướng tăng lên.
Giới chuyên kinh doanh dòng sản phẩm này nhận định, diễn biến của thị trường hiện nay hoàn toàn khác với giai đoạn sốt nóng trước đó, nhu cầu đầu tư bất động sản cũng tăng cao, nhưng việc lựa chọn sản phẩm rất cẩn trọng và hầu hết đều xác định mua để tích sản và đầu tư đường dài, chứ không phải để “lướt sóng”, tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn như trước.
