Điều 324, Bộ luật Dân sự quy định, một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Khi thế chấp một tài sản để đảm bảo nhiều nghĩa vụ, các bên tham gia bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm. Mỗi lần dùng tài sản bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ dân sự đều phải lập thành văn bản có chữ ký của các bên. Quy định này khá đặc thù, bởi lẽ các biện pháp đảm bảo khác như đặt cọc, ký cược, ký quỹ thường không “áp” điều kiện này. Cũng bởi tính chất đặc biệt này nên ngân hàng có thể gặp rủi ro nếu không chặt chẽ trong quá trình thiết lập hợp đồng thế chấp.
Trong vụ việc mới đây, Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công Thương (SaigonBank) bỏ qua việc ký lại hợp đồng thế chấp khi khách hàng vay vốn lần thứ hai, nhưng nhà băng này thoát rủi ro nhờ điều khoản “cứng” trong hợp đồng thế chấp.
Vụ việc diễn biến như sau: đầu năm 2012, SaigonBank ký hợp đồng tín dụng cho vợ chồng ông Vũ Văn Quế (SN 1956) vay 1 tỷ đồng, thời hạn 10 tháng, lãi suất 23%/năm. Mục đích vay vốn là kinh doanh hàng nông sản thực phẩm. Hợp đồng cũng quy định khoản lãi phạt chậm trả. Sau đó, để bổ sung nguồn vốn kinh doanh, ông Quế ký hợp đồng vay vốn thêm 1 tỷ đồng.
Tài sản đảm bảo nghĩa vụ thanh toán cho khoản vay là nhà đất có diện tích 60 m2 (địa chỉ ở huyện Thanh Trì, TP. Hà Nội), đứng tên ông Vũ Văn Quế. Hợp đồng thế chấp được đăng ký giao dịch đảm bảo đúng quy định. Khi đến thời hạn trả nợ, vợ chồng ông Quế mới thanh toán được 267 triệu đồng lãi vay. Ngân hàng nhiều lần đôn đốc, nhưng khách hàng chây ỳ không trả.
Vì thế, SaigonBank khởi kiện ra tòa, buộc ông Quế phải thanh toán nợ gốc và lãi quá hạn, lãi phạt chậm trả, tổng cộng hơn 2,9 tỷ đồng; trường hợp khách hàng thực hiện nghĩa vụ thanh toán không đầy đủ, Ngân hàng được quyền yêu cầu cơ quan thi hành án phát mại tài sản đảm bảo. Năm 2014, Tòa án nhân dân huyện Thanh Trì chấp nhận nội dung khởi kiện của Ngân hàng (riêng về lãi phạt chậm trả, khi xét xử sơ thẩm, Ngân hàng rút lại yêu cầu này).
Việc xử lý tài sản trong trường hợp tài sản đảm bảo nhiều nghĩa vụ dân sự không phải chờ đến khi tất cả các nghĩa vụ dân sự đều đến hạn. Khi một nghĩa vụ đến hạn thì các nghĩa vụ khác dù chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và tất cả các bên cùng nhận bảo đảm đều được tham gia xử lý tài sản.
Phía bị đơn không đồng tình với quyết định xử lý tài sản đảm bảo của tòa án. Luật sư bên bị đơn viện dẫn Khoản 2, Điều 324, Bộ luật Dân sự nhằm chứng minh hợp đồng thế chấp đã hết hiệu lực. Minh chứng là từ năm 2012 đến nay, các bên đã ký 4 hợp đồng độc lập. Khi hợp đồng tín dụng đầu tiên chấm dứt, các bên tiếp tục ký các hợp đồng sau, nhưng không tiến hành ký lại, ký bổ sung hợp đồng thế chấp, không đăng ký giao dịch đảm bảo.
Bị đơn kháng cáo lên tòa án cấp trên. Tòa án nhân dân TP. Hà Nội nhận định, hợp đồng thế chấp giữa SaigonBank và ông Vũ Văn Quế ký kết năm 2011 là hoàn toàn tự nguyện, không xảy ra tranh chấp. Điều 2 của hợp đồng về nghĩa vụ đảm bảo cho nhiều lần vay, hoặc nhiều lần bảo lãnh, hoặc nhiều hợp đồng bảo lãnh khác nhau mà bên A ký với bên B, nhưng không vượt quá 2 tỷ đồng. Đặc biệt là thời hạn thế chấp kéo dài trong 10 năm. Phía Ngân hàng cũng đã viện dẫn Điều 7 hợp đồng tín dụng quy định về biện pháp bảo đảm tiền vay và xử lý tài sản thế chấp.
Dẫn chiếu các điều khoản trong hợp đồng, Tòa án nhân nhân TP. Hà Nội đã tuyên bác kháng cáo của bị đơn và giữ nguyên bản án sơ thẩm về quyền xử lý tài sản đảm bảo đối với Ngân hàng.